Z hypoték je skoro podpultové zboží. Čeká se na ně týdny

Hypoteční trh zažil dlouho nevídaný boom, klienti se snažili zafixovat nízké úrokové sazby, a to i refinancováním hypotéky u konkurenčních bank.

Jen za první čtvrtletí si lidé podle Fincentrum Hypoindexu v hypotékách půjčili téměř 100 miliard korun, co je k tomu vede?

Těch důvodů je několik. Jednak je to rostoucí cena hypotečních úvěrů, kdy jsme se dostali na dno a hypotéky začínají pomalu, ale jistě zdražovat. Klienti se připravují na to, že je lepší si vzít hypotéku ještě teď, dokud je levnější, než může být za pár měsíců. I když to může být jinak, jak ostatně ukázal rok 2020, kdy se také očekávalo zdražení hypoték, ale naopak přišlo další zlevnění.

Důležitějším faktorem je rostoucí cena nemovitostí. Když dnes klient vidí, že nemovitost je měsíc od měsíce dražší, a to ne v jednotkách, ale desítkách procent, chtějí ji koupit, dokud je pro ně ještě dostupná.

Třetí faktor může být ten, že někteří klienti využívají hypotéky na investice. Když máte úrokovou sazbu na úrovni nebo pod úrovní inflace, je pro klienty lepší si půjčit z bankovních zdrojů a zároveň uložit prostředky do nemovitostí.

Jaký podíl ve vašich číslech tvoří úplně nové úvěry a jaký podíl refinancované hypotéky?

Shodný jako ten, o kterém mluví trh. Hypotéky sjednávané za účelem refinancování stávajících hypotečních úvěrů tvoří 30 až 35 procent obchodů. I to stojí za současným hypotečním boomem. Klienti si dnes sice sjednávají úvěry za současné nízké sazby, ale někteří je budou čerpat až za rok, za dva (až jim skončí fixace současné sazby – pozn. red.), kdy sazby mohou, ale nemusí být vyšší.

Úrokové sazby už začaly růst, kdy podle vás přijde ochlazení hypotečního trhu?

Růst sazeb nebude mít zatím dramatický dopad na zájem klientů o bydlení. I když sazby vzrostou o půl procentního bodu, stále to bude těsně nad úrovní inflace. Boom hypoték mohou reálně zastavit dva faktory – že se více promítnou dopady současné krize způsobené pandemií a lidé nebudou mít hypotéky z čeho splácet a nebudou mít ani možnost je získat. Za druhé, že cena nemovitostí přesáhne míru, do které jsou ještě klienti ochotni je koupit, nebo jsou pro ně na hypotéku dostupné.

Dostupnost bytů je velké téma. Podle nového Indexu dostupnosti bytů Seznam Zpráv se za rok snížila dostupnost bytů o více než 15 procent. Bude se podle vás situace zhoršovat?

Tady je potřeba se podívat na regionální úroveň. Jsou regiony, kde se dostupnost zhoršuje výrazně rychleji, někde se dokonce zlepšuje. Váš index ukazuje, že je to třeba v Praze. Není to zlevňováním nemovitostí, tam je to dáno spíš tím, že se zlepšuje příjem některých klientů, takže si mohou tu nemovitost na hypotéku dovolit.

Určitě budou regiony, kde to bude čím dál horší. Bude záležet jen na tom, jak budou schopni developeři a další subjekty na trh dodávat nemovitosti k bydlení. Zároveň ale vidíme vracející se trend družstevního bydlení, kdy developeři nemovitosti neprodávají, ale poskytují je formou dlouhodobého pronájmu nebo družstevního podílu, který klienti splácejí postupně.

Jak banky zvládají ten ohromný zájem zákazníků o hypotéky?

Hůř než dříve. Neplánovaly, že ten boom bude tak velký, naopak některé banky počítaly s poklesem hypotečního trhu a ochlazením. To znamená, že buď nenabíraly nové zaměstnance, nebo dokonce počty lidí, kteří zpracovávají hypotéky, snižovaly.

Prodlužuje se tak vyřizování hypoték. V procesu zpracování úvěrů jsou kromě banky zapojené i realitní kanceláře, zprostředkovatelé, odhadci… Zatímco standardně se hypotéky vyřizovaly v řádu dnů, dnes to mohou být i týdny. Nepřispívá k tomu ani dnešní práce z domova.

Čím zrovna home office toto ovlivňuje?

Záleží, jak máte proces nastavený, a na úrovni digitalizace. Dnes už se složka nepředává ze stolu na stůl. Ale může tam být prodleva, protože spolu kolegové nemohou komunikovat tak, jak byli zvyklí třeba v rámci kancelářského open space přes stůl, ale musí se spojit přes nějaký chatovací systém. Nebo se případ zpozdí na nějakém oddělení, kde je někdo nemocný.

Kdybych teď čekala na vyřízení hypotéky, s kolika týdny bych měla minimálně počítat?

Záleží, odkdy to měříte. Od chvíle, kdy vám odborník propočítává bonitu a návrh hypotečního úvěru do podání žádosti u banky, počítejte týden až dva. Podle toho, jak rychle jste schopní získat potřebné dokumenty, například potvrzení o výši příjmů ze mzdové účtárny. Když žádost podáte, záleží na tom, zda se dělá odhad ceny nemovitosti elektronicky online, to jsme schopni zařídit během jednoho dvou dnů. Pokud je třeba fyzická návštěva nemovitosti odhadcem, může se to prodloužit řádově na týdny. Od doručení odhadu můžete počítat s tím, že během jednoho dvou týdnů budete vědět, jestli byla hypotéka schválena, nebo zamítnuta.

Zmínil jste odhady nemovitostí, čeká se na ně tedy déle než dříve?

Ano, v případech, kde je vyžadováno místní šetření. Tím, že je o hypotéky větší zájem, je kapacita odhadců limitována, protože to nemůže dělat jen tak každý.

Tam, kde se dá odhad udělat online, zpravidla jsou to byty ve velkých městech, prodleva není tak znatelná.

Jsou nyní banky vůči klientům přísnější, zkoumají je podrobněji? Třeba žadatele z oblasti gastronomie, ubytování nebo služeb?

Neřekl bych, že jsou přísnější, spíš obezřetnější. Jsou profese, které některé banky úplně přestaly financovat. Typicky právě obor gastronomie, cestovní ruch a hotelnictví. A ty banky, které tyto sektory stále ještě úvěrují, si dávají větší pozor.

Například se více zkoumá aktuální příjmová situace klienta: nejde jen o to, jaký byl průměrný příjem za poslední rok, ale dost často se banky dívají ve výpisech z účtu na poslední tři měsíce. Zda mzda klientovi chodí ve výši, kterou deklaruje, případně zda průměry z potvrzení od zaměstnavatele sedí.

Obdobné je to u podnikatelů napříč všemi segmenty. Nerozhoduje pouze daňové přiznání za poslední rok, ale i obrat podnikatele za posledních pár měsíců, který se dokládá výpisem z účtu.