Zkrotí ceny nemovitostí daň na druhé a další byty? Jedno město už ví

Nejen v Česku, ale i v dalších světových metropolích se v posledních letech řeší zásadní problém - intenzivní bytová krize. Poptávka výrazně převyšuje nabídku, což táhne ceny pro většinu obyvatel do nedosažitelných výšin.

Zatímco v tuzemsku se vkládají naděje do schválení nového stavebního zákona, který by podle jeho zastánců měl urychlit povolovací procesy, jiná světová města se problematiku snaží řešit pomocí daleko snazší strategie - začala vybírat daně za neobydlené nemovitosti nebo byty, které majitelé nevyužívají primárně k vlastnímu životu, ale například je pronajímají.

Los Angeles by tento plán rádo realizovalo už od příštího roku. Za byt, kde nikdo nežije, bude město vybírat vysoké daně. Hongkongští úředníci zase zvažují zdanění developerů nakupujících bytové domy.

Barcelona pak zašla možná vůbec nejdál. Vyhrožuje totiž majitelům neobydlených realit, že jim jejich majetek zabaví. Chce jim za to vyplatit polovinu hodnoty této nemovitosti a proměnit ji na cenově dostupné pronájmy. Paříž pak ztrojnásobila daň na druhé bydlení už v roce 2017.

Důvody měst k takovým krokům se liší. Hlavním z nich je však odradit obyvatele od ukládání vlastních peněz do bydlení, které následně nevyužívají pro své potřeby. Tím totiž ztěžují situaci nízkopříjmovým a středně příjmovým zájemcům o bydlení, a to jak v sektoru prodeje, tak i pronájmu.

Města, která se do vysokého zdanění investičních bytů už pustila, věří, že to dlouhodobě dostupnosti bydlení pomůže, ať už snížením pořizovacích cen bytů, nebo širší nabídkou bydlení k pronájmu.

Jenže některá města hlásí, že vysoké daně na druhou nemovitost nezabírají.

„Daně z prázdných nemovitostí patří do škatulky něčeho, co zní dobře, ale v praxi to nemá tak velký význam,“ řekl Brendan Coates, ředitel programu hospodářské politiky společnosti Grattan Institute v Melbourne. „Odvádí to pozornost od hlavní hry.“

Podle ekonomů hrají větší vliv faktory, jako jsou rekordně nízké úrokové sazby, růst populace, nerovnováha mezi nabídkou a poptávkou a nedostatek výstavby cenově dostupného bydlení. Kritici tvrdí, že daně jsou spíše politickou pózou než smysluplným příjmem.

Na tom, zda zvýšit daň z těchto investičních bytů, se nemohou shodnout ani politici, ekonomové a realitní odborníci v Česku.

Pro by byl například viceguvernér ČNB Marek Mora. „Na další druhý, třetí, čtvrtý byt bych já osobně výrazně zvýšil daň z nemovitostí. Když má někdo třetí, čtvrtý investiční byt, tak já bych se nebál tam tu daň z nemovitostí zvýšit výrazným způsobem. Když už někdo kupuje, tak ať z toho má aspoň stát a obec příjmy,“ sdělil v rozhovoru pro SZ Byznys.

S tím souhlasí i ekonom Pavel Mertlík. „Stále víc lidí si pořizuje investiční byty, což nám zvyšuje ceny hypoték a bytů,“ sdělil v debatě Byznys Clubu Seznam Zpráv.

Krátkodobě by pak takové řešení pomoci mohlo podle Jiřího Pácala, člena správní rady Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí.

„V konečném důsledku to ale přinese více špatného než dobrého. V první řadě jde o nesystémové a nespravedlivé řešení, které představuje radikální zásah do vlastnických práv. Dále se to pak odrazí v ceně nájmů, neboť majitelé nemovitostí promítnou zvýšené náklady do výše cen nájemného,“ sdělil.

Podle Miroslava Singera, hlavního ekonoma Generali CEE Holding, je však zvýšení daně z majetku „národu chatařů“ neprůchodné. „Je strašně těžké v zemi chatařů zdaňovat druhé bydlení. To je politicky nákladné cvičení.“

I proto na politickém poli Piráti/STAN zůstávají opatrně jen u nápadu na extra daň pro komerční a nikoli soukromé nemovitosti. Například pro sklady.

Podle ekonoma Petra Bartoně navíc zdanění druhých nemovitostí v Česku nemá šanci tlačit ceny zpět dolů, jak by se možná čekalo. „Daňově lze teoreticky snížit ceny na trhu tehdy, když je problém příliš velká poptávka (například od cizinců). V Česku ale selhává nabídka, kvůli státním omezením a prodražováním výstavby. A s tou toho nová daň moc dobrého nesvede. Spíše naopak,“ vysvětlil.

Tak jako se v Česku debatuje o zdanění druhé a dalších nemovitostí, se například v kanadském Vancouveru řešila problematika prázdných a nevyužívaných bytů. Rozdíl je právě v tom, že investiční byty v Česku nezejí prázdnotou, bývají pronajímány, čímž mimochodem snižují tržní nájemné, vysvětluje Petr Bartoň.

I přes jinou motivaci k danění nemovitostí ve Vancouveru lze na jejich příkladu nalézt několik odpovědí k problematice. Jde totiž o jedno z vůbec nejméně dostupných měst v rámci bydlení na světě. Město zavedlo daň za takzvané „domy duchů“ už v roce 2017. Samotné příjmy sice překonaly očekávání, nabídka bytů k pronájmu se však zásadně nezměnila a ceny dál rostly.

Trh s pronájmy s jejich téměř nulovou zásobou přiměl vedení Vancouveru zavést daň z neobsazené nemovitosti ve výši jednoho procenta z její odhadované hodnoty.

V roce 2019 pronajímatelé převedli více než 5000 stávajících bytových jednotek na dlouhodobé pronájmy, což kanadská vládní agentura pro bydlení alespoň částečně přisoudila právě nové nemovitostní dani. Ta generovala od roku 2017 do roku 2019 příjmy více než 84 milionů kanadských dolarů.

Ačkoli jsou tato čísla povzbudivá, Vancouver původně očekával, že platbou daně odhalí více než 10 000 domů, které byly prázdné nebo „nedostatečně využívané“. Město však v roce 2017 identifikovalo pouze 2538 jednotek, které odpovídaly popisu nevyužívané nemovitosti. Toto číslo se pak během dalších dvou let ještě snížilo o celou čtvrtinu, tedy o více než 600 bytových jednotek, informovala agentura Bloomberg.

Ačkoli daň hraje podle tamního starosty Kennedyho Stewarta mezi obyvateli města dobře politicky, stále existuje prostor pro její vylepšení.

„Tento průkopnický nástroj pomohl přesunout tisíce domů zpět na trh s pronájmy, stále je tu ale příliš mnoho domů, které zůstávají prázdné,“ sdělil.

Rovněž nedošlo k žádnému pozoruhodnému zlepšení v dostupnosti bytů k pronájmu. Míra neobsazenosti v širší metropolitní oblasti Vancouveru loni činila 0,8 procenta, což je mírný nárůst z 0,3 procenta v předchozím roce, uvedla kanadská agentura pro bydlení. Město doufalo, že daň zvýší míru neobsazenosti až na pět procent, což se nestalo.

Místo nabídky bydlení k pronájmu ale ve městě rostla spíše cena nájemného. Průměrný nájem se loni během pandemie zvýšil o 1,1 procenta na 1914 kanadských dolarů, i když poptávka po bydlení opadla, když studenti opustili město a migrace do regionu se zastavila.