V Praze krize sráží ceny nájmů. Zlevnění bytů ale nečekejte

Koronavirus už po necelém měsíci nouzového stavu otřásá trhem nájemního bydlení. Přinejmenším ve městech, do nichž jezdí turisté.

V nabídce pražských realitních kanceláří přibývají denně stovky nabídek na pronájem bytů, které majitelé donedávna využívali k ubytování přes platformy typu Airbnb.

Podle portálu Sreality.cz se jen mezi 24. březnem a 8. dubnem zvýšil v Praze počet bytů nabízených k dlouhodobému pronájmu z 5 963 na 7 436, tedy o čtvrtinu. V Praze 1 se nabídka zvýšila o 45 procent, v Praze 2 o třetinu.

„Zatímco dříve se například v Praze jen v okolí Karlova mostu nabízelo pět či šest bytů k normálnímu pronájmu, dnes jich tu vidíme kolem dvou stovek,“ říká makléřka společnosti RE/MAX Tereza Vrzáková.

Nabídka volných bytů skokově posílila hlavně v užším centru Prahy. Už je to vidět na cenách. „Garsonku v centru lze dnes pronajmout za 10 tisíc měsíčně. Byty 2+kk za 11 až 12 tisíc, to je pokles až o tři tisíce korun,“ dodává makléřka.

„Podle zdroje Inside Airbnb bylo k 29. únoru na území Prahy registrováno celkem 14 560 Airbnb jednotek, z toho 78 procent představovaly celé byty či rodinné domy,“ uvádí Anna-Marie Lichtenbergová z Institutu plánování a rozvoje Prahy (IPR).

V Praze 1 byla podle IPR ke krátkodobým pronájmům užívána plná čtvrtina bytového fondu, v Praze 2 to bylo osm procent. Po uzavření hranic začali ubytovatelé tyto byty nabízet „k bydlení“, ovšem zpravidla jen na dvouměsíční, tříměsíční či šestiměsíční pronájem. O to nebyl velký zájem.

Teď se ubytovatelé smiřují s tím, že turistický byznys se hned tak nerozjede. A mění svou obchodní politiku. „Teď už většinou nabízejí nájemní smlouvu alespoň na rok,“ říká Tereza Vrzáková. Širší nabídka bytů a jiný způsob užívání tlačí ceny dolů.

Znalci realitního trhu odhadují, že by trend mohl přetrvat i po odeznění pandemie. „Pražský realitní trh koronavirová krize zřejmě poznamená už nevratně. Přinejmenším se pročistí trh ubytovacích služeb a krátkodobých pronájmů, řada podnikatelů z tohoto byznysu odejde,“ soudí Michal Pazdera, majitel realitní sítě Justo.

Nabídka nájemního bydlení v Praze by tak mohla zůstat pro zájemce o bydlení cenově příznivější i po odeznění krize. Pražský trh nájemních bytů je ale specifický. Například v Brně, kde se před krizí nabízelo ke krátkodobým pronájmům jen zhruba 200 bytů, úbytek turistů trhem viditelně nemíchá.

„Loni se v Brně pronajímaly například byty 2+1 v průměru za 200 Kč za metr čtvereční měsíčně, letos před krizí byly ceny zhruba o 10 procent vyšší,“ říká brněnský makléř firmy RE/MAX Jakub Hrbáč. Podle něj koronavirová krize způsobí spíš stabilizaci než pokles cen.

U bytů prodávaných do osobního vlastnictví znalci trhu cenový pád zatím nečekají. „Před krizí jsem prodával celkem obyčejný třípokojový byt v paneláku. Na nabídku reagovalo 70 lidí a absolvoval jsem 30 prohlídek, prodej byl velmi rychlý. Teď by na stejnou nabídku reagovala asi třetina únorových zájemců, byt by možná nebyl pryč do měsíce, ale i tak by se prodal dobře za původní cenu,“ líčí Jakub Hrbáč.

Realitní trh podle něj – přinejmenším v Brně – nepoklesne, jen zpomalí. „Jestli jsme před krizí jeli v realitách rychlostí 300 kilometrů v hodině, tak teď se obrazně dostaneme na 130kilometrovou rychlost,“ říká makléř.

Ani v Praze zatím krize dopad na bytový trh nemá. „Poptávka po bytech je pořád silná. Zvažovali jsme, že odložíme některé připravené projekty, ale zatím to není třeba,“ říká Dušan Kunovský, majitel firmy Central Group, největšího rezidenčního developera v zemi.

Central Group zahájí podle původního plánu v půli dubna třeba prodej stovky bytů z novostavby Libeňský Park a Kunovský nepochybuje, že se budou prodávat dobře. Podobně postupuje další z předních developerů, Finep. „Pořád prodáváme individuálním klientům a pokračujeme i s investičními fondy,“ říká ředitel Tomáš Pardubický.

V Praze dlouhodobě chybí na trhu několik tisíc bytů. Silná poptávka tlačila ceny do astronomických výšin a to se krizí nezmění. „Chybějící dostupné bydlení přežije bohužel i covid-19,“ říká Pardubický. Znamená to, že ceny hned tak nespadnou.

Otázkou ovšem je, nakolik poptávku srazí přicházející krize ekonomická, možný růst nezaměstnanosti a pokles příjmů českých domácností. „Kdybych na to znal odpověď, ocitnu se na předních příčkách českých miliardářů,“ směje se Pardubický.

Na trhu s byty se podle něj budou střetávat dva protichůdné trendy: „Zcela jistě zavládne blbá nálada, strach spotřebitelů z budoucnosti, což omezí poptávku. Na druhé straně se zpomalí chod některých našich konkurentů, kteří se na tržní selhání nepřipravili. Například jim zamrzla likvidita a musí odkládat nákupy pozemků či výstavbu. Tím se zase omezí nabídka nemovitostí,“ říká šéf Finepu. Který z vlivů převáží a jak to ovlivní ceny, zatím není jisté.

„Do budoucna poptávka po bytech určitě oslabí. Otázka je, zda a v jaké míře odpadne zahraniční klientela, která dosud kupovala investiční byty. A jak trhem zahýbou byty, dosud využívané pro krátkodobé pronájmy,“ říká majitel Central Group Kunovský. I podle něj ale převis poptávky po bytech nad nabídkou přetrvá.

Developeři mají pořád v paměti tvrdou lekci, kterou jejich oboru uštědřila poslední krize z roku 2008. Při jejím rozjezdu poslala řada z nich – včetně Kunovského Central Group – na trh stovky bytů za vysoké předkrizové ceny. Reality se pak velmi rychle přestaly prodávat a developerům zůstaly na dlouhé měsíce celé komplexy neprodejných bytů. Nakonec museli s cenami dolů a sčítali ztráty. Několik firem jako ECM či Orco během finanční krize padlo.

Dvanáct let starý scénář by se teď opakovat nemusel. Podnikatelé jsou zkušenější. „Recesi jsme očekávali, s tím už jsme plánovali projekty, rok a půl jsme si tvořili rezervu na horší časy. To ale neznamená, že teď nebudeme muset své plány přehodnocovat,“ říká Pardubický. Trhem podle něj hýbou hlavně politici. „Každá akce vlády, státu, města pro nás znamená vymyslet reakci, abychom minimalizovali problémy pro nás, zaměstnance, klienty či dodavatele,“ posteskl si.

Michal Pazdera z firmy Justo dává v této souvislosti k dobru týden staré prohlášení ministryně financí Aleny Schillerové o zvažovaném zrušení daně z nabytí nemovitosti. „Ministryni se dokonale povedlo zastavit trh. Všichni, kdo chtěli kupovat dům nebo pozemek, teď čekají, jestli se daň zruší. Přitom nikdo neví, jestli se na tom návrhu opravdu pracuje a kdy by změna začala platit,“ říká.

Kunovský a další odborníci na bytový trh se shodují v tom, že riziko pádu cen bytů je každopádně nyní proti roku 2008 výrazně nižší. Jednak poptávka po bytech za poslední dekádu zesílila, jednak se prohloubila nerovnováha na trhu kvůli byrokratickým překážkám při povolování staveb.

Navíc jsou dnes hypotéky levnější a pro střední třídu dostupnější než před 12 lety. Hlad po bytech tak zřejmě bude přetrvávat a s ním i vysoké ceny.