Vlastní byt se vyplatí na severu, jinde vás nájem vyjde jako hypotéka

Dřív bývaly docela velké rozdíly mezi výší nájemného a splátkou hypotéky za podobnou nemovitost. Když má člověk volit mezi bydlením ve vlastním a cizím dnes, je z finančního pohledu vlastně jedno, co si vybere.

Situace se změnila v posledním roce a půl. Silné omezení hypoték v závěru roku 2018 a celkové legislativní změny, které nastaly od roku 2016 na realitním a hypotečním trhu, vyvolaly silnou poptávku po koupi bytů, čímž se byty k prodeji vyprodaly a významně vzrostly jejich ceny.

„Regulace hypoték znamenala pro hodně lidí to, že když si chtějí byt koupit, tak musí mít více peněz v hotovosti. To znamenalo zvýšenou poptávku po pronájmu bytů, ale na trhu jich nebyl k pronájmu dostatek, a tak silně podražily i nájmy,” vysvětluje majitel společnosti Hyposervis a provozovatel portálu Cenovamapa.org Milan Roček.

Ale neplatí to obecně. Ačkoliv je Česko docela malé, panují tu v jistých ohledech velké rozdíly. Pokud jde o trh s nemovitostmi, dělí se republika na Prahu a případně Brno, dále na většinu krajských měst a pak na zbytek. Z těchto tří druhů lokalit je pro bydlení nejméně dostupné hlavní město.

V Praze totiž není jen blaze. Je tu sice nejvíce pracovních příležitostí a lidé si tu vydělají nejvíc. Ovšem současně je zde naprosto jednoznačně nejméně dostupné bydlení. Jak cenově, tak z pohledu nabídky a možností výběru. A je přitom jedno, jestli jako čtyři pětiny Čechů upřednostníte bydlení vlastní, nebo půjdete do nájmu.

„Vezmeme-li pro porovnání menší byt 2+1 nebo 2kk, tedy nejžádanější typ bytu, jsou v celé Praze aktuálně v nabídce developerů ke koupi asi dva tisíce nových menších bytů a v nabídce inzertních serverů je dalších necelých tisíc starších menších bytů. Jenže většina z novostaveb bude hotová za jeden až dva roky. Takže nabídka bytů, které jsou k dispozici třeba do roka, je zhruba poloviční,” upozorňuje Roček.

Nabídka pražských bytů k prodeji a k pronájmu je přibližně srovnatelná – na inzertních serverech se nabízejí k pronájmu zhruba dva tisíce dvoupokojových bytů.

Jak vychází srovnání splátky hypotéky a nájemné. „Vezmeme-li pro porovnání panelový byt na Praze – Jižním Městě, výměra 41 metrů čtverečních za nabízenou cenu 3 900 000 Kč, bude člověk potřebovat 780 tisíc v hotovosti a hypotéka 3 120 000 se splatností 30 let a sazbou 2,49 % bude mít splátku 12 370 Kč,” konkretizuje Roček. Když si bude chtít ve stejném místě podobně velký byt člověk pronajmout, tak musí počítat s nájmem mezi 12 500 až 15 000 Kč měsíčně.

Pokud vezmeme nový dvoupokojový byt v Praze 4, je podle provozovatele portálu Cenovamapa.org průměrná velikost volných bytů v nabídkách developerů 57 metrů čtverečních a průměrná cena činí u takového bytu 5 700 000 Kč. „Ke koupi tak bude člověk potřebovat 1 140 000 Kč v hotovosti a na hypotéku 4 560 000 Kč se splatností 30 let a sazbou 2,49 % bude mít splátku 18 000 Kč. Když si bude chtít ve stejném místě podobně velký byt člověk pronajmout, tak musí počítat s nájmem mezi 14 500 až 18 000 Kč měsíčně,” říká Roček. Tedy rozdíl mezi splátkou hypotéky a nájemným za podobný byt je v Praze minimální.

V Olomouci, ale i dalších krajských městech vyjma Ústí nad Labem a Karlových Varů jsou výdaje na hypotéku a nájem také srovnatelné, dokonce jsou nájmy v řadě případů mírně vyšší než u splátky třicetileté hypotéky. To hraje Čechům, pro které je vlastní bydlení sociální norma, do karet.

Podle nedávno zpracované analýzy Ministerstva práce a sociálních věcí žije v Česku v nájemním bydlení pouze 19 procent domácností, ve vlastnickém asi 68 procent. Důvody jsou jak racionální, tak iracionální. Jedním z těch racionálních je, že po sametové revoluci v roce 1989 se velká část původně státního bytového fondu zprivatizovala do soukromého nebo družstevního vlastnictví.

Co má většina, je považováno za normální. A vede to až k iracionálním pohledům. „Bydlet v nájmu je považováno za lůzrovství. Člověk je považován za neúspěšného, zejména, když tam zakládá rodinu. Rodina a okolí od něj očekávají, že bude mít vlastní bydlení, když zakládá rodinu,” konstatuje sociolog Akademie věd ČR Martin Lux.

Pokud se jako zástupce skupiny „krajská města“ vezme Olomouc, tak zde developeři aktuálně nabízejí ke koupi 450 nových menších bytů, v nabídce inzertních serverů nalezneme pouze 40 starších menších bytů. I zde platí, že většina z novostaveb bude hotová až za jeden nebo dva roky, takže nabídka bytů, které jsou k dispozici třeba do roka, je zhruba poloviční. Nabídka bytů k pronájmu je mnohem nižší – k dispozici se na inzertních serverech nabízí asi 120 dvoupokojových bytů.

„Vezmeme-li pro porovnání starší byt v Olomouci, výměra 50 metrů čtverečních za nabízenou cenu 2 500 000 Kč, bude člověk potřebovat 500 tisíc v hotovosti a na hypotéku 2 000 000 Kč se splatností 30 let a sazbou 2,49 % bude mít splátku necelých 8 000 Kč. Když si bude chtít ve stejném místě podobně velký byt člověk pronajmout, tak musí počítat s nájmem mezi 8 000 až 10 000 Kč měsíčně,” tvrdí Milan Roček.

Pokud vezmeme nový dvoupokojový byt v Olomouci, je průměrná velikost volných bytů v nabídkách developerů 60 metrů čtverečních a průměrná cena činí u takového bytu 3 175 000 Kč. Ke koupi tak bude člověk potřebovat 635 000 Kč v hotovosti a na hypotéku 2 540 000 Kč se splatností 30 let a sazbou 2,49 % bude mít splátku 10 000 Kč. Když si bude chtít ve stejném místě podobně velký byt člověk pronajmout, tak musí podle majitele Hyposervisu počítat s nájmem mezi 10 000 až 13 000 Kč měsíčně.

Jiná situace však panuje v regionech severních Čech, kde je výdaj na nájemné v řadě míst až dvojnásobný, než kolik činí splátka případné hypotéky. Například v Ústí nad Labem.

„V Ústí se nové byty kvůli nízkým prodejním cenám oproti cenám stavebních nákladů de facto nestavějí. Musíme si tak vystačit s nabídkou inzertních serverů, kde nalezneme pouze asi 60 starších menších bytů. Nabídka bytů k pronájmu představuje 120 dvoupokojových bytů,” zjistil Roček.

Vezmeme-li pro porovnání starší byt Ústí nad Labem, výměra 50 metrů čtverečních za nabízenou cenu 1 000 000 Kč, bude člověk potřebovat 200 tisíc v hotovosti a na hypotéku 800 000 Kč se splatností 30 let a sazbou 2,49 % bude mít splátku necelých 3 200 Kč. „Když si bude chtít ve stejném místě podobně velký byt člověk pronajmout, tak musí počítat s nájmem mezi 7 000 až 10 000 Kč měsíčně,” zdůrazňuje Roček. Tedy výrazně více.