Zamrzlá výstavba v Praze se začíná hýbat, ujišťuje náměstek Hlaváček

Podle Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy (IPR) by metropole potřebovala ročně kolem osmi tisíc nových bytů. Ve skutečnosti jich ale stavbaři v posledních letech stavěli jen kolem pěti tisíc. Bytový dluh tak roste a vysoká poptávka tlačí na ceny.

Podle developerů jsou přitom v Praze připraveny projekty, v nichž se počítá s více než stovkou tisíc bytů. Jenomže než zdolají všechny byrokratické překážky, trvá někdy až deset let. Situace se v dohledné době nezlepší, i když loni vydaly úřady téměř dvojnásobek stavebních povolení proti roku 2018, stále to znamená start jen pro 5,5 tisíce nových bytů.

Podle Petra Hlaváčka, náměstka pražského primátora pro územní a strategický rozvoj města, není příčinou tohoto stavu jen těžkopádná byrokratická mašinérie a špatná legislativa. Problém má podle něj ještě hlubší kořeny.

„Začíná to už bytovým deficitem za komunismu,“ říká Hlaváček v rozhovoru pro Seznam Zprávy.

Rozsáhlou bytovou výstavbou v 70. letech, při níž se rodila obří sídliště v okrajových pražských čtvrtích, podle Hlaváčka tehdejší režim řešil obdobné problémy, jaké má dnes, tedy akutní nedostatek bydlení. „Tenkrát se přesunulo na sídliště až 40 procent lidí, přičemž v těchto číslech ani tak nehráli roli lidé zvenku, jako redistribuce obyvatel města,“ říká.

„Po pádu socialismu trvalo poměrně dlouho, než se nastavilo tržní prostředí, než naběhly hypotéky, než vznikl územní plán. Existovaly stropy na nájmech, které podpořily trh s byty, ale zároveň samosprávy nebyly ještě v takové kondici, že by bytovou výstavbu mohly realizovat samy. Proto vznikla ve výstavbě poměrně velká prodleva a my teď sbíráme její následky,“ líčí Hlaváček první příčinu bytové nouze. K ní se ale přidávají další.

„K tomu probíhají v Evropě urbanizační tendence, ale trochu jinak, než se předpokládalo,“ vysvětluje. „Lidé v Evropě se stěhují do měst, nejvíc to je znát v okrajových částech Evropy typu Pobaltí, Bulharsko, Portugalsko. Týká se to i Prahy a celého Středočeského kraje. Důvod je v tom, že regiony třeba Mnichova nebo Kolína nad Rýnem už jsou hodně rozvinuté, čili přírůstky obyvatelstva jsou tam nižší než u nás.“

Podle Hlaváčka ale stát i místní samosprávy u nás i v řadě zahraničních metropolí na urbanizaci reagovaly pozdě.

„Když se podíváte třeba na Vídeň nebo Berlín, tak před koncem tisíciletí města stagnovala, některá se i zmenšovala. Nárůst populace pak byl pro všechny překvapením, takže bytová krize je prakticky všude. Dokonce i v systémech, kde byty nejsou objektem trhu – jako ve Skandinávii. Tam sice nerostou ceny bytů jako ve městech s tržním systémem jako je Vídeň, zato roste délka čekání v bytových pořadnících. Bytový nedostatek je obecný problém,“ říká Hlaváček.

Srovnání s jinými metropolemi ale ukazuje, že Praha na objektivní změnu nereaguje ani zdaleka tak rychle jako zahraničí.

Podle analýzy zpracované developerskou společností Central Group se v Praze vydává v přepočtu na obyvatele výrazně méně stavebních povolení na byty než v Mnichově, Vídni, Bratislavě či Varšavě. A v počtu vydaných povolení na 1000 obyvatel zaostává české hlavní město i za Středočeským krajem a některými dalšími domácími regiony.

Důvodem podle Petra Hlaváčka je, že Praha v posledních letech výrazně zanedbala přípravu území vhodných pro zástavbu. A těžkopádně řešila územní plánování.

„Rozdíl mezi Prahou a ostatními městy je i v tom, že ostatní města, díky historické situaci vyspělejší, jsou mnohem dál v přípravě území, tedy v dohodě o tom, jak bude území využito. Jak kde bude široká ulice, jak ten který dům bude vysoký, co v něm zhruba bude,“ vysvětluje Hlaváček. Pokud je dohoda o území hotová, je podle něj samotné „technické povolení“ vydáváno relativně rychle.

Praha má ovšem v procesu vyjednávání „dohody o území“ desítky velkých lokalit, včetně řady obřích brownfieldů po zrušených průmyslových podnicích, na nichž mohou vyrůst celé nové městské čtvrtě.

Pozemky vlastní z větší části developeři a plánují na nich – podle analýzy developerů Central Group, Trigema a Skanska – až 100 tisíc bytů, které by údajně mohli začít prakticky ihned stavět, kdyby jim v tom nebránily úřady.

Petr Hlaváček tato čísla zpochybňuje, podle něj není výstavba v takovém rozsahu developersky připravená. Uznává ale, že na straně státní správy a samosprávy je dluh velký. A tvrdí, že začal obrat k lepšímu.

„Myslím, že město se v tomto managementu vylepšuje. V tom je průkopnický metropolitní plán, který nastavuje systém tak, aby se v každém místě se mohl udělat podrobnější plán, tedy dohoda o území,“ vysvětluje.

Metropolitní plán, který má nahradit zastaralý územní plán z roku 1999, se v Praze připravuje už od roku 2012, kdy o něm rozhodlo zastupitelstvo vedené Bohuslavem Svobodou (ODS). Předloni byl zveřejněn a předán k připomínkovému řízení. Podle mluvčího IPR Marka Váchy jej ovšem čeká ještě jedno kolo veřejného projednávání a definitivně by mohl být schválen, „pokud půjde všechno dobře“, v roce 2021 nebo 2022.

„Jsou různé představy, jak by mohl metropolitní plán fungovat,“ říká Hlaváček. „Já nerad používám termín regulační plán, raději říkám kooperativní plán. Lépe to ukazuje, že jde o dohodu mezi investory, samosprávou a občanskou společností. V tomto směru je potřeba dál pokračovat.“

Lepší dohodě mezi městem a soukromými investory podle něj pomůže také řada rozvojových studií, které zpracovává IPR. „Máme spoustu pozitivních příkladů, že i v území, které se jevilo jako velmi konfliktní, pak na základě těchto studií dochází k dohodě,“ říká Hlaváček.

Z velkých brownfieldů je však zatím dohoda vyjednána jen na území u smíchovského nádraží, kde chce novou čtvrť Smíchov City vybudovat developerská firma Sekyra Group. Na pozemcích, jež skupina Luďka Sekyry koupila ještě před hospodářskou krizí, se má začít stavět letos na jaře, tedy po více než deseti letech příprav a jednání.

Podle Hlaváčka se ale ledy hýbou i v jiných lokalitách. „Velmi postupujeme v Bubnech, kde se teď diskutují územní studie jako podklad pro změnu územního plánu,“ říká.

Náměstek ovšem přiznává, že schvalovací procesy jsou stále zdlouhavé, takže příští podoba pozemků, na nichž má mimo jiné vyrůst i nová budova pro filharmonii, bude jasná nejdříve na konci běžícího volebního období.

Petr Hlaváček ujišťuje, že situace v povolování staveb se lepší. „Mění se atmosféra ve městě, skutečně se víc spolupracuje, víc povoluje. I proto bylo loni vydáno stavební povolení na pět tisíc bytů, to je nejvíc za posledních osm let.“

Rozhýbat zamrzlou výstavbu by podle Hlaváčka měl také nově zřizovaný úřad městského developera. Ten nemá být konkurentem soukromým developerským firmám, ale měl by se zaměřit na přípravu vytipovaných rozvojových území, zprvu především v majetku města a městských firem.

„Jeho primárním úkolem je příprava dohody o území, do kterého by pak měl vstoupit soukromý kapitál, bytová družstva nebo třeba investoři typu baugruppe (komunita soukromých investorů – pozn. red.),“ říká Hlaváček.

Výstavba, na které by se kromě developerů podíleli také sami Pražané, ať už formou družstev, sdružení vlastníků nebo komunitních „baugruppe“, podle něj může obohatit město i architektonicky. „U těchto forem je větší kontakt třeba s architekty, tito investoři aktivněji hledají atraktivní řešení. Což nám chybí v charakteru města, v architektonickém výrazu, který trpí významnou uniformitou,“ říká Hlaváček.

Změny v přístupu města k výstavbě by se podle něj měly projevovat na dalším růstu vydávaných stavebních povolení. „Doufám, že už letos uvidíte zase o trošku vyšší číslo. A byl bych rád, kdybychom na konci tohoto volebního období byli na 10 tisících povolovaných bytů ročně,“ říká.