Za neposlušnost až 10 milionů. Hypotéky budou pod přísnějším dohledem

Sněmovna bude tento týden v prvním čtení projednávat vládní novelu zákona o České národní bance. Státnímu orgánu má mimo jiné dát větší pravomoci při dohledu nad hypotečním trhem. Těm, kdo splácejí nebo si chtějí vzít hypotéku, návrh zákona žádné změny nepřináší. Tedy zatím.

Půjde o to, zda ČNB dosavadní doporučení, kterými reguluje hypoteční trh, transformuje do zákonných pravidel tak, jak jsou, nebo je pozmění. Nová pravidla se však nebudou vztahovat na již sjednané hypotéky, pokud si je dlužníci dodatečně nenavýší.

ČNB nyní reguluje hypoteční trh formou doporučení, která nejsou právně závazná. „Cílem novely je umožnit centrální bance v případě potřeby včas reagovat na případná makroekonomická rizika, jako je například realitní bublina či přehřátí trhu s hypotékami, která by mohla narušit finanční stabilitu,” uvedlo Ministerstvo financí.

V současnosti v Česku cenová bublina není, tvrdí v rozhovoru pro Seznam Milan Roček, který podrobně mapuje ceny tuzemských nemovitostí v projektu CenovaMapa.org.

„Není to bublina, ale krize nabídky. Jestliže se nezmění populace ČR a lidé se nepřestanou přesouvat do velkých měst za prací, není racionální důvod k tomu, aby se snižovaly ceny bytů za situace, kdy jich je tam nedostatek,“ míní Roček.

„Posledních pět let vývoje nevnímám jako něco, co by se dalo označit za cenovou bublinu. To by se změnilo, pokud by došlo k významnému globálnímu otřesu, který by ohrozil naše velké zaměstnavatele, a zvýšila by se nezaměstnanost,“ vysvětluje. Pak by lidé mohli mít potřebu prodávat nemovitosti pod cenou, jen aby měli nějaké prostředky.

Jak se domnívají oslovení odborníci, přísnějších pravidel poskytování hypoték není třeba. Už teď se banky doporučeními ČNB řídí. „Nedovedeme si představit, že by banka tato doporučení nedodržela. ČNB má další nástroje, jak přivést úvěrovou instituci ‚k rozumu‘. Například nastavením individuálních kapitálových rezerv a podobně,“ uvedla mluvčí Equa bank Markéta Dvořáčková.

Individuální požadavky na velikost vlastního kapitálu by bankám snížily jejich kapitálovou návratnost.

„Banky se doporučeními a stanovisky ČNB řídí. Přístup jednotlivých bank průběžně monitorujeme. Občas ale některá banka doporučení nedodrží,“ uvedla mluvčí ČNB Petra Vodstrčilová. Podrobnosti chce ČNB uvést na čtvrteční tiskové konferenci.

V současnosti by problém mohl nastat u hypoték od nebankovních subjektů nebo firem ze zahraničí. „Od těchto skupin ČNB dnes nemůže vyžadovat zvýšení kapitálu, ale při zákonné úpravě limitů bude moci uložit nápravná opatření či finanční sankce,“ vysvětluje Petr Kříž, bankovní expert poradenské firmy PwC.

Zákonná pravidla si bude možné vynucovat pod hrozbou až desetimilionové sankce. V současné době pokuty za nedodržení doporučení ohledně úvěrových ukazatelů takto jednoznačně stanoveny nejsou.

„Právní závaznost regulace hypoték je zásadní pro zajištění rovných podmínek na trhu a zabránění nekalé konkurenci. Pokud by na hypoteční trh ve větší míře vstoupili zahraniční či nebankovní poskytovatelé, vynucování pravidel stanovených doporučením by v jejich případě nebylo stejně účinné jako u domácích bank,“ uvedl guvernér ČNB Jiří Rusnok.

Výhodu budou mít mladší generace. Pokud ČNB v budoucnu stanoví závazné limity úvěrových ukazatelů, jejich horní hranice pro žadatele ve věku do 36 let budou mírnější. V případě maximálního procenta hodnoty nemovitosti o 10 procentních bodů vyšší, ukazatele DSTI o 5 procentních bodů vyšší a DTI vyšší o jednoroční násobek čistých příjmů (viz box).

„Mladí žadatelé o hypotéky jsou specifickou skupinou, která na počátku ekonomické aktivity často disponuje nízkými úsporami a relativně nižšími příjmy. To se může následně odrazit v plnění limitů úvěrových ukazatelů, což tímto návrhem zohledňujeme,“ doplňuje ministryně financí Alena Schillerová.

Nadále bude platit, že u každého žadatele musí banka řádně prověřit jeho úvěruschopnost. Banky tak budou v případě mladých žadatelů postupovat individuálně a posuzovat, jak velký úvěr budou z hlediska perspektivy svých příjmů schopni splácet.

„Regulace a omezování hypoték je pouze hašení požáru chybějící koncepce bytové politiky státu a rozvoje velkých měst. Samotná regulace hypoték úvěrovými ukazateli i s určitou výhodou mladých však bytovou situaci přicházející generace nijak výrazně nevylepší,“ míní mluvčí Equa bank Dvořáčková.

To, zda ČNB bude dál utahovat hypoteční kohoutky, může mít vliv i na případné ochlazení hypotečního trhu a na ceny nemovitostí. „Samotná doporučení ČNB mají reálný dopad již v tomto roce. Hypoteční trh se propadl o 20 procent v objemu poskytnutých hypoték a v počtu uzavřených hypoték je pokles ještě výraznější. Ani klesající úrokové sazby nedokážou tento pokles zastavit,“ podotýká Tereza Orlová z firmy RX Finance.

Na situaci na trhu nový zákon nic nezmění, pokud se parametry regulace nebudou dále zpřísňovat. Orlová ale upozorňuje, že v důsledku regulace se prodlužuje doba zpracování hypoték. „Především v těch případech, kdy banky poskytují výjimky z doporučených parametrů ČNB, které se hlídají kvartálně. Trh je paradoxně mnohem méně transparentní než dříve,“ tvrdí.

Návrhem se zavádí také tolerovaná pětiprocentní objemová výjimka, která znamená, že na pět procent úvěrů se limity vůbec neuplatní. Tato výjimka umožní bankám individuálněji posuzovat žadatele a přihlédnout například k zajištění úvěru obytnou nemovitostí i v případech, kdy není jeden či více ukazatelů splněn. Nadále ovšem platí povinnost i u těchto případů posoudit úvěruschopnost žadatele o úvěr.

ČNB bude moci i v případě přijetí navrhovaného zákona nadále paralelně využívat svá doporučení. V budoucnu by tedy mohla zároveň existovat nezávazná doporučení ČNB a závazné limity úvěrových ukazatelů dle zákona o ČNB.

To by ale mohlo podle hypoteční analytičky společnosti Partners Lucie Drásalové do celého hypotečního procesu přinést chaos. „Banky, poradci či klienti si nemusí být jisti, jestli daný parametr je regulován zákonem, doporučením nebo například metodicky danou bankou,“ namítá.