Z bankéře Tůmy bude „pan domácí“. Jeho fond sází na nájemní bydlení

Bývalý centrální bankéř se vrhl do finančního podnikání. S partnery založil fondy kvalifikovaných investorů IRQ Funds, které budou investovat do realitních projektů. První podfond IRQ Residential Rental bude zaměřený na nájemní bydlení. „Cílíme na projekty, které jsou kolem dvě stě bytů, což akvizičně znamená 150 až 200 milionů korun. V okamžiku, kdy je doděláte, se jejich hodnota typicky pohybuje kolem jedné miliardy,“ říká v rozhovoru pro SZ Byznys Zdeněk Tůma, který působí i jako šéf dozorčí rady skupiny ČSOB.

„Není realistické dělat víc než dvě, maximálně tři transakce za rok, takže v horizontu pěti let, kdy se dostaneme někam mezi pět deset projektů, si myslím, že to bude ideální. Velikost fondu bude v nějakých jednotkách miliard,“ dodává Tůma.

Pandemie zasáhla výrazně i do hospodaření domácností a firem. Jejich schopnosti splácet úvěry. Jak to postihne banky?

Musím říct, že jsem byl v tomto velmi pozitivně překvapen. Na jaře jsem očekával, že propad může dosáhnout možná dvouciferné úrovně, takže i v tomto směru byl svět daleko lepší a nejenom u nás, ale i v řadě dalších zemí. Odolnost ekonomiky byla silnější, než bych čekal.

A totéž se dá říct i o schopnosti firem splácet. Ještě před tím, než se schválila moratoria, začaly banky nabízet odklady půjček samy, následně byla moratoria schválená zákonem. Zaprvé moratoria využilo méně firem a fyzických osob, než bych čekal, a zadruhé, když moratorium skončilo, tak daleko menší procento lidí a firem bylo opravdu v problémech, kdy došlo na restrukturalizaci nebo individuální jednání jako s bankami.

Jaké je to zhruba procento, kolik je to podniků či domácností?

Přiznám se, že jsem se na to teď nedíval. U těch firem, které využívaly moratoria, to podle mě bylo do dvaceti procent, spíš kolem patnácti. U fyzických osob, čili hypotéky a podobně, mezi patnácti dvaceti. Doufám, že nestřílím moc vedle a myslím si, že se to takto pohybovalo. A po skončení moratoria byl také podíl podle mě kolem těch deseti procent, ale teď nechci úplně přísahat na přesné procento. Ale je to zhruba ta míra, ve které se pohybujeme.

Takže banky loni vytvořily velké opravné položky, což je samozřejmě hlavní důvod, proč měly významně ovlivněnou profitabilitu a výrazně menší zisky než v roce 2019. Myslím si, že je správně, že jsou banky konzervativní, a myslím si, že vytvoření opravných položek bylo skutečně dostatečné. Troufám si tipovat, že vytváření nějakých dalších opravných položek nebude v tomhle roce snad u většiny bank zapotřebí.

Bude vytváření opravných položek čili rezerv na ztráty pokračovat?

Vy rezervy nevytváříte tak, že se podíváte: „Teď mám problém a teď vytvářím opravné položky.“ Dneska je to hodně „forward looking“, že se podíváte dopředu, a vlastně i proto dělají dohledové instituce zátěžové testování, kde říkají: „Když vás zasáhne takovýto šok, ekonomiku, banku, máte dostatečně opravné položky, takže se díváte dopředu…“

Za normálních okolností to děláte na základě určitého rozdělení pravděpodobnosti, ale když máte takovýto šok, děláte to hodně arbitrárně, musíte to nějak odhadnout. Takže to vytvoření opravných položek bylo loni hodně arbitrární. A myslím, že bylo poměrně konzervativní, takže neočekávám, že by bankovní sektor musel vytvářet významné opravné položky, spíš to bude promítat proti těm opravným položkám, které si již vytvořil.

Viděli jsme teď výraznější aktivitu na bankovním trhu. Je tady Moneta Money Bank, která se pokouší o spojení s Air Bank a dalšími aktivy skupiny PPF. Raiffeisenbank byla aktivní… Jako bankéř pozorujete ten pohyb na trhu i dál?

Je to otázka příležitostí. To, že se Moneta už delší dobu poohlížela po nějaké fúzi, bylo obecně známo. Raiffeisenbank se také netajila tím, že bude-li příležitost růst takzvaně anorganicky, to znamená něco koupit, že toho využije, takže tohle asi naplnilo očekávání. Když se podíváte na profitabilitu bank, bankovnictví je hodně spojené s takzvanými výnosy z rozsahu. Vy máte poměrně velká fixní aktiva a čím více máte klientů, na které můžete ta fixní aktiva spouštět, tím lepší pro váš zisk.

Takže velké banky mají dlouhodobě lepší ziskovost. A je ambicí středně velkých bank, aby pokud možno také narostly – čím větší, tím lepší. Skutečně vidíte rozdíl na ziskovosti, takže tendence k tomu vytvořit větší skupinu, tady je delší dobu. A teď se objevily příležitosti, takže nejsou nějak překvapivé.

Jestli je tam nějaký další potenciál, myslím si, že když tyto věci proběhnou, tak to bude poměrně významná restrukturalizace na bankovním trhu. Koneckonců také se dlouhodobě říká, že pokud by došlo k nějakým významnějším pohybům, spíš to bude odrážet pohyby na evropském trhu.

To znamená na úrovni mateřských společností. Vy sám jste teď spustil realitní fond. Proč jste do toho šel?

Dneska je nemovitostních fondů celá řada. Je legitimní otázka proč? Mám za to, že lidé se dneska daleko víc dívají po alternativních investicích. Při současné úrovni úrokových sazeb, která nějakou dobu vydrží – a není to spojené pouze s krizí, ale s dlouhodobějšími trendy, jako je pokles reálné úrokové míry – setrváme v prostředí nižších úrokových sazeb delší dobu. Lidé to začali vnímat a vidíme i daleko větší nástup nových klientů v oblasti kapitálového trhu – a lidé se více dívají i na realitní trh.

Nenaskakujete tedy na vzrůstající poptávku?

Trochu ano. Nemovitostní fondy však mají velmi odlišné strategie. Je jich celá řada, některé jsou účelově založené na správu majetku, který už existuje. Jiné jsou čistě retailové, to znamená víceméně nakupují hotové věci, ať už v oblasti rezidenční nebo logistické a jinde, a vycházejí z těch nájemních smluv, které jsou uzavřeny.

Naše strategie je trošku jiná. My už chceme vstupovat do jisté fáze developmentu, samozřejmě nikoli před změnou územního plánu, kde je riziko zejména z hlediska času příliš velké, ale v pozdější fázi developmentu. A myslíme si, že tím jsme schopni za prvé dosáhnout zajímavého výnosu. A druhá věc je, že bychom už část portfolia budovali přímo pro oblast nájemního bydlení, a tedy část toho, co ten fond zafinancuje, by se nechávala jako nájemní bydlení.

Máme spočítané, jak dlouho se vyplatí držet ten bytový fond, aby to optimalizovalo výnos. Myslím si, že v tomto směru se naše strategie trošku liší od jiných fondů. Věřím, že najdeme investory, uvidíme, nemovitostní fond je vždycky běh na dlouhou trať.

Jakou vidíte potenciální výnosnost vašeho fondu a jaká má být cílová velikost fondu?

Kdybyste šel čistě na nájemní bydlení, budete v Praze na třech, maximálně čtyřech procentech výnosu. Pokud nebudete počítat s růstem ceny nemovitosti. V našem případě cílíme nad osm procent výnosu a máme tak i nastavené poplatky, které jsou hodně ve prospěch investora. Jinými slovy, máme dost vysoké hranice, které musíme překročit, aby se management fondu mohl vůbec podílet na výkonu fondu.

Půjdete tedy i mimo hlavní město?

My se budeme soustředit hlavně na Prahu a Brno, které jsou z hlediska likvidity a velikosti nejlepší.

A na jakou velikost fondu cílíte?

My chceme projekty, s kterými je už možné trošku pracovat, že si třeba část necháme a část potom prodáme. Nemůžete to dělat tak, že koupíte někde jeden dům, ale spíš projekty od 100 bytů nahoru. Teď cílíme na projekty, které jsou kolem dvě stě bytů, což akvizičně znamená 150 až 200 milionů korun.

V okamžiku, kdy ho dokončíte, bude hodnota někde kolem jedné miliardy. Když už děláte větší transakce, nebo středně velké, není realistické jich dělat víc než dvě, maximálně tři za rok. Takže v horizontu pěti let, kdy se dostaneme někam mezi pět deset projektů, to myslím bude ideální. Velikost fondu bude v jednotkách miliard korun.