Poradna č. 1: Co dělat, když není na nájem, a jak na ztráty

Za našeho života bezprecedentní virová pandemie COVID-19 staví společnost do zcela nové situace. A i když v současnosti jde hlavně o zdraví a životy lidí, řada firem již nyní řeší otázku ekonomického přežití a své budoucnosti. V řadě oborů se zastavila ze dne na den práce a ztráty, ať už z důvodu krytí nezbytných fixních nákladů, nebo z ušlého zisku, rychle narůstají. Silně je zasažen zejména cestovní ruch, pohostinství, část obchodu, některé služby, osobní doprava. Otázka možných kompenzací je pro řadu těchto firem otázkou přežití. Vláda postupně chystá řadu opatření na zmírnění a kompenzaci ztrát a je dobré být na tyto možnosti připraven.

Jaké existují možnosti kompenzace podnikatelské ztráty?

V podstatě existují tři možnosti – pojištění, státní podpora či žaloba o náhradu škody. Pojištění může přitom být těžko využitelné, protože řada pojistných smluv se nevztahuje na přerušení provozu v důsledku epidemie nebo „vyšší moci“. Nicméně všechny tyto tři způsoby mají jedno společné - jakýkoliv nárok je nutné doložit, přesně vyčíslit a prokázat, a proto je důležité, aby už nyní začaly firmy myslet na sběr a evidenci potřebné dokumentace.

Jaké kompenzace si mohu jako podnikatel obecně nárokovat?

Záleží zejména na charakteru nároku. Mohou se týkat jak přímých ztrát (např. hodnoty objednaných, ale neodebraných a nezaplacených služeb), tak i dalších navazujících ztrát, např. nevyužitých pracovníků, právních nákladů apod. U širších nároků by mohlo jít zejména o ušlý zisk. Zvláště u větších firem může být byznys poměrně komplexní a predikce vývoje hospodářské činnosti, tzn. jak bych na tom byl, kdyby nedošlo k epidemii nebo vyhlášení stavu nouze, nemusí být jednoduchá. Důležité je hned od počátku vytvořit jasnou metodiku, podle které se pak postupuje. Zároveň je důležité prokázat, že firma podnikla dostatečné kroky, aby případné ztráty minimalizovala. Sedět doma a čekat, že mi někdo všechny ztráty nahradí, není dobrá strategie.

Jsme firma o 2 zaměstnancích, prodáváme nábytek a museli jsme zavřít. Podali jsme žádost o Úvěr COVID, kdy nám přijde odpověď a kdy peníze?

Českomoravská záruční a rozvojová banka (ČMZRB) do programu Úvěr COVID I přijala přes 3 200 žádostí. Nyní se bude věnovat vyřizování těchto žádostí, aby mohla být prvním žadatelům poskytnuta podpora v horizontu dvou týdnů. Další zájemci o tento bezúročný úvěr již nemohou podat žádost, nicméně veškeré připravené podklady budou moci využít již v nejbližších dnech při podání žádosti o záruku v programu COVID II. Dotazy zodpoví ČMZRB na čísle 246 017 397 v pracovní dny od 8 do 18 hod.

Peníze za zaměstnance nedorazí dříve než v dubnu, dotazy je potřeba směřovat na odpovědné úředníky.

Pronajímáme si dům v Praze, který pak dál poskytujeme na krátkodobé pronájmy. Už měsíc je dům prázdný. U majitele domu je složená vysoká kauce. Do konce měsíce je třeba zaplatit nájem, na který ale nemáme. Jak postupovat dál, aby nás nikdo nežaloval, že nemáme na 3měsíční odstupné apod.?

Rada vychází z předpokladu, že máte nájem na dobu určitou a chcete nájemní vztah co nejdříve ukončit (jinak budete mít nadále povinnost platit nájemné). Ideální je dohodnout se na předčasném ukončení nájmu s pronajímatelem. Zjistěte svou vyjednávací pozici, včetně toho, na co máte právo, když k dohodě nedojde. Také je vhodné se zamyslet nad tím, jakou pozici má pronajímatel, a to nejen po právní, ale i po praktické stránce – zejména jak dlouho a za jaké nájemné ve srovnání s nájemným dle aktuální smlouvy bude schopen dům pronajat a také to, zda mají nájemci majetek, který by mohl být postižen v případné exekuci. Velmi důležité je také to, jak významný je pro něj výpadek z příjmu z nájemného z hlediska vlastní schopnosti plnit závazky vůči třetím osobám (hypotéka u banky, uspokojování vlastních životních potřeb atd.) – od toho závisí i případná ochota pronajímatele domluvit se na odložení splatnosti nájemného či případné platby za předčasné ukončení nájmu.

Ani pro pronajímatele není výhrou situace, že nájem trvá a on musí nárok na nájemné vymáhat u soudu a následně v exekuci. Rozumná dohoda na podmínkách ukončení nájmu je tak v mnohých případech nejlepším řešením pro obě strany. Samozřejmě je minimálně na zvážení, zda nemáte pro dům jiné využití, které vám buď umožňuje smlouva, nebo o kterém se alespoň můžete pobavit s pronajímatelem jako o alternativě k ukončení nájmu.

K možnosti jednostranného ukončení nájmu: pokud bylo užívání domu ke krátkodobým podnájmům sjednáno jako účel nájmu dle nájemní smlouvy, nejde o bytový nájem, ale o nájem prostoru určeného k podnikání. Podívejte se do nájemní smlouvy, která může obsahovat zásadní odchylky od zákonných ustanovení. V dotazu je například zmíněno „3měsíční odstupné“. Zákon neumožňuje nájemci nájem na dobu určitou bez udání důvodu vypovědět. Je potřeba se ujistit, že smlouva toto právo nájemci dává a že nejde například pouze o výšku kauce. Protože dluh nájemce může převýšit i poskytnutou kauci a tento dluh může pronajímatel vymáhat po nájemci.

Pokud to není výslovně smlouvou zapovězeno, v úvahu přichází jako alternativa i výpověď z důvodu podstatné změny okolností podle § 2287 občanského zákoníku, která se podle soudní praxe uplatňuje i na podnikatelské nájmy. Tento výpovědní důvod se aplikuje na zcela mimořádné okolnosti a nelze vyloučit, že pronajímatel bude rozporovat, zda vůbec máte právo vypovědět smlouvu z tohoto důvodu. Navíc se v tomto případě podle převažujícího názoru uplatňuje tříměsíční výpovědní doba, což v případě, že nejste schopni z předmětu nájmu získat žádný příjem, vede k podobné situaci jako zmiňované tříměsíční odstupné. Za zvážení ale stojí možnost snížení ztráty dočasným podnájmem za nižší částku – například lidem, kteří se potřebují izolovat od členů své domácnosti.

Další možností v souvislosti s podstatnou změnou okolností je využití práva na projednání podmínek smlouvy z důvodu podstatné změny okolností podle § 1765 občanského zákoníku. Pokud se s pronajímatelem nedohodnete, můžete požádat soud, aby dohodu nahradil svým rozhodnutím, a to i tak, že dojde k ukončení smluvního vztahu. Ale pozor – je zcela běžné, že strany ve smlouvách tuto možnost vylučují, a to slovy, že každá strana na sebe přebírá nebezpečí změny okolností. V takovém případě nemáte právo na změnu podmínek podle tohoto ustanovení.

Provozuji agenturu na zprostředkování jazykových pobytů v zahraničí. Od března jsme bez příjmů s velmi špatnými vyhlídkami do budoucna. Budeme muset odepsat naši hlavní cestovatelskou sezonu (červen,červenec,srpen) a zřejmě ukončit nebo alespoň přerušit činnosti. Jakou šanci na pomoc od státu má moje malá s. r. o.? Mohu například při dočasné neaktivitě firmy žádat o podporu v nezaměstnanosti coby jednatel společnosti?

Kromě proplácení části mezd zaměstnanců, odkladu daní a úvěrů nejsou žádná opatření na stole. Abyste měl nárok na podporu v nezaměstnanosti, nesměl byste být ani společníkem, ani jednatelem. Pokud jste za loňský rok vykázali zisk, je možné pracovat s daňovým základem, například spojit účetní období, a zkompenzovat tak loňský zisk s letošní ztrátou.

Jak mám spočítat ztráty?

Kvantifikovat škody na fyzických objektech, např. po povodních, je relativně jednoduché. V současné situaci, kdy se bavíme o ušlém zisku, bude situace složitější. Je nutné vytvořit model zahrnující realistické předpoklady budoucích zisků opírající se jak o data z minulosti, tak o obchodní plány a predikce. Data v takovém modelu pak musí být podloženy relevantní dokumentací. Ta může zahrnovat nejen účetní doklady nebo smlouvy, ale i např. korespondenci s obchodními partnery, zápisy z porad a další interní materiály.

Je velmi důležité začít shromažďovat tyto informace co nejdříve. Řada nároků totiž ztroskotá na tom, že firmy nejsou schopny hodnověrně popsat nebo doložit, jaký byl skutečný dopad na jejich podnikání. Vyčíslování ztrát a nárokování jejich náhrady, zvláště u komplexnějšího byznysu, je sofistikovaná záležitost, proto je dobré využít podpory právní kanceláře a odborníka na vyčíslování škody.

Máme 5 zaměstnanců a 2 externisty, podnikáme v hudební produkci. Měli jsme plné kalendáře akcí, vyprodané a prodané turné po sálech v ČR i SR, všechno se ruší. Přicházíme vlastně o všechny příjmy ze vstupenek, akcí, koncertů atd. Kde se domáhat náhrady škody? Propouštět nechceme.

Ohledně náhrady škody je nutné se obrátit na advokáta. Můžete získat úvěry, případně kompenzaci nákladů na zaměstnance. Podmínky budou známy snad tento či příští týden. Pokud jste za loňský rok vykázali zisk, je možné pracovat s daňovým základem, například spojit účetní období, a zkompenzovat tak loňský zisk s letošní ztrátou. Dobře si vše propočítejte, pokud zkrachujete, přijdou o práci všichni. Zvažte omezení úvazků, využití vládních podpor. V krajním případě někoho propusťte – zaměstnanci získají alespoň podporu, pro podnikatele v tuto chvíli nic takového na stole není. Pro velkou část jsou opatření zatím spíše symbolická.

Mám platit nájemné z prostor, kde momentálně nemohu podnikat, protože mi to stát zakázal? Moje příjmy pocházely z tržeb, rezervy nemám.

Pokud chcete v nájmu pokračovat, je důležité najít řešení, které bude přijatelné i pro pronajímatele. Jak jsou pro nájemce důležité tržby, pro pronajímatele je důležitý příjem z nájmu. V úvahu přichází možnost slevy na nájemném, popřípadě odložení splatnosti alespoň ve vztahu k části nájemného.

Pokud jste na sebe ve smlouvě nepřevzali nebezpečí změny okolností, můžete požádat pronajímatele o jednání o úpravě podmínek nájmu i s odkazem na § 1765 občanského zákoníku, včetně následné možnosti požádat soud o nahrazení dohody s pronajímatelem. Riziko soudního sporu je motivací i pro pronajímatele, aby se snažil rozumnou dohodu s nájemcem uzavřít. Právo na jednání podle § 1765 občanského zákoníku je ale třeba uplatnit do 2 měsíců. Pokud nájemce toto právo včas neuplatní, už nebude moci žádat soud o nahrazení dohody.

Pokud bez dohody s pronajímatelem přestanete platit platby a porušíte smlouvu, pronajímatel má celé tři roky na to, aby nároky na sankce z takového porušení uplatnil. I když tedy může být pronajímatel nyní v situaci, kdy by hledal jiného nájemce těžko, za nějakou dobu tomu může být jinak a pronajímatel nebude mít důvod nárok na sankce neuplatnit.

Výpadek finančních prostředků můžete pokrýt úvěrem, také je dobré se podívat do pojistky, zda ztrátu nepokrývá vaše pojištění přerušení provozu. V úvahu také připadá možnost požadovat náhradu škody po státu podle krizového zákona, avšak tam je třeba počítat s tím, že i když nájemce se žádostí o náhradu škody uspěje, bude trvat delší dobou, než se k prostředkům dostane, a proto bude v mezidobí potřebovat jiné řešení na pokrytí svých nákladů.

Prodáváme potraviny, které si vyrábíme, a provozujeme bistro, nyní máme zavřeno. Od dubna jsme měli přijmout pracovní sílu na plný úvazek. Ta rozvázala předchozí pracovní poměr s lhůtou do 31. 3. 2020. Pokud ji přijmeme, asi na ni žádnou finanční podporu nedostaneme, protože s ní podepíšeme smlouvu až po těch všech opatřeních. Když půjde na pracovní úřad, bude mít nárok na dávky, když dala výpověď ona? Chci jí nějak pomoci a samozřejmě ji i zaměstnáme, až budeme moci otevřít.

Bistro by mělo fungovat v režimu „jídlo s sebou“. Co se týká zaměstnankyně, je situace nejasná, protože v tuto chvíli nejsou jasné podmínky pomoci a jejího rozsahu. Pokud ji přijmete, je lepší sjednat zkušební dobu, a pokud to ekonomická situace neumožní, můžete pracovní poměr ukončit. Pak by měla mít zaměstnankyně nárok na podporu. Nárok na podporu by měla mít i v případě, kdy skončí ve stávající práci, otázkou je však výše, resp. zda ji nebude úřad práce chtít krátit – s ohledem na situaci by dle našeho názoru neměl. Vy ji pak po dohodě s úřadem práce teoreticky můžete zaměstnat brigádně, na zkrácený úvazek apod. Doporučujeme konzultovat situaci s úřadem práce a sledovat nové programy podpory zaměstnavatelů.

Takto smutných situací bude celá řada, musíte však myslet v první řadě na sebe – pokud nepřežije váš podnik, budou bez práce i zaměstnanci. Zaměstnanci mají nárok na různé formy podpory, pro živnostníky v tuto chvíli reálně nic významného připraveno není. Pokud první těžkou fázi ustojíte, můžete opět zaměstnance přijmout na plný úvazek.