V realitách jdeme do většího rizika, v 5G sítích brzdíme, říká šéf DRFG Hlaváč

Doménou skupiny byznysmena Davida Rusňáka v realitách byly dlouho nákupní parky. Firma v tomto segmentu obchodovala s již postavenými a pronajatými nemovitostmi. Nyní se kvůli lepším maržím plánuje více zaměřit na výstavbu bytů a skladů.

Také v telekomunikacích musela společnost kvůli vývoji trhu pozměnit své plány, a to hlavně ve výstavbě 5G sítí. Právě v byznysu kolem nejvyšší kategorie mobilních sítí plánovala DRFG prostřednictví své skupiny Suntel Group akviziční růst. Kvůli přemrštěným představám majitelů o cenách svých firem ale v transakcích zařadila zpátečku.

Hodně si DRFG v současnosti slibuje od obnovitelných zdrojů. Příkladem jsou fotovoltaické elektrárny na střechách supermarketů. Firma se dívá také po byznysu kolem odpadů. V energetice a odpadech počítá s investičním vstupem rovněž do projektů, které budou čerpat například evropské dotace.

Samotná DRFG, jejíž spolumajitel Rusňák je zetěm ministryně financí Aleny Schillerové, však o veřejnou podporu žádat neplánuje. Nechá to na svých partnerech v projektu.

Hodně jste si slibovali od výstavby 5G sítí. Naplnila se očekávání?

Tato vlna nepřichází tak rychle, jak se čekalo. To je jednoznačné. Očekávání majitelů firem vhodných na akvizici v tomto segmentu jsou zároveň příliš velká a vymykají se už z toho, co je akceptovatelné. Když děláte akvizici, vždycky musíte zaplatit něco z budoucnosti. V 5G to je ale zatím spíše jako mezi start-upy. Všichni mluví o tom, co se stane, ale zatím se toho moc neděje.

Jaké to má důsledky pro váš byznys?

Přibrzdili jsme, protože představy o cenách jsou vysoké. Dnes nám tedy funguje byznys ve Švýcarsku, na Slovensku, v Česku a jdeme po efektivitě. Také v tomto oboru tedy nyní probíhá výrazná restrukturalizace. Hodně se tam uklízí a snižují se náklady. Příští rok bychom mohli jít se ziskovostí pěkně nahoru.

Budete tedy schopní z výstavby 5G sítí profitovat i se stávajícími kapacitami?

V Česku, na Slovensku i ve Švýcarsku jsme v pohodě. Idea byla dojít do Německa. Ceny firem jsou tam ale takové, že to nedává smysl. Bylo by to příliš riskantní. Když koupíte firmu teď, ale 5G nepřijde nyní, nýbrž třeba až za pět let, tak je to problém.

Měli jste tedy v Německu rozjednané nějaké akvizice, které padly?

Ano. Kvůli nepřiměřeným cenovým požadavkům jsme z nich ustoupili. V podobné situaci jsme ale byli při několika rozjednaných akvizicích i v České republice. Firma tedy nyní bude směřovat v příštím roce na tržby kolem dvou miliard korun, a když se dostaneme na nějaký rozumný výsledek EBITDA (zisk před započtením úroků, daní a odpisů, pozn. red.), tak budou mít telekomunikace pěkné výsledky. Navíc nás stále zajímá telekomunikační infrastruktura. Díváme se například na příležitosti na Balkáně. Ale nikam nespěcháme.

Když tedy shrnete vaši pozici v telekomunikacích, tak jste kde?

Telekomunikace zaznamenaly v posledních dvou třech letech velkou expanzi. Investovalo se tam hodně zdrojů. Po období expanze je vždycky dobré se zastavit a byznys trochu stabilizovat. Neříkám, že když se vyskytne dobrá akviziční příležitost, že se tím nebudeme zabývat. Ale nyní se spíše soustředíme na maximální zvýšení efektivnosti.

Dalším pilířem byznysu DRFG jsou nemovitosti. Co podnikáte tam?

Významně jsme rozšířili realitní aktivity. DRFG zatím dělala klasický byznys v podobě nákupu hotových nemovitostí, hlavně retailových parků. V tomto procesu jsme se nyní výrazně posunuli dopředu. Jdeme do developmentu. Všechny projekty, které pro tento rok máme, jsou už developerské projekty.

Nakupovat již postavené a pronajaté nemovitosti nebudete?

Neříkám, že to neuděláme, když se objeví příležitost. Ale jen stávající byznys nám už nestačí. Marže, kterou tam lze generovat, není dostačující. Proto jsme se posunuli do developmentu.

Proč došlo k této změně?

Trh se změnil. Nemovitosti už nerostou tak rychle. Marže u postavených nemovitostí je při nákupu a prodeji výrazně nižší. My přitom máme svou strukturu nákladů, které vyžadují určitou masu marže. Běžné investice do nákupu a prodeje realit už na to nestačí. Proto jsme se museli posunout více do rizika. Jsme ale zároveň poměrně konzervativní, protože bydlení je relativně bezpečný trh.

Co vás nyní v nemovitostech nejvíce zajímá?

Máme tři základní linie. Stále platí, že nás zajímají retailové parky, které jsme připraveni i stavět, když by na to byl vhodný projekt. Musíme však konstatovat, že v tomto segmentu je český trh už dost saturovaný. Příležitostí je relativně málo. Každé malé městečko má dnes dva tři supermarkety. V tomto případě se více díváme na Polsko. Tato divize nyní trochu stagnuje. Výrazně se nám dynamizuje oblast bydlení. Na letošní rok už máme podepsané dva velké kontrakty. Je to nejdynamičtější sektor i z hlediska nabídek projektů, které k nám přicházejí.

Jak se díváte na sklady, které jsou teď na realitním trhu hodně populární?

Logistika je naše druhá hlavní linie v nemovitostech. S ní jsme trochu začali už dříve, ale nyní do toho jdeme naplno. Když se díváme na logistické nemovitosti, tak se už pomalu vyrovnávají rezidenčním projektům. Více aktivit v tomto segmentu máme v Polsku. Hodně zajímavý projekt se rýsuje na Slovensku.

Jakou máte strategii v developerském byznysu?

Vždy chceme mít v projektech partnera. Developera, který má know-how. My kompetenci a know-how na výstavbu bytových domů nemáme. Proto si vždy budeme hledat strategické partnery. Jeden z významných developerů, s nímž jsme se už dohodli a děláme s ním projekt v Brandýse nad Labem, je Domoplan. Připravujeme s nimi už další dva projekty.

Co stavebníkům slibujete?

Nabízíme developerům velmi zajímavé podmínky. Za málo peněz s námi dokážou dělat velký projekt a podílet se velmi seriózně na zisku. Jsme schopni investovat 90 procent vlastních zdrojů a 30 procent zisku.

V developerských projektech tedy budete spíše v roli finančního investora?

Jsme vysloveně investiční a finanční společnost. Takže naše kompetence jsou hlavně v této oblasti. Ale už jsme začali budovat i malé developerské oddělení, abychom byli schopni vykonávat sofistikovanou kontrolu a účastnit se například kontrolních dní na stavbách. Nechceme jen dát peníze a čekat, jak to dopadne. Hlavní část know-how je ale na developerovi, který má projekt vysoutěžit a postavit. My to víceméně jen kontrolujeme.

Zmínil jste, že marže u investic do postavených komerčních nemovitostí je výrazně nižší než u jejich výstavby. Není na druhé straně ale development mnohem rizikovější podnik vzhledem k nevyzpytatelnosti povolovacích procesů?

To je pravda. Taky jsme ale nešli úplně na začátek developerského projektu. Naše pravidlo číslo jedna je, že nevstupujeme do projektů, které nemají minimálně územní rozhodnutí, právě abychom se vyhnuli dlouhým čekacím dobám. V případě Prahy jdeme ještě dál a požadujeme stavební povolení. Jsme schopni podepsat smlouvy, ale musí tam být odkládací podmínka, že kupujeme až tehdy, když je územní rozhodnutí. Snažíme se tedy riziko eliminovat.

V logistických nemovitostech budete taky stavět s partnery?

Ano, už máme dva partnery. Prvním je Panattoni. S nimi budeme dělat projekty v Česku, Polsku i na Slovensku. Ještě máme jednoho lokálního partnera v Polsku.

Nakolik je Polsko složitý trh?

Potenciál polského trhu je skutečně velký. Jsme ale zároveň opatrní. Přeci jen je to jiná země. Pokračovat tam ale určitě budeme. Na začátku května jsme oficiálně otevřeli polskou pobočku DRFG. Bude zastřešovat všechny naše aktivity v Polsku. Bude to zase development. Nevyhýbáme se samozřejmě ani koupi hotových aktiv, ale musí splnit určité podmínky.

Týkají se výše popsané změny také nemovitostního fondu Czech Real Estate Investment Fund, který jste založili?

Fond má jinou strategii než my. Nedávno jsme oznámili, že fond bude prodávat část nákupních parků, ale musíme je něčím nahradit. V tomto případě už to můžou být hotové nemovitosti, protože tam není tak velký nárok na marži. Důležité je, aby byl fond výkonný. Tento rok tedy bude i rokem ozdravění fondu CREIF.

Proč bylo potřeba ozdravění fondu?

Trochu jsme klesli s výkonností a potřebujeme se zase dostat nazpět.

Jaký byl loňský výkon fondu?

Za loňský rok jsme ve výkonnosti fondu trochu klesli na 3,23 procenta. Chceme to zlepšit, abychom byli stále atraktivní pro investory. Dost výrazně měníme i marketingovou strategii. To považuji za velmi důležité. Důležitý není jen výkon, ale i stabilita. CREIF je velmi konzervativní fond, drží jen bonitní aktiva v České republice. Jsou to retailové nemovitosti, které i v době covidu ukázaly, že to je správná cesta. Nákupní parky trpěly výrazně méně než obchodní centra. Samozřejmě jsme zaznamenali pokles a nějaké problémy, ale výrazně méně, než kdybychom měli více obchodních center.

Dobře, ale výkon fondu stejně klesl.

Výkon fondu klesl, protože dopad tu pochopitelně byl. Dáváme slevy. Stejně tak mají valuátoři tendenci být konzervativnější. Každý čeká, co bude. Fond tedy klesl, ale 3,23 procenta za rok je podle mě stále přijatelný výkon na tento typ aktiv. Chceme to ale vrátit výše. Proto jsme ve fondu vytipovali portfolio nemovitostí, kterých by možná bylo dobré se zbavit.

Co s nimi podniknete?

Budeme je prodávat. Pracujeme na tom s poradenskou firmou CBRE. Celkem jedenáct nemovitostí se budeme snažit prodat a následně nahradit něčím lepším. V tomto případě platí, že můžeme kupovat hotové nemovitosti, které ve fondu budou fungovat, protože tam nepotřebujeme generovat takovou marži. CREIF souhlasí s tím, abychom připravovaný výprodej udělali. Je to důležité. Uvolníme tím relativně hodně hotovosti, s níž dokážeme vytvořit mnohem lepší výsledky.

Co bude fond kupovat?

Do fondu můžou jít i logistické nemovitosti, které jsou velmi dobré. Bude to asi kombinace toho, že něco se nahradí, něco hotového se koupí, něco se tam vloží z toho, co máme na knihách. Budeme se snažit dostat fond zpátky na čtyři procenta výkonu.

Sklady, které budete s partnery stavět, následně vložíte také do fondu?

Ve fondu CREIF můžou být jen komerční nemovitosti. Jsou tam retailové parky a součástí plánu je do fondu zahrnout právě i logistiku. Ale samozřejmě bude záležet na správci, my můžeme dávat jen návrhy. Následně se o tom vedou diskuse, musejí tam být posudky, evaluace. Správce to následně musí odsouhlasit.

Jaká jsou kritéria pro nemovitosti, které CREIF přebírá?

Naše strategie je taková, že jakákoliv nemovitost, která by měla jít do fondu, musí splňovat určitou maržovost pro nás, ale musí zároveň splňovat to, že čistý výkon fondu v horizontu minimálně sedmi let bude čtyři procenta a více. Splnit obě podmínky je těžké, na trhu toho není mnoho. Proto jsme museli jít do developmentu. To je dobrá cesta, protože během budování je ten největší zisk.

Nakolik jsou DRFG a fond provázané subjekty?

To je velmi důležitá věc, kterou i vaši kolegové často míchají dohromady. Fond s námi nemá skoro nic společného. Je to samostatná entita, která je spravovaná v Lichtenštejnsku, řízená v Lichtenštejnsku. My jsme zřizovatel fondu, ale nemáme žádnou jinou úlohu. Samozřejmě se spolu se správcem podílíme na strategii fondu. Ale majetek je majetkem fondu, v našem účetnictví není. Jsou to jejich prostředky, vše je oddělené.

Od 1. června spouštíme nový fond kvalifikovaných investorů. V jeho případě se zamýšlíme nad tím, že bychom do něj více vkládali rezidenční projekty. Možná i logistiku. Strategie ale v tomto případě ještě není úplně vyjasněná.

O kolik se liší cena nemovitosti, za kterou ji kupuje DRFG, a cena, za kterou pak objekt prodáte do vámi založeného fondu?

Základní pravidlo je, že vezmeme všechno, co zabezpečuje dlouhodobý výkon fondu na čtyřech procentech. Ve fondu kvalifikovaných investorů garantujeme výnos 5,75 procenta. Rozdíl mezi tím si můžeme vzít. Naše podmínka je, že vnitřní výnosové procento u projektů v momentu exitu by mělo být pro DRFG vždy nad 30 procent.

Na oceňování nemovitostí dávaných do fondu jsem se ptal kvůli tomu, že mě zajímalo, o kolik se zvýší cena takového objektu proti ceně, za kterou budovu koupíte, a v jakém čase se to odehraje.

Vždycky když nemovitost prodáváme, tak tam dělá valuaci jeden z velkých hráčů typu Cushman & Wakefield, JLL nebo CBRE. Marže, kterou tam máme, vyplývá z faktu, že fondu stačí menší výkon, než kolik potřebují investoři. Těm nestačí čtyři procenta. Banka dá někomu úrok 0,5 procenta a je spokojený, protože nemá jiné řešení. Fond nevyžaduje takový výkon jako privátní investor.

Může fond vámi požadovanou cenu odmítnout?

Zcela, to je v jejich kompetenci. My na to nemáme žádný vliv. Nemovitost jim jen nabídneme, samozřejmě i s ohodnocením.

Není ale nezávislost fondu jen formální? Přeci jenom jste jeho zřizovatel.

My jsme sice zřizovatel fondu, ale jeho správcem je lichtenštejnská společnost CAIAC. Spadá pod evropskou regulaci. Páni, kteří tam sedí, podepíší jen to, o čem jsou stoprocentně přesvědčení, že je to v pořádku. Mají na to vždy tři čtyři posudky.

Dobře, ale není pro vás fond v Lichtenštejnsku jen schránka, abyste na něj mohli zpovzdálí dál uplatňovat vliv?

Pokud bychom tuto diskusi vůbec připustili, tak byste zpochybňoval evropskou regulaci. Oni se musejí chovat podle regulace Evropské unie. CAIAC je velká investiční společnost a chová se tak, jak se podle evropské regulace chovat má. Je tam celá řada kontrolních mechanismů. S transakcemi musí souhlasit správce fondu CAIAC, depozitář fondu, kterým je Kaiser Partner Privatbank a auditor Deloitte. Fondy jsou jednou z nejvíce regulovaných oblastí finančního trhu. Navíc je fond i pod regulací České národní banky, protože působí na českém retailovém trhu.

Proč však fond sídlí v Lichtenštejnsku?

Bylo to tak historicky založené. Fond kvalifikovaných investorů, který zakládáme v červnu, bude sídlit v České republice. Správcem bude společnost Avant. V představenstvu fondu budou lidé z Avantu. Samozřejmě že s nimi komunikujeme, hledáme řešení a podobně. Když ale investici neodsouhlasí, tak se nemůže udát.

Na Lichtenštejnsko jsem se ptal proto, jestli nebylo za sídlo fondu zvoleno kvůli tomu, že tam není vidět.

To je jen spekulace. Tamní regulace je naopak velice silná. Zpochybňovat fond, který splňuje všechna pravidla evropské regulace, je pochopitelně možné. Ale ubezpečuji vás, a můžeme to doložit, že všechny transakce fondu byly podepsané, schválené, na všechno jsou posudky. Příliš švindlovat se tam nedá. Je to zkrátka fond, s nímž jsme v partnerském vztahu. My pro něj pracujeme. My taky potřebujeme výkon, takže je tam symbióza. Ale rozhodovací proces je plně v jejich kompetenci. My tam máme maximálně poradenský hlas.

Není fond jen entitou, přes kterou investorům prodáte, co sami nechcete?

Obecně platí, že fond není místo, do kterého bychom odhazovali nepotřebné nemovitosti a ještě na tom vydělávali. Tak to prostě nefunguje. To by se hned ukázalo na výkonu fondu. Máme zákonnou povinnost každý měsíc hlásit výkon. Fond navíc drží dvacet procent aktiv v hotovosti. Takže tam leží miliarda korun. Umíte si představit privátní subjekt, který by takovou rezervu držel? Jen inflace by vám sebrala třicet milionů ročně. Investor, který se rozhodne z fondu odejít, může být hned vyplacený. Takže je to velmi bezpečná záležitost. Aktuálně je ve fondu 12 500 investorů.

Když by se investoři rozhodli peníze z fondu vybrat, stačila by na to zmíněná miliardová rezerva?

Dluhopisy jsou v pohodě, ty jsou splatné k určitému datu. Není tam žádné okamžité riziko. Okamžité riziko by však mohlo nastat v případě fondu CREIF. Kdyby se lidé zbláznili a hned chtěli všechno vybrat, tak bychom vyčerpali rezervu ve výši 20 procent. Pak bychom museli fond zavřít. Tím by pak trpěli ti ostatní. Ale vzhledem k tomu, že dokážeme nahrazovat výběry, chráníme investory, kteří zůstali.

Pokud necháme fond stranou, jak velké jsou celkové investice, které v realitách chystáte?

Na konci minulého roku jsme si definovali střednědobý plán na tři až pět let. Z vlastních zdrojů bychom rádi každý rok investovali kolem dvou miliard korun. Při úvěrové páce kolem 70 procent, jsou to aktiva zhruba za pět až šest miliard korun. To je náš plán, na kterém generujeme marži, která stačí krýt naše náklady a vytváří celkem slušný zisk. Z hlediska segmentů jsou to z 95 procent logistika, byty a komerční nemovitosti. Začínáme ale rozvíjet i segment, kterému říkáme industry. Patří tam například fotovoltaika a další formy zelené energie, ekologie, zpracování komunálního odpadu.

Jaké konkrétní plány máte se zelenými projekty?

Nejsme ti, kdo takový projekt můžou vymyslet. Spíše mapujeme Českou republiku, kdo takovéto nápady má. Měli jsme velmi zajímavou diskusi už se dvěma firmami, které pomáhají se získáváním dotací z Evropské unie. Jenže dotaci dostanou jenom bohatí. Když nemáte peníze, dotaci nedostanete. My jsme ti, kteří firmám s dobrými nápady dokážou pomoci.

Takže budete do takových projektů vstupovat opět jako finanční investor?

Přesně tak. Vytvoříme joint-venture, vložíme tam kapitál. Rádi bychom na to v příštím roce vyčlenili pět až deset procent našich vlastních zdrojů. To je nějakých 100 až 200 milionů korun. Budou to projekty například v oblasti zpracování a třídění odpadů nebo fotovoltaika. Už nám jeden takový projekt běží. Máme joint-venture s jednou malou společností z Opavy. Na našich střechách budeme budovat fotovoltaiku. Jde o ostrovní systém, kde se neplatí distribuční poplatky.

Díky tomu dáme výrazně lepší cenu našim klientům, kteří tam jsou. A zároveň je tam velmi slušná marže. Je to navíc velmi zajímavé i pro banky, které nyní mají povinnost dát určité procento do ekologizace. Zároveň Evropská unie tlačí členské státy k vyššímu podílu zelené energie. Když se podíváte, kolik je v České republice hal a střech, tak to může být velmi zajímavé. Vedeme o tom diskuse například i s velkými hypermarkety.

Máte v ekologickém byznysu ještě další plány?

Zpracování komunálního odpadu je podle mě jedna z největších výzev, která před námi stojí. Množství vyprodukovaného odpadu je šílené. Všechno to jde na skládky. S tím se musí něco stát. Jedna věc jsou spalovny. Jejich kapacita v České republice je ale omezená. Otevírat nové skládky odpadů se přitom nesmí. Nápadů na využití odpadů je spousta. Od výroby lehkých topných olejů až po jiné firmy paliv. Jsme připraveni podpořit malé firmy, které mají skvělé nápady, ale nemají peníze.

Nehrozí u projektů, jichž se budete účastnit a které budou čerpat dotace, že nastane střet zájmů kvůli tomu, že je David Rusňák zeť Aleny Schillerové?

Těžko se mi to posuzuje, ale nemyslím si, že je v tom nějaký problém. Každá společnost má právo žádat o dotaci. O jejím přidělení rozhodují kompetentní úřady. David Rusňák je navíc jen jeden z našich akcionářů.

Stále je však hlavní akcionář.

Má 50 procent. Takže je hlavní akcionář, ale už nemá absolutní kontrolu. Navíc DRFG nebude nikdy žádat o dotace. DRFG žádné dotace nepotřebuje a nečerpá. Žádat bude společný podnik vytvořený s naším partnerem. Nyní je to zprofanované případem Čapí hnízdo, ale není možné eliminovat společnosti jen proto, že někdy někdo měl něco s někým.

Dobře, ale na úspěchu projektů, které budou čerpat dotace, zájem mít budete?

Jako investiční partner určitě.

A na ziskovosti těchto projektů?

Samozřejmě.

Tedy i na tom, jestli dotaci dostanou, nebo ne?

Když dotaci nezískají, tak se asi takový projekt nedá uskutečnit. Nemůžete například postavit fotovoltaickou elektrárnu bez dotace, to nejde. Nemůžete na trhu soutěžit s cenou elektrické energie z Temelína. Například u fotovoltaik, které máme na střechách, to jde už i bez dotace, krásně to ekonomicky vychází.