Za nové haly a sklady utratíme 10 miliard, říká „skladník Evropy“

„Nestavíme spekulativně, pozemky chystáme až v momentě, kdy je klienti potřebují,“ říká Milan Kratina, zakladatel a spolumajitel developerské investiční společnosti Accolade, jedné z nejrychleji rostoucích českých firem, která spravuje aktiva ve výši zhruba 45 miliard korun v různých evropských zemích.

A haly a sklady jsou potřeba stále víc, takže společnost právě teď chystá další tisíce metrů čtverečných ploch.

„Právě teď dochází k velké revoluci v chování lidí. Víc a víc lidí, kteří si ještě nedávno neuměli představit nákup přes internet, dnes přes internet běžně nakupuje. Tím pádem je velký tlak na to, aby se stavěly budovy, které zákazníka dokážou obsloužit do 24 až 48 hodin. V těchto budovách je mnohem víc položek než v obchodech – musí být větší. E-commerce tak potřebuje další nové prostory pro podnikání,“ říká v rozhovoru pro SZ Byznys Milan Kratina

Jenže zatímco v Evropě je stále kde stavět, v Česku je to s pozemky horší.

Poptávka roste, rozšíříte i vy své portfolio?

Ano, rozšiřujeme ho v mnoha zemích. Aktuálně v Česku, Polsku, na Slovensku, Německu, Nizozemsku i Španělsku. Ty příběhy jsou vlastně podobné. Máme více než stovku nájemců, se kterými rosteme napříč trhy. Ať už je to logistika a třeba DHL, nebo výrobní společnosti. Třetina našich hal je výroba, třetina logistika a třetina e-commerce, tedy každodenní zásobování nás všech.

Teď stavíme 430 tisíc metrů čtverečních hal, což je investice lehce přes deset miliard korun. Věřím, že podobným tempem budeme pokračovat i v dalších pololetích. Náš byznys není o tom stavět spekulativně, chystáme si pozemky a teprve v momentě, kdy klienti potřebují haly, začínáme stavět.

Každá vaše hala má svého nájemce dopředu?

Každá budova, hala, má svého nájemce. Ten poměr té spekulativní složky je u nás nízký. Nás nutí stavět evropská potřeba. Není to obráceně, že bychom stavěli a čekali, kdo přijde.

Máte kde stavět? Není už skladů dost? Jsou vůbec ještě vhodné prostory?

Evropsky ano, v Česku je to poněkud horší. Je to dáno tou největší Achillovou patou rozvoje průmyslu u nás – a to je rozpočtové určení daní. V Německu a Polsku mají obce a regiony z investorů a z toho, co u nich vytvářejí, mnohem víc peněz.

Ukažme si konkrétní matematiku. Jaký je výnos z jedné středně velké haly a kam ty peníze jdou?

Když to vezmu, tak z dvacetitisícové haly dostane podle studie CEBRE a Panattoni Europe státní rozpočet za třicet let tři miliardy korun. To je to poměrně rozumné číslo. V Německu je to číslo podobné, tam to bude třeba 3,6 miliardy korun. Jenže v Německu se to dělí mezi stát, spolkovou zemi a ten konkrétní region. U nás si tři miliardy vezme stát a obec dostane 15 milionů na dani z nemovitosti.

Kdyby to bylo jinak, byli by podle vás starostové otevřenější takovým nabídkám? Co ale argument zabírání orné půdy? Už teď půda chybí.

Zabírání orné půdy je takový evergreen, který nemá žádnou podporu v číslech. Například my teď stavíme 430 tisíc metrů. 43 hektarů. Významná část toho jsou ještě brownfieldy.

V Česku se reálně ročně postaví 700 tisíc metrů, v lepších dobách 800 tisíc. To je 80 hektarů. Na to potřebujete vyjmout dvojnásobek. Takže 160 až 200 hektarů. Jenže reálně zmizí pět tisíc hektarů. Ano, orná půda mizí, ale je to její přeměna na lesy, sady, vodní díla a bytovou výstavbu.

Kde budete haly, které byznys potřebuje, stavět, když tomu starostové nejsou nakloněni a místo není?

V územních plánech jsou průmyslové zóny určeny. Nové úplně nevznikají, ale stále lze stavět v těch starých. My obecně stavíme v regionech, kterým věříme, že to dlouhodobě pomáhá. Třeba v Karlovarském kraji jsme jeden z největších investorů. Máme tu nainvestováno několik miliard korun – k dnešku asi osm a každý rok investujeme další jednu až dvě miliardy.

Vidíte, jakým způsobem se ten region mění, jak tu rostou mzdy. V Chebu, kde jde hlavní průmyslová zóna regionu, šly nemovitosti nahoru, zvedají se služby a těch pozitivních přínosů je vidět hodně. Ty naše haly jsou restrukturalizace průmyslu v přímém přenosu. Společnosti tam chodí, přetahují si zaměstnance, dávají jim víc peněz. Ti, co realizují nové projekty, většinou platí víc než stávající zaměstnavatelé.

Co proměnit na haly nevyužitá místa třeba i v centrech měst? Brownfieldy, krachující obchodní centra?

Snažíme se to dělat. V Chebu máme nejzelenější budovu světa, byly to strojírny, starý brownfield. Snažíme se o to v Praze nebo v Plzni, ale tam je to složitější. Opět je v tom naše legislativa, která nemyslí na to, že když někde uděláte dopravu a je to e-commerce, tak sebere spoustu dopravy z města.

Je tu složité povolování kvůli dopravě, máme extrémně složitý stavební zákon.

Dá se vůbec něco postavit v Praze a okolí?

Praha je ve velké symbióze se Středočeským krajem. My se snažíme rekultivovat kovošrot, takový hrozný prostor v Dolních Měcholupech. Snažíme se z toho udělat zázemí pro podnikání a je to jen bolestivé a dlouhé. Děláme to roky. U těch brownfieldů máte i spoustu sousedů, se kterými se musíte bavit.

Když je stále větší poptávka, roste i cena nájemného?

Cena nájemného roste i tam, kde je nedostatek hal. Jsou trhy, jako třeba Praha, kde dnes už skoro žádné haly nejsou a tím pádem se nájemci přebíjejí. To povede k tomu, že v Praze a okolí budou jen ti klienti, kteří tam být musí a kteří si za to připlatí víc, než platí dnes.

V regionech jako takových, kde je ta konkurence větší, budou nájmy stagnovat nebo můžou i klesat. Ten důvod je jednoduchý. Tím, jak klesá výnos z průmyslových nemovitostí, tak si investoři říkají: Dobrá, budeme mít delší návratnost. Ale takový je dneska trh. A tím pádem z toho profitují nájemci.

O kolik procent se zvýší za dva roky plocha komerčních nemovitostí v Česku?

Upřímně si myslím, že kdyby se tu stavělo snáze, tak by se ten trh, který má dnes devět milionů metrů, zvýšil třeba o pět šest milionů metrů. Tím, jak je ta výstavba limitovaná, tak si myslím, že za dva tři roky přidáme nějakých 1,5 až 2,5 milionu metrů.

Vy jste v mnoha zemích, v čem se liší? A půjdete do dalších?

Půjdeme do všech lokalit, kde si nás naši klienti vyžádají. Kde nám to bude dávat smysl.

Vidíme velkou podobnost mezi Španělskem a Českem. V těch regionech dnes skoro žádné neobsazené haly nestojí. Poptávka tam je, jen je trošku jiná, čímž diverzifikujeme portfolio nemovitostí, které máme. Nizozemsko je zase jiné tím, jak vysoká hustota obyvatel tam je. Jste napojeni na přístavy, z nich jezdí lodě a zboží vozí do dalších terminálů. A my jsme blízko těm terminálům.

Dává vám smysl jít i mimo Evropu?

Zatím ne, protože potřebujeme mít znalost. Snažíme se růst organicky a věřím tomu, že chápeme trhy, na kterých působíme. Nechceme být pasivní správce nemovitostí. My známe naše klienty a víme, co se v našich halách realizuje za podnikání.

Jaká je v tuto chvíli aktuální hodnota vašeho portfolia a jaká bude s vašimi investicemi, o kterých jsme mluvili na začátku?

My se dneska pohybujeme v hodnotě kolem dvou miliard eur. Budeme kontinuálně růst, nemáme limit, že bychom si řekli „budeme mít hodnotu pět miliard eur, nebo deset miliard eur“. To ne.