Článek
Rozhovor si také můžete poslechnout v audioverzi.
Český trh s bydlením se ocitl v bodě, kdy už se problém netýká jen těch nejchudších. Podle analytičky a sociální antropoložky Lucie Trlifajové působící na Fakultě sociálních věd UK a v Sociologickém ústavu AV ČR je čím dál častěji nedostupností bydlení ohrožená i střední třída a mladí lidé, kteří zůstávají bydlet v nájmu bez jistoty dlouhodobé smlouvy.
„Člověk s dobrou mzdou dnes často nedosáhne na stabilní bydlení. Záleží čím dál víc na tom, do jaké rodiny se narodí a jestli má přístup k majetku,“ říká v rozhovoru pro pořad Agenda.
Vysvětluje, proč samotná výstavba nových bytů nestačí a jak velkou roli hrají dědictví, daně nebo prázdné byty.
Na pořízení bytu je v Česku třeba v průměru patnáct ročních mezd. Praha i Brno patří do první pětky nejméně dostupných evropských měst. Proč je u nás bydlení tak nedostupné?
Důvod není jeden. Je to souhra společenského vývoje, politik i globálních procesů. To, co dnes označujeme jako krizi bydlení, má dva rozměry: roste nejistota velkých skupin lidí ohledně bydlení a zároveň se rozevírají nůžky mezi těmi, kdo vlastní nemovitost, a těmi, kdo žijí v nájmu nebo s vysokou hypotékou. Společenská koheze tím trpí. Dnes i lidé s dobrou mzdou těžko dosáhnou na stabilní bydlení. A zásadní je, do jaké rodiny se člověk narodí, jestli má přístup k majetku, jestli něco zdědí a kde.
Kde leží kořeny této krize? V privatizaci devadesátých let, nebo v poslední dekádě?
Je to kombinace. Česká populace výrazně neroste, ale rychle přibývá malých domácností. Jen za posledních deset let vzrostl jejich podíl o deset procent. A zároveň se koncentruje práce do velkých měst. To vytváří enormní tlak na bydlení právě tam. Často se říká, že se málo staví. Ale když se podíváme na data, třeba v Praze byl poměr bytů k počtu obyvatel v roce 2011 stejný jako dnes. Přesto ceny vyskočily. Ani v evropském srovnání nemáme bytů výrazně méně. Stavba je důležitá, ale sama o sobě nestačí.
Pokud nestačí stavět, co tedy ceny žene nahoru?
Klíčovým pojmem je financializace. Označuje narůstající vliv finančních produktů a logiky trhu v oblasti, která byla dříve vnímána jako veřejná služba. Ve Vídni je třeba pořád velká část bytů v majetku města – kolem 20 procent. Tam se o bydlení uvažuje tak, aby bylo dostupné pro různé skupiny lidí, a proto existují třeba zvlášť sociální byty pro ty nejzranitelnější, jiné pro domácnosti s nízkými příjmy a další pro střední třídu.
Seriál
Našetřit si na vlastní bydlení se v řadě českých měst stává jen snem a téma bydlení patří ve volební kampani k těm nejskloňovanějším.
Češi chtějí bydlet ve vlastním a spoření „do cihly“ považují za bezpečnou investici, i proto jsou často ochotní zaplatit i přemrštěnou částku.
Seriál SZ Byznys přináší nejen analýzu, jak se Česko do takové situace dostalo, ale nabízí také řešení.
U nás se ale bydlení stalo tržním produktem. Pokud chci vlastní byt, musím si vzít hypotéku a banka mě hodnotí čistě jako klienta. Lidé s vyššími a stabilnějšími příjmy dostanou lepší podmínky, ti s nižšími buď horší, nebo na úvěr nedosáhnou vůbec. Riziko se tak přenáší na jednotlivce.
A zároveň se z bydlení stává investice. Na trh vstupují velcí hráči – fondy, pojišťovny – ale i jednotlivci, kteří byty kupují jako investici, někdy je ani nepronajímají a čekají, až jejich cena stoupne. Bydlení se tak stále víc mění z něčeho, co pokrývá základní potřebu, na finanční aktivum. A to už nedopadá jen na ty nejchudší, ale dnes stále víc i na střední třídu.
Uvedla jste příklad Vídně, kde pětina bytů patří městu. Je to cesta i pro Česko?
Ve Vídni je kolem 20 procent bytů v majetku města. Díky tomu může město do bydlení přímo vstupovat a ovlivňovat trh. Pro český kontext je ale taková situace spíš otázkou mnoha let. Kvůli privatizaci máme městských bytů velmi málo. Proto je možná zajímavější podívat se na Berlín nebo Barcelonu.
Barcelona má, podobně jako Praha, jen asi 3 až 4 procenta obecního bydlení. Poslední dvě volební období tam ale probíhá velký tlak na zvyšování dostupnosti bydlení. Používá se mix nástrojů – družstevní výstavba, poskytování veřejných pozemků, příspěvky developerů. V Barceloně je například nastaveno, že čtvrtina nově postavených bytů musí být předána městu nebo nabídnuta jako podporované bydlení.
Součástí je i regulace nájemného. To je u nás hodně citlivé téma, protože mnoho lidí má jeden byt jako svou hlavní investici a obává se ohrožení v budoucnu. V Barceloně se ale regulace vztahuje až na větší vlastníky. Dopadá tedy hlavně na velké hráče, ne na jednotlivce s jedním bytem.
Co by se stalo, kdybychom v Česku zvýšili daň z nemovitosti?
Máme jednu z nejnižších daní z nemovitosti v Evropě. Důležité je ale přemýšlet o tom, co danění může znamenat. Nerovnosti kolem bydlení u nás rostou a daň je jedním z nejefektivnějších nástrojů, jak je snižovat.
Podle sčítání lidu z roku 2021 je v Česku zhruba 870 tisíc neobydlených bytů. Část se možná pronajímá „načerno“, ale i tak jde o obrovský potenciál, jak zvýšit dostupnost bydlení. Pokud by se tyto byty více danily, majitelé by měli motivaci je pronajímat, aby jim přinášely příjem.
Měla by také města a obce začít více stavět a zvětšovat svůj bytový fond?
Výstavba je důležitá, ale nestačí, když nové projekty míří na bohaté. Obecní fondy jsou malé a často slouží jen těm nejohroženějším, konkrétně seniorům nebo samoživitelkám. Jenže problém se dnes týká i střední třídy. Podle analýz v Praze vzrostl podíl domácností ve věku 30 až 40 let žijících v nájmu z 37 na 53 procent během pěti let. V krajských městech z 25 na 52 procent. A polovina nájemníků má smlouvu kratší než dva roky. To je obrovská nejistota, která se promítá i do porodnosti.
Co by nájemníci teď potřebovali nejvíc?
Těch věcí je víc, ale asi nejdůležitější je konec řetězení krátkodobých smluv. To je klíčový problém, protože právě krátkodobé smlouvy umožňují rychlé zvyšování nájmů nebo i snadné vyhazování lidí z bytu. Formálně se sice dá něco vyjednávat, ale v praxi je vyjednávací pozice nájemníků velmi slabá.
Zajímavé je, že u nás vznikla iniciativa nájemníků a nájemnic, která sdružuje lidi žijící v nájmu a dává jim hlas. To je v českém prostředí dost výjimečné. V sociální oblasti je málo jedinců, kteří by dokázali sami za sebe vyjednávat. Přitom právě tohle je důležité, aby se zkušenosti nájemníků dostávaly i do veřejné debaty a politiky.
Patří sem ale i další praktické věci, například lepší právní poradenství, pomoc při vracení kaucí nebo při problémech se smlouvami.
Na úrovni Ministerstva pro místní rozvoj se o legislativní úpravě nájemních vztahů vedla neúspěšná debata. Vláda ale schválila nový stavební zákon, zákon o podpoře bydlení a dotační programy pro obce. To tedy nestačí?
Zákon o podpoře bydlení je určitě důležitý, ale je nastavený hlavně na nejohroženější skupiny. Ty podporu potřebují, o tom není pochyb, ale problém se dnes týká mnohem širší části společnosti.
Česká bytová politika dlouhodobě cílila na podporu vlastnického bydlení – daňovými úlevami, slevami na hypotéky, podporou stavebního spoření, programem Nová zelená úsporám. To všechno šlo primárně k vlastníkům. Nájemní bydlení se řešilo jen přes dávkový systém. Jenže ta proporce se mění. Počet lidí v nájmu stoupl v posledních pěti letech zhruba z 20 na 25 procent, což je velká změna.
A dávky na bydlení jsou velmi drahý a neefektivní nástroj. Na jedné straně lidem v nájmu pomáhají, aby si bydlení udrželi, ale na druhé straně jsou to obrovské transfery veřejných peněz směrem k vlastníkům. Tohle prostě nestačí. Potřebujeme širší kombinací nástrojů, ať už půjde o regulaci nájemních vztahů, daně i podporu výstavby. Dávky by měly být jen doplňkový prvek, ne základní kámen celého systému.
Pokud se nic zásadního nestane, jak bude oblast bydlení vypadat třeba za deset let?
Z pohledu socioložky vidím, že pokud se nic nezmění, společnost se bude dál polarizovat. Poroste frustrace lidí, kteří ať se snaží sebevíc, budou mít pocit, že se nedostanou k žádnému stabilnímu bydlení ani k jistotě v životě. A to bude mít negativní dopady i na porodnost.
A kdybyste měla vybrat jednu prioritu, které by se měla příští vláda věnovat?
Za mě je to regulace nájemních vztahů, tedy regulace nájemného, omezení krátkodobých smluv a také spravedlivější daňové nastavení. To jsou tři věci, které by podle mě měly být na prvním místě.
