Za pár stovek podíl na mrakodrapu. Realitní fondy táhnou

Příliv nových peněz do realitních fondů je letos rekordní. V realitních fondech zaměřených na drobné investory mají Češi aktuálně uloženo 47,5 miliardy korun. Další desítky miliard jsou podle odhadu Asociace pro kapitálový trh ve fondech kvalifikovaných investorů.

„Popularita investic do nemovitostí mezi českými investory ovlivňuje také rostoucí poptávku po nemovitostních fondech. Investice do nemovitostních fondů narostly za prvních osm měsíců letošního roku dvojnásobně, a to o 4,7 miliardy korun, proti stejnému období v minulém roce, kdy narostly o 2,3 miliardy,“ řekla Jana Brodani, výkonná ředitelka Asociace pro kapitálový trh ČR.

Hlavním motorem pro lití peněz do cihel a betonu je pro Čechy snaha ochránit se před zrychlující inflací. V září činil podle Českého statistického úřadu růst cen 4,9 procenta. Silnější tempo zdražování zažilo Česko naposledy v roce 2008. Loni byla průměrná roční míra inflace 3,2 procenta.

Minulý rok na pokrytí nebo překonání inflace stačila většina z velkých fondů. Letos to už podle zveřejněných průběžných výsledků zdaleka tak slavné není. Podle odborníků se však fondy většinou před inflací chrání. Navíc platí, že celoroční výsledky mají zpravidla lepší, než jsou čísla zveřejňovaná během roku.

„Většina nájemních smluv obsahuje takzvanou inflační doložku, která pravidelně zvyšuje úroveň nájemného podle míry inflace. Pohled na historickou výkonnost většiny realitních fondů dokazuje, že stále jde o konzervativní investici se stabilními výnosy,“ uvedl Petr Strýček, analytik poradenské firmy JLL.

Tento obranný štít mají například kontrakty, které s nájemci svých nákupních parků uzavírají fondy ZDR Investments. „Ve všech nájemních smlouvách máme ukotvené inflační doložky, což při rostoucí inflaci bude znamenat viditelně rostoucí výnos příjmů z nájmů, který je při tvorbě výnosnosti našich nemovitostních fondů rozhodující,“ sdělil Roman Latuske z představenstva firmy.

Nemovitostní fondy se podle šéfky Asociace pro kapitálový trh (AKAT) díky inflačním doložkám inflaci nejen přizpůsobí, ale přímo z ní těží. „Efekt indexace se však projevuje s určitým časovým zpožděním oproti inflaci. Tyto fondy s ohledem na svůj charakter tak mají delší investiční horizont, a to minimálně pět let,“ doplnila Brodani z AKAT ČR.

Většinu majetku mají realitní fondy v komerčních nemovitostech. Tedy například v kancelářských centrech, v průmyslových halách a skladech nebo v nákupních parcích. V posledním období se však objevují také fondy zaměřené čistě na nájemní bydlení.

„V objemu transakcí na českém nemovitostním trhu je v poslední době zjevný nárůst podílu domácích investorů a mezi nimi zejména realitních fondů. Zaměříme-li se na tradiční komerční nemovitosti, tvoří transakce českých realitních fondů za letošní první tři čtvrtletí třetinu z celkového objemu, což je nejvíce za poslední roky,“ komentoval Michal Soták, vedoucí investičního týmu v konzultantské společnosti Cushman & Wakefield.

Na investice do fondů pro drobnou klientelu stačí již řádově stokoruny. S takto malou částkou lze mít pak podíl například i na výškové budově City Tower v Praze na Pankráci, která patří do fondu České spořitelny Reico. Proti tomu fond kvalifikovaných investorů není pro každého. Nejmenší možná investice v něm je buď 125 000 eur, nebo jeden milion korun.

„Kvalifikovaný investor by měl být schopen posoudit jak historii, tak i investiční záměry a strategii fondu, jeho zaměření a míru rizika, kterou je ochoten přijmout. Otázkou je také likvidita investice. To všechno jsou důležité parametry pro rozhodnutí, kterému fondu svěřit své finanční prostředky,“ poznamenala Zdenka Klapalová, jednatelka konzultantské společnosti Knight Frank.

Zatímco fondy pro retailové zákazníky jsou více hlídané, snesou fondy kvalifikovaných investorů větší riziko. Odměnou pro jejich klienty, u nichž se předpokládá, že rizikům spojeným s investicemi na kapitálovém trhu rozumějí, jsou často vyšší výnosy.

To ukazují také tabulky výnosnosti jednotlivých fondů. Jednoznačným premiantem mezi tuzemskými realitními fondy je Accolade Industrial Fund. Patří právě do kategorie fondů pro movité investory. Za letošní první pololetí zhodnotil prostředky investorů o více než 13 procent. Loni to bylo přes 12 procent.

Nejúspěšnější fondem pro drobné investory je letos zatím Mint I. rezidenční podfond. Fond zaměřený na nájemní bydlení si za letošní tři kvartály připsal 5,56 procenta.

Velké rozdíly ve výnosech mezi různými fondy vyplývají nejen z toho, jestli jsou pro malé nebo bohatší investory, ale též z mixu rozdílných strategií, rizika a likvidity. Ta označuje rychlost, s jakou může investor své peníze dostat z fondu zpět.

„Nejkonzervativnější retailové fondy mají povahu blízkou fondům peněžního trhu či dluhopisovým fondům a nabízejí výnos řádově v nízkých jednotách procent s nízkým rizikem a denní likviditou. Naopak fondy kvalifikovaných investorů s minimálním investičním objemem přes jeden milion korun jsou často uzavřené na několik let, typicky pracují s větším podílem externího financování a dodávají často větší výnos za cenu řádově vyššího rizika a nižší likvidity,“ popsal Tomáš Jandík, předseda představenstva Reico investiční společnosti České spořitelny.

Jen od konce prázdnin oznámily nemovitostní fondy hned několik akvizic. Například Fond českého bydlení pořídil dva zrekonstruované činžovní domy v Ústí nad Labem. Mint I. rezidenční podfond uzavřel s developerem Trigema dohodu o koupi čtyř budoucích nových domů s nájemními byty v Plzni. Do třetice investiční fond Prémiové nemovitosti, založený finančníkem Robertem Schönfeldem a jeho skupinou RSBC, koupil za 300 milionů korun logistické centrum v Brně.

Nákupní apetit českých fondů přitom zdaleka není u konce. „V letošním roce jsme dosud investovali přes dvě miliardy korun do akvizic 12 nových nemovitostí, do konce roku plánujeme ještě nákupy za další dvě miliardy. Rosteme kromě České republiky také na Slovensku, v Rakousku a Německu,“ uzavřel Latuske z vedení ZDR Investments.