Poláci staví 200 tisíc bytů ročně, Češi 30. Experti radí vládě, co s tím

Článek si také můžete poslechnout v audioverzi.

Česko patří mezi země s nejnižší dostupností vlastnického i nájemního bydlení. Ke koupi vlastní střechy nad hlavou potřebujeme 15 ročních čistých příjmů, v Praze dokonce 19, ale problém je i v dalších velkých městech a jejich okolí. Rychle rostou taky ceny nájmů.

Experti ve studiu předvolebního debatního cyklu Ladíme Česko dali dohromady manuál pro příštího premiéra, jak poslat ceny bytů dolů. Zjednodušit povolování staveb. Dát městům víc volnosti, aby mohla stavět, co a kde potřebují. Nastavit kontinuální finanční podporu výstavby dostupného bydlení. Přestat cukrovat poptávku například slevami na hypotékách.

Loni se v tuzemsku dokončilo 30 tisíc bytů. Nic výjimečného, Česko zažilo roky, kdy se stavělo více i méně. Polákům ale v posledních letech tradičně koukáme na záda. „V Polsku se staví kolem 200 000 bytů ročně i víc, a přitom mají třiapůlkrát vyšší populaci,“ srovnává český stavební výtlak s našimi sousedy člen Národní ekonomické rady vlády a zakladatel výzkumné organizace PAQ Research Daniel Prokop.

Podle Prokopa má nedostupné bydlení rozsáhlé společenské náklady. „Je spojené s odkladem založení rodiny, je spojeno s malou mobilitu na trhu práce, je spojeno s chudobou, protože to vysává kupní sílu obyvatel.“

Jihočeský Tábor je městem, které se v dohlednu vrhne do výstavby s vervou. Do pár let vznikne v areálu bývalých kasáren jen pár minut od centra zcela nová čtvrť Dvorce. „Město ty pozemky vlastní a chce si nechat kontrolu nad tím, co v takhle zásadním, důležitém území vznikne. A počet obyvatel nám neustále klesá. Lidé se stěhují do menších obcí v okolí,“ popisuje motivaci Tábora stavět architektka a urbanistka města Kateřina Čechová, která má přípravu projektu na starost.

Ve 34tisícovém Táboře má v několika etapách vzniknout pro celkem 1500 lidí 500 až 700 bytů, část z nich zůstane v majetku města, část pozemku bude k dispozici na komerční výstavbu.

Mezi odbornou veřejností panuje shoda, že při výstavbě bytů by obce a města měly hrát větší roli, protože to pomáhá držet cenovou hladinu bydlení níž. „Máme velké množství obecních bytů, už v této chvíli kolem 3000. Nějakých 17 procent obyvatel Tábora bydlí v obecních bytech. A ceny tržního nájemného to stáhlo o něco dolů. Jsme pod průměrem Jihočeského kraje,“ uvedla Kateřina Čechová.

Tábor je však výjimkou. Podle statistiků a jejich údajů ze sčítání lidu Češi obývají 4,5 milionu bytových jednotek, z toho je jen 144 tisíc státních a obecních bytů, uvádí Ministerstvo pro místní rozvoj. Tedy sotva tři procenta.

V Praze je necelých 30 000 obecních bytů, pro srovnání slavný příklad z Vídně, kde městu patří 220 tisíc bytů a dalších 200 tisíc bytů kontrolují nezisková družstva.

Podle Daniela Prokopa by měl stát obce k výstavbě, jak městské, tak té komerční, podpořit přímočaře. Jedna možnost je dát jim podíl na výběru DPH z nové lokální výstavby. Druhá možnost je navýšit daň z nemovitosti v nové zástavbě.

„Aby si obec od těch nově příchozích vlastně vybrala náklady na tu infrastrukturu. Chce to mít nějaký nástroj, aby starousedlíci nebyli biti na tom, že jim tam přicházejí noví lidé, s kterými se o infrastrukturu dělí, ale aby obec z toho měla nějaké příjmy,“ říká Prokop. Dnes si města maximálně s developery výměnou za novou výstavbu dohodnou nějaké příspěvky do rozpočtu.

Developerská společnost Central Group se na trhu bydlení pohybuje přes 30 let. Za tu dobu vystavěla přes 20 tisíc bytů a dalších 35 tisíc připravuje. Aktuálně rozjíždí, v narážce na masivní výstavbu zlínského velkopodnikatele, „baťovskou mašinu“, systém, který obcím podle šéfa firmy Dušana Kunovského pomůže vystavět tisíce dostupných nájemních bytů.

Jak má systém nazvaný „design and build“ fungovat? Stejně jako Baťa „sekal cvičky“, chce výrobu bytů unifikovat. Developerská společnost dodá městům vzorové postupy zadávání zakázek, vzorové smlouvy a pro výstavbu využije typové bytové projekty. „Každý nový projekt, který se rozhodne samospráva postavit, by už neměl být pokaždé objevování Ameriky,“ říká Dušan Kunovský.

Bez zjednodušení a zrychlení stavebního řízení, které trvá dlouhé měsíce, u velkých projektů i roky, se však lacinějšího bydlení nedočkáme, shodli se hosté v diskuzi. Nový stavební zákon, který platí od července, situaci podle Dušana Kunovského nezlepšil.

„To, co nastalo, není zlepšení, ale je to zkomplikování. Chaos v systému, rozklad na stavebních úřadech.“

Situaci zhoršuje i nepovedená digitalizace, která jede na provizorním systému, a nezačne naplno fungovat dříve než v roce 2028. S pětiletým zpožděním, zdůrazňuje Kunovský. „To zbytečně zdražuje byty pro klienty, nepřináší to daně, které by to státu přinášet mohlo.“

Kromě dokončení digitalizace by měla příští vláda taky proškrtat některé ze 700 stavebních úřadů, z nichž některé povolí třeba i jen jednu jedinou stavbu týdně, apelují hosté pořadu Ladíme Česko.

Zatímco podle Daniela Prokopa a Národní ekonomické rady vlády by stačilo úřady ponechat v obcích s rozšířenou působností, kterých je i s Prahou 206, Kunovský by šel ještě dál. Líbil by se mu jeden centrální stavební superúřad, jak před časem navrhovalo hnutí ANO.

„Jsem příznivcem toho, aby se to rozhodování centralizovalo a jsem příznivcem státní stavební správy, protože to by tomu opravdu dalo efektivitu,“ řekl.

Budoucí vláda by také měla obcím rozvázat ruce v územním plánování. Tedy aby si mohly samy určit, co chtějí postavit a kde a nemusely čekat na „posvěcení“ svrchu.

„Dneska my města taháme za kratší konec provazu vůči jakémukoliv dotčenému orgánu státní správy, který může uplatňovat svoje stanoviska. Město nemá nástroj, jak prosazovat udržitelný rozvoj vůči jiným úřadům a jiným dílčím zájmům,“ popisuje urbanistka a architektka města Tábor Kateřina Čechová své zkušenosti.

Urychlení povolování staveb je jen první krok. Neméně důležité ovšem je vymyslet, z jakých zdrojů výstavbu městských bytů financovat. Například první padesátka bytů, která v první etapě v táborských Dvorcích vznikne, vyjde na čtvrt miliardy korun.

„Pokud bychom třeba ten projekt, který nyní plánujeme, měli stavět bez dotací, tak na něj utratíme téměř veškerý roční investiční rozpočet našeho města, což prostě není reálné,“ říká Čechová.

Města a firmy v Česku mohou aktuálně požádat o příspěvek ze Státního fondu podpory a investic na výstavbu dostupných nájemních bytů. V programu je alokováno sedm miliard korun, jenže zájem je pětkrát vyšší, o peníze se přihlásily stovky projektů za více než 35 miliard. „My jako Central Group v jednom městě investujeme ročně třikrát více než celý stát do bytové výstavby v celé České republice,“ kritizuje Kunovský výši dotace.

Problém je však i to, že je nárazová. „Ta výzva musí být průběžná, ne jednorázová. Tím nenastartujete žádný dlouhodobý trend. Abychom se jednou za dvacet let nevybičovali k nějaké akci, všichni se to naučili a pak zase 20 let čekali,“ kritizuje systém urbanistka Čechová.

Podle Daniela Prokopa nemusí být stabilní financování dostupného bydlení takový problém. Dost peněz už do bydlení plyne, jen neefektivně.

„Dáváme zhruba osm miliard na podporu hypoték a ty hypotéky z nějakých 87 procent nepodporují novostavby, ale koupi existujících bytů. Jdou z velké části horní příjmové pětině domácností, dostupnost pro spodních 50 procent nepodporují vůbec. Odpočet úroků z hypoték buď zrušit nebo nastavit pro vlastníky nemovitostí jen na prvních pět let. Víc to zacílit na prvovlastníky,“ navrhuje.

Podporu stavebního spoření by zrušil úplně, čímž by se podle něj ušetřilo pět až 10 miliard. „Musíme přestat cukrovat poptávku,“ říká. Lépe by šlo podle šéfa PAQ Research využít i 20 miliard, které stát dává na příspěvek na bydlení.

Bez soukromých peněz se však obecní výstavba neobejde. Pokud bychom měli skutečně ovlivnit cenovou hladinu bydlení, je podle analýzy KPMG třeba, aby každoročně vzniklo minimálně 25 000 dostupných veřejných nájemních bytů. To by vyšlo na zhruba 100 miliard korun ročně.

„Na to stát nikdy nebude mít dost peněz, má spoustu jiných úkolů. Musíme aktivovat peníze samospráv. Zapojit vhodné dotace, pracovat s tím zvýhodněním pro nějaké znevýhodněné regiony oproti silnějším regionům. Zapojit zvýhodněné úvěry, které poskytuje například Národní rozvojová banka. A čerpat komerční úvěry,“ říká Kunovský.

Cenu bydlení lze částečně ovlivnit i daňovým nastavením. Česko daní držení nemovitostí skoro nejméně z Evropy, řada bytů a domů je prázdných. Odhady se liší, ale podle odhadů MMR jich mohou být i stovky tisíc.

Nyní se daň z nemovitosti vyměřuje od metru. A jen málo (skrze městské koeficienty) odráží, jakou má budova díky své poloze hodnotu. Třeba v Havířově je metrová sazba daně z nemovitosti až třikrát vyšší než v malých obcích okolo Prahy, ačkoliv mají nemovitosti v Havířově třeba poloviční cenu.

To by se podle Daniela Prokopa, který se svým týmem z PAQ Research připravil „reformu“ zdanění nemovitostí, mělo změnit. „My navrhujeme zvyšovat daň z nemovitosti a navázat ji na tržní ceny těch nemovitostí. Francie například zavedla danění nevyužívaných bytů, což my nenavrhujeme, a uvolnilo to 13 procent nevyužívaných bytů na trh.“

Kunovský pro vyšší zdanění nemovitostí z titulu svého byznysu logicky není, v posledních letech zaplatil zvlášť na dani z nemovitosti o 50 milionů korun více.

„Lidé, kteří byt koupili pro své dítě, ho raději nechají volný, než aby riskovali nějaké složité dlouhodobé vystěhování nájemníka. Pokud by se toto zjednodušilo, řada bytů by se na trh dostala.“ Podle Prokopa je taky špatně nastavená daň z pronájmu. „Je v podstatě daňově výhodnější pronajmout na Airbnb než na dlouhodobý pronájem.“

Vlastnictví více investičních bytů by Dušan Kunovský nijak neomezoval. Lidé, kteří se bojí jít na akciové trhy, je často mají jako zajištění na stáří. Podle Kunovského je to dobré i pro stát. „Ten byt, když vznikne, postaví se a prodá, tak stát na průměrném pražském bytě jen na DPH inkasuje zhruba 1,5 milionu korun, plus dalších zhruba zjednodušeně čtvrt milionu korun inkasuje Praha na tzv. kontribucích,“ uvedl s odkazem na příspěvky třeba na městskou infrastrukturu.