Zatímco uděláme v Londýně tři projekty, v Česku se ani nestaví, říká developer

V Londýně teď developeři platí zhruba o šedesát procent vyšší ceny, než tomu bylo před pěti lety. I přesto tam teď investiční společnost MiddleCap chystá další projekty. Právě se snaží uspět v několika tendrech.

„Ještě před pěti lety bývala cena za budoucí ‚čtvercovou stopu‘ postavené výstavby zhruba 250 až 300 liber. Dnes je to 450 až 500 liber. Ten trh se posunul asi o 60 procent nahoru,“ říká v rozhovoru pro SZ Byznys partner MiddleCap a šéf realitní divize Tomáš Jurdák.

A dražší je i samotná výstavba. „Naše původní odhady jsme měli kolem 350 liber na čtvercovou stopu a naše nejnovější odhady jsou 420 liber na čtvercovou stopu,“ dodává Jurdák, že jen stavebně vyjde projekt s PPF na 80 milionů liber.

V Londýně teď chystáte projekt Seal House ve spolupráci s PPF. Proč ho nepostavíte sami?

S PPF se dlouhodobě známe. Je to respektovaný partner a dlouho jsme se bavili o tom, že bychom spolu udělali nějaký projekt. Seal House je na prestižní adrese – přímo v City, na řece u London Bridge. Má excelentní polohu, PPF se zdál atraktivní, takže naše dlouhodobé debaty o spolupráci se zhmotnily právě tady. Je to výborná zkušenost, zatím spolupracujeme velmi dobře.

Jak ta spolupráce funguje? Kdo má co na starosti?

Spolupracujeme jako investoři, kde jsme partery 50 na 50 a kromě té investorské části je tam developerská část – ta jde za MiddleCap, který tím žije. Tedy tuto developerskou službu poskytuje MiddleCap.

Na kolik stavba vyjde?

Dnes se dramaticky mění ceny. Sledujeme ten trh, ale inflace, která stavební trh postihla, je všeobecná. Postihuje totiž i nájmy. Tím pádem, o co se víc proinvestuje na straně nákladů, o to víc se to na příjmové straně odzrcadlí. V Londýně šly poslední rok po covidu nájmy nahoru o 5 procent.

Zpět k mé otázce, na kolik tedy ta výstavba vyjde?

Náklady se mění podle toho, jakou sumu přiřadíme na metr čtverečný výstavby. Naše původní odhady jsme měli kolem 350 liber na čtvercovou stopu a naše nejnovější odhady jsou 420 liber na čtvercovou stopu. Celkem počítáme 140 tisíc stop, takže se stavebně budeme pohybovat okolo 80 milionů liber.

Co tam bude? Opět kanceláře?

City London se stále snaží prosazovat kancelářské využití budov.

Bude o ně zájem? Některé firmy po covidu už kanceláře opouštějí…

Neumím predikovat chování jednotlivých firem, ale mé osobní přesvědčení je, že firma není definovaná pracovní smlouvou se zaměstnancem. Je definovaná kulturou, jednáním, odevzdáním zkušeností, a to se nedá dělat on-line. Firma, která chce dlouhodobě fungovat, musí mít dlouhodobou vizi svého rozvoje, rozvoje svých lidí a ti se musí potkávat. Ano, mohou se potkávat pětkrát do týdne, nebo jen dvakrát, ale potřeba nějakého hubu je nevyhnutelná.

Kanceláře už možná nebudou vypadat jako řada stolů, ale víc třeba jako hotelová lobby, kde si lidé potkají, řeknou si, jaký mají plán a potom odejdou domů, kde na něm budou pracovat.

Během covidu si mnoho lidí uvědomilo, že čtyři videohovory jsou tak efektivní jako jeden živý desetiminutový meeting.

Věřím, že i v budoucnosti je místo pro kanceláře, a pokud by to vedlo k tomu, že lidé nebudou využívat celý prostor naráz a kanceláří bude méně, nevidím to jako ohrožení. Když se nějaké kanceláře nebudou prodávat, věřím, že to nebudou ty naše.

Kdy začnete s výstavbou? Jak dlouho potrvá?

Ten projekt – jak jsme ho koupili – byl povolený a navržený před pěti lety. Za tu dobu se trh změnil a pět let staré kanceláře jsou na leasingovém trhu v podstatě nepronajímatelné. Potřebujeme to přepracovat, to znamená, že rozhodně nezačneme před koncem roku. Plán je, že bychom mohli na stavbě začít v září příštího roku. To nám dá dost času.

Kdy bude hotovo?

Když začneme v září příští ho roku, hotovo bychom měli mít v druhém kvartálu roku 2025.

A pak budete budovu spolu s PPF pronajímat, nebo ji prodáte?

Těžko říct, jaký bude vývoj za 4 roky, ale pro nás je primární zadefinovat koncept, postavit budovu a celou ji zaplnit nájemníky. Pak se potká management a bavíme se o dalším osudu. Zda si ji dlouhodobě necháme, nebo ji prodáme. MiddleCap je developer, ale tato otázka závisí i na našem partnerovi. Bude to o vzájemné dohodě.

Další stavba, kterou už jste oznámili, je v Berlíně spolu s CPI Radovana Vítka. Jak došlo k této spolupráci?

Zase to byly dlouhodobé vztahy, na které jsme se rozhodli navázat nějakou konkrétní spoluprací. Chvíli trvalo, než jsme se rozhodli, co ta konkrétní spolupráce bude. CPI má aktivity i v Londýně, a to jsme zvažovali jako první možnost. Pak jsme objevili projekt v Berlíně a právě CPI je v Berlíně jeden z největších vlastníků budov. Tam nám došlo, že ta spolupráce bude vzájemně výhodná a chceme s ní začít. Oni nás podporují zázemím, my přinášíme smart technologie a nové know how do developmentu. Investorsky jsme tam opět 50:50.

Finančně to vychází jak?

To zatím nejde vydefinovat. My jsme tam koupili portfolio tří projektů, ale ty jsou zatím nepovolené. Architekti pracují na studiích a nevíme, jestli ta budova, která tam bude stát, bude mít 10 tisíc metrů čtverečných, nebo 2 tisíce. Náklady se budou odvíjet od velikosti.

Kolik má vlastně Middle Cap na investice do developmentu?

Dlouhodobě bychom chtěli naši expozici dostat do výšky 200 milionů eur. Od toho jsme stále daleko. To mluvím o čisté equitě bez bankovního financování.

Jaký vliv má na vaše projekty a obvinění vašeho majitele Miroslava Výboha? Jenom připomenu, že byl obviněn za uplácení bývalého slovenského premiéra.

Tato situace je mimořádně nepříjemná, ale my doufáme, že se co nejdříve vyřeší. Zatím to přímo náš byznys neovlivňuje.

Ani vašim partnerům to nevadí? Není to pro ně překážka, aby se s vámi, třeba v Londýně spojili?

Samozřejmě, že se partneři i lidé, s kterými spolupracujeme, na tuto otázku ptají. My jim dáváme plnou součinnost a všechny informace, které my máme, a zatím to nemá dramatický dopad.

Dramatický dopad nemá ani to, že na pana Výboha slovenská policie nedávno vydala mezinárodní zatykač?

Pan Výboh jako soukromá osoba má teď „tyto věci“. Myslím, že plně spolupracuje se slovenskou policií. Byznys MiddleCap je samostatná věc. Funguje dál, tak jak funguje.

Jak se vlastně relativně malý slovenský developer prosazuje na realitním trhu v Londýně?

Z našeho pohledu to není až taková velká změna, MiddleCap tým tady v Londýně pracuje už asi 10 let. Máme tu své místo na trhu i kontakty. V Berlíně byl začátek složitější, tam toto pozadí nemáme. Ale právě tam jsme zase prostřednictvím našeho partnera.

Jak dlouho trvá vyřízení stavebního povolení a realizace projektu?

Když v Londýně kupujeme projekt, který je nepovolený, dáváme si do modelu většinou rok až 18 měsíců. V Berlíně jsme si dávali na jednotlivé projekty 18 až 24 měsíců.

A v Česku, případně na Slovensku, je to kolik?

Na Slovensku minimálně 6 let a v Praze je to velmi podobné.

Díváte se v Londýně na další možnosti?

Teď se tu díváme na několik projektů, které bychom akvírovali, ale zatím jsme je nekonzultovali s žádným partnerem. Vypadá to ale, že bychom ten další projekt udělali sami.

A už víte, co to konkrétně bude?

Máme zájem najít další atraktivní kancelářské budovy, v „core“ lokalitách – tedy City, Midtown, West End. Momentálně – po 3 letech velmi malého přísunu nových projektů – se v září roztrhl pytel a na trh přišlo 10 až 12 nových projektů. Každý den volají agenti a vypadá to, že ten covidový útlum už polevil.

Kde jsou po tom covidovém útlumu ceny?

Teď asi nejvýš, co byly. Je to důsledek toho, co se děje na trhu se stavebními materiály, ale i nezodpovědné politiky posledních let, kdy se tiskly peníze a byly různé stimuly. Teď stoupají ceny všeho. Dám příklad. Ještě před pěti lety cena za metr budoucí postavené výstavby bývala zhruba 250 až 300 liber. Dnes je to 450 až 500 liber. Ten trh se posunul asi o 60 procent nahoru.

Co v dalších zemích?

Je tam ten Berlín – vybudovat německý tým nám potrvá minimálně rok, rok a půl. Teď bude naší hlavní prioritou potvrdit přítomnost na britském trhu a vybudovat pevnou pozici na berlínském trhu. Teprve potom začneme zvažovat další kroky.

V Bratislavě, nebo v Česku nic?

V Bratislavě sledujeme trh a díváme se na možnosti. Přichází tam relativně dost projektů, ale problém města je neflexibilita územního plánu, který je v rozporu s potřebami lidí i města. A změna územního plánu je proces na deset let. Jsme realisté. Za deset let v Londýně otočíme tři projekty, zatímco v Bratislavě dosáhnu změny územního plánu na jeden projekt. A ještě nestavím.

Tedy trhy, které jsou víc připravené na přijímání investic, jsou pro nás atraktivnější.

A to stejné platí pro Česko?

Z mé limitované zkušenosti, myslím, že ta situace je teď v Praze trošku lepší, ale bylo to srovnatelné.

Jak moc již zmiňovaný nedostatek stavebních materiálů a jejich cena, ale i chybějící lidé, projekty komplikuje?

To je z pohledu developera těžké říct. Stavbu zadáváme generálnímu dodavateli a materiál i lidé jsou na jeho straně.