Článek
Když v prosinci 2021 přebíral premiér Petr Fiala (ODS) vedení vlády, veřejnosti vzkazoval, že bydlení se stane jednou z hlavních priorit kabinetu. Jeho vicepremiér a tehdejší ministr pro místní rozvoj Ivan Bartoš (Piráti) hovořil o tom, že Česko čeká zásadní změna. Zákon o podpoře bydlení, nový stavební zákon, masivní rozjezd obecní výstavby. To všechno mělo být symbolem nové éry.
O čtyři roky později je bilance složitá. Vláda skutečně některé kroky podnikla, spustila dotačně-úvěrový program pro obce, připravila zákon o podpoře bydlení, rozšířila příspěvek na bydlení v době inflační krize a byť s problematickým výsledkem se pokusila změnit stavební řízení.
Seriál
Našetřit si na vlastní bydlení se v řadě českých měst stává jen snem a téma bydlení patří ve volební kampani k těm nejskloňovanějším.
Češi chtějí bydlet ve vlastním a spoření „do cihly“ považují za bezpečnou investici, i proto jsou často ochotní zaplatit i přemrštěnou částku.
Seriál SZ Byznys přináší nejen analýzu, jak se Česko do takové situace dostalo, ale nabízí také řešení.
Na druhé straně je tu stále povolovací řízení, které se dál vleče, digitalizace povolování staveb zjednodušení nepřinesla, územní plánování zůstalo nedokončené a dostupnost bydlení se nezlepšila.
Bytová krize v Česku má ale velice hluboké kořeny, které je těžké změnit. Na počátku stojí privatizace obecních bytů v 90. letech, zanedbaná role obcí a státu, chybějící legislativa pro podporu nájemního bydlení. To vše postupně vedlo k situaci, kdy si velká část populace nemůže dovolit vlastní bydlení a nájemní trh je drahý i omezený.
Omyl stavebního zákona
Jedním z pilířů obratu měl být nový stavební zákon a digitalizace povolovacího procesu, který vešel v platnost už v loňském červenci. Cílem bylo odstranit notoricky známou brzdu české výstavby, tedy nekonečné povolovací řízení, které patří k nejdelším v Evropě.
Spuštění zákona i digitalizace ale ukázaly prakticky opak. Portál stavebníka, který měl být hlavním nástrojem celé reformy, byl od začátku nefunkční. Systém padal, stavebníci naráželi na chyby a sami úředníci si s ním nevěděli rady.
„Realita vůbec neodpovídá očekáváním. Digitalizace je nefunkční, stavební úřady personálně poddimenzované a paralýza povolování pokračuje. Místo zrychlení povolovacích procesů došlo k jejich ještě většímu zablokování,“ hodnotí výkonná ředitelka developerské firmy Central Group Michaela Váňová.
Generální sekretář Asociace developerů Zdeněk Soudný připomíná, že problém stavebního zákona nespočívá jen v digitalizaci, ale i v přebujelé složitosti samotného stavebního práva, do kterého se dostávají detaily, které by vůbec nemusely být závazné, jako nejsou v řadě zemí EU.
„Nikdo nechce stavět nekvalitní domy, ale opravdu je nutné, aby zákon určoval šířku chodby nebo odstup mezi nábytkem v ložnici?“ ptá se.
Klíčové je podle něj to, aby stát stanovil, jakého konkrétního cíle mají normy dosahovat, ale konkrétní technické řešení nechal na projektantech. „Předpisy by neměly diktovat přesný postup, ale umožnit odborníkům hledat vlastní cestu,“ dodává.
Že se selhání stavebního zákona i digitalizace neodehrálo jen na papíře, ale i v praxi, ukazují čísla. V prvním čtvrtletí letošního roku se totiž povolilo nejméně nových staveb za posledních 26 let.
V Česku se v posledních letech dokončuje zhruba 30 až 40 tisíc bytů ročně, loni to bylo podle údajů Českého statistického úřadu jen něco přes třicet tisíc. Podle odhadu společnosti Wienerberger ale země potřebuje ročně stavět alespoň 60 tisíc bytů, aby vůbec začala dohánět deficit z předchozích let. Ten dnes dosahuje zhruba půl milionu bytů.
Nedokončený úkol
Když vláda nastupovala, slibovala vedle digitalizace i zásadní změnu územního plánování. Nový katalog funkčních ploch, posílení pravomocí samospráv, zachování stavebních předpisů pro velká města.
Plán chválili starostové i stavaři, ale v praxi se nestalo nic. Ministerstvo sice letos v září svolalo diskuzi s odborníky, ale celá reforma zůstala pouze na úrovni debaty a do legislativního procesu se žádný návrh nedostal. Samotný resort tento týden na svých webových stránkách uvedl, že se „po dvaceti letech poprvé otevřela debata o smyslu a cílech územního plánování“. Podle slibů ale nyní už mělo být jasné, jakým směrem se vydat.
„Ne všechno se dá stihnout s omezeným mandátem. Máme ale signály napříč politickým spektrem, že územní plánování je tematika věcná a odborná, a zároveň jde o velkou brzdu v přípravě a realizace projektů. Pokud je nastavena odborně správná linie, bylo by chybou takto nastartovaný proces torpédovat,“ vysvětil problémy současný ministr pro místní rozvoj Petr Kulhánek (STAN).
Na neudržitelnost současného systému dlouhodobě upozorňuje i generální sekretář Asociace developerů Zdeněk Soudný. „Územní plánování by se mělo zásadně zjednodušit. Není možné, aby pořízení nového plánu trvalo 10, 12 nebo dokonce 16 let. Pokud se plánování stane skutečným nástrojem obcí, samotné stavební povolování pak může fungovat jen jako jednoduchý checklist toho, co stavebník splnil,“ říká.
Malý krok vpřed
Zákon o podpoře bydlení vláda prezentovala jako jeden z největších úspěchů svého volebního období. Po letech debat a několika neúspěšných pokusech se nakonec podařilo prosadit normu, která měla ukázat, že stát konečně bere bytovou krizi vážně. Tehdejší ministr Ivan Bartoš o něm mluvil jako o přelomu.
Ještě během schvalování zákona byla k efektu zákona skeptická nejen část opozice, ale také například Platforma pro sociální bydlení, podle které by legislativa mohla opravdu pomoci zhruba 24 tisícům obyvatel. Zatímco kabinet v úvodních přípravách mířil na více než 160 tisíc osob v bytové nouzi.
Problém zákona je podle odborníků především v tom, že nastavuje rámec, ale chybí mu propojení na další politiky, zejména na systém sociálních dávek. „Zákon o podpoře bydlení je krok správným směrem. Je to konečně definice spolupráce různých aktérů – státu, obcí, neziskových organizací i soukromého sektoru. Je ale potřeba doladit provázanost s dávkovým systémem a nastavit podmínky tak, aby obce měly motivaci do projektů opravdu vstupovat. Jinak se bojím, ze nemusí mít takový efekt,“ upozorňuje sociolog PAQ Research Daniel Prokop.
Další slabinou zákona je samotné nastavení dostupného nájemného. Norma počítá s tím, že v obecních či dostupných bytech bude nájemné nejméně o pětinu nižší než tržní. Podle odborníků je to ale spíše číselná korekce než zásadně nový režim, který by mohl mít větší dopad.
„Pokud zákon neurčí jiný způsob nájemného pro obecní byty, nemá tento segment významnou roli. Bohužel řada politiků se touto cestou vydává bez ohledu na to, že není právní úprava dostupného bydlení s ekonomizovaným nájmem,“ říká bývalý náměstek ministra pro místní rozvoj Ivan Přikryl. Přeloženo to znamená, že v Česku neexistuje definice, co vlastně je tržní nájemné, takže není podle čeho vypočítávat dostupný nájem.
Jako příklad dává zahraniční zkušenosti. „Vzorem může být francouzský model HLM (bydlení za mírné nájemné), který funguje desítky let. Takový model nájemního bydlení u nás neexistuje,“ dodává. Francouzský systém dnes zahrnuje více než 4,8 milionu bytů a žije v něm přes deset milionů lidí, tedy téměř pětina celé populace.
Aby obce stavěly
Zatímco zákon o podpoře bydlení zatím zůstává spíš na papíře, nový dotačně-úvěrový program Státního fondu podpory investic ukázal, jak velký hlad po výstavbě bytů ve skutečnosti je. Stát v programu přispívá obcím na výstavbu bytů s nižším a kontrolovaným nájemným.
Do výzvy Dostupného nájemního bydlení přišlo 326 žádostí v celkové hodnotě téměř 20 miliard korun, což je více než původní alokace. Poté musel SFPI příjem žádostí zastavit.
„Alokace dotačně-úvěrového programu Dostupné nájemní bydlení je sedm miliard korun. Předpokládáme, že z této částky podpoříme zhruba 80 projektů a vznik 2312 bytů,“ říká mluvčí fondu Karolína Smetanová.
V programu je jednoduše málo peněz. Přitom vládní ambice v programovém prohlášení zněla, že tímto krokem vznikne až 10 tisíc nových nájemních bytů navíc. Současný výsledek je tak jen kapkou v moři.
Přesto má podle sociologa Daniela Prokopa svá pozitiva. „Za důležitý úspěch považuji rozjezd úvěrového programu Státního fondu podpory investic. Ten umožňuje obcím stavět nebo pořizovat dostupné byty. Zapojila se do něj i menší města a obce, od kterých by to mnozí ani nečekali. To ukazuje, že zájem tu je, jen potřebují vhodné podmínky,“ uvedl.
V průběhu posledních čtyř let se také konečně začalo mluvit o vztazích mezi pronajímatelem a nájemcem a jejich regulaci. To by mělo zvýšit jistoty nájemníků na realitním trhu a také regulaci krátkodobých pronájmů. Problém jsou totiž do nekonečna prodlužované nájemní smlouvy na jeden rok. Skončilo to ale jen u debaty.
„Určitě se k debatě o úpravě vztahů mezi nájemníkem a pronajímatelem chceme vrátit. Ale ambice udělat to v tomto volebním období, tak to tu asi není,“ připustil ministr pro místní rozvoj Petr Kulhánek letos v březnu v rozhovoru pro Seznam Zprávy.
Dílčí úspěchy
Takže nelze říct, že by vláda neudělala v oblasti bydlení nic. V době energetické a inflační krize rozšířila příspěvek na bydlení. Ten podle sociologa Daniela Prokopa pomohl více než 300 tisícům domácností.
„Je ale potřeba ho reformovat, aby nárok na něj více klesal s příjmem, a stropy nákladů na bydlení odpovídaly cenám nájmu v regionech,“ dodává expert z PAQ Reseach.
Ačkoliv se situace v oblasti bydlení podle jeho slov v posledních letech nezlepšila, došlo během posledního volebního období k zásadní změně. „Je to samotná debata. Dřív byla hodně polarizovaná – část lidí tvrdila, že problém jsou jen bariéry komerční výstavby, jiní naopak říkali, že stavba nepomůže vůbec. Dnes je mnohem větší shoda na tom, že potřebujeme kombinovat více nástrojů. To je posun správným směrem,“ uzavírá Daniel Prokop.
