Útěky klientů s hypotékou nás stály stovky milionů korun, říká bankéř

Co se děje na trhu hypoték a jaký vliv bude mít nedávné výrazné zvýšení sazeb České národní banky, v rozhovoru pro SZ Byznys rozebral člen představenstva banky ČSOB Jan Sadil.

Centrální banka minulý čtvrtek zvýšila svou základní sazbu o 0,75 procentního bodu. Co to konkrétně znamená pro hypoteční banky?

Zvýšení sazeb ČNB nemá bezprostřední dopad na úroky hypoték. Od pondělka (rozhovor se natáčel minulý pátek 1. 10. – pozn. red.) se na hypotečním trhu s velkou pravděpodobností nic nestane. A to proto, že hypotéky mají sazby dlouhodobé, obvykle pěti- nebo sedmileté. A ty zdroje, ze kterých se banky financují, už nějakou dobu očekávaly takovéto navýšení a zareagovaly a šly nahoru.

Říkal jste, že se od pondělka nic nestane. Když se ale podíváme na jiné bankovní produkty, už v den, kdy ČNB oznámila zvýšení sazeb, začaly banky hlásat, že zvyšují úrokové sazby na spořicích účtech. Kdy se zvýšení reálně odrazí v sazbách hypoték?

Ono už se to zvýšení děje, pokud bychom se podívali devět měsíců zpátky, viděli bychom, že se úrokové sazby na přelomu roku pohybovaly kolem dvou procent. Dnes jsou nově nabízené sazby hypoték řádově o procento vyšší, lehce pod třemi procenty. Rostoucí trend bude ještě nějakou dobu pokračovat.

Ale neměli bychom být vystrašení z toho, co se děje, a neměli bychom zapomenout, že před dvěma lety, než vypukla covidová krize, byly sazby hypoték na podobné úrovni.

Je pravda, že hypotéky zdražují už několik měsíců, ale ona také ČNB už nějakou dobu své sazby zvyšuje. Přeci jen to poslední zvýšení bylo opravdu razantní. Ptám se, kdy se právě to odrazí v hypotečních sazbách. A zda se dá očekávat v celé výši 0,75 %? Jaký nárůst sazeb v nejbližších měsících a letech očekáváte?

Kdybych přesně věděl, jak se budou vyvíjet sazby, tak bych asi dělal něco jiného.

Co byste dělal?

Asi bych se snažil obchodovat s penězi a možná by to bylo adrenalinovější.

Hypoteční trh je v tomto směru trochu pomalejší. Díky tomu, jaká je na něm konkurence, se nedá čekat, že sazby v nejbližších dnech vyskočí o stejné procento jako sazby ČNB. Na druhou stranu zdroje, které banky používají pro financování hypoték, skutečně výrazně stouply. A pokud se podívám na pětiletý swap, což je cena, za kterou peníze nakupujeme, je dnes na úrovni 2,6 až 2,7 procenta. Je tak jasné, že hypotéky se za 2,6 procenta nebo méně poskytovat nebudou. Spíš to budou sazby začínající trojkou.

Máte tedy zhruba jednoprocentní marži?

Pokud se podíváme na trh před covidem, marže se pohybovaly na úrovni jednoho procenta. Když se podíváme na průměrnou sazbu na trhu a cenu zdrojů, vyjde vám, že hypoteční byznys je velmi nízkomaržový. A profitabilita samostatné hypotéky je velmi nízká.

Významný faktor cenotvorby je také konkurence. Na hypotečním trhu je velmi silná, banky si hodně konkurují přes úrokovou sazbu. Je to o tom, kam si navzájem dovolíme jít.

To jsme jako klienti rádi, že je tady tak velká konkurence. Očekávalo se, že zvyšování sazeb postupně utlumí obrovský trend refinancování, kterému už se začalo říkat hypoteční turistika. Refinancování tvořilo až polovinu objemu nových hypoték. Nahrávaly mu klesající sazby – pro konkurenci nebylo těžké nabídnout lepší sazbu než tu, kterou klient platil. Nepřijde ale naopak další vlna, protože klienti, kterým v příštích měsících a letech končí fixace, se teď vyděsí a si budou chtít zajistit relativně nízké sazby na dlouho dopředu?

Určitě neočekáváme takovou vlnu, jakou jsme zažili na začátku letošního a v průběhu loňského roku, kdy sazby hypoték šly dolů a velká část nového byznysu bylo refinancování. Bylo to ale logické, mnozí klienti měli vyšší sazbu, než která byla dosažitelná. Můžeme diskutovat o tom, jak je to s poplatky za předčasné splacení…

K tomu se ještě dostaneme.

… ale pro klienty bylo logické se minimálně zamyslet nad sazbou své hypotéky, a proto ta velká vlna refinancování.

Že bychom měli fronty nešťastných nebo nervózních klientů „co se stane – sazby jdou nahoru“, to nemáme.

Zatím.

Těžko předvídat, co bude za dva roky. Samozřejmě klienti k nám dnes mohou přijít a požádat o nabídku sazby, která se bude refixovat třeba až za rok, my jim takovou nabídku dáme. Ale zdroje, ze kterých získáváme peníze, budou určitě v porovnání s tím, jaké zdroje jsme použili na financování té hypotéky třeba před dvěma lety, vyšší.

Takže se dá očekávat, že ta naše nabídka bude v nominální částce vyšší. Že to nebude třeba 1,9 procenta, což může být klientova stávající sazba, ale bude to třeba 2,9 procenta. Financování se nám opravdu zdražilo. My nezdražujeme proto, že chceme víc vydělat, ale promítáme do sazeb ceny zdrojů.

Nemyslím si, že se strhne vlna dalšího refinancování, nedává to pro klienty moc smysl. Těžko předvídat, jak budou sazby vypadat za dva roky. Myslím, že je rozumné počkat. Ale je také férové řídit očekávání klientů, že není důvod, proč by se měly extrémně nízké sazby posledních dvou let v krátkém horizontu vrátit. Spíše se budeme pohybovat na úrovni tří procent.

Krátký horizont je do pěti let? Do tří let?

Ta křišťálová koule je opravdu velmi velká.

Snažím se vás dotlačit ke konkrétnější odpovědi.

Já vím a vidíte, že to ze mě těžko dostanete, protože to nevím. Kam vidíme – bavíme se o dvou třech letech, a to bude období spíše „standardních“ úrokových sazeb než těch extrémně nízkých, které jsme zažili v posledních dvou letech.

Popíšu vám konkrétní situaci, která v podstatě kopíruje čísla, která jste tu zmiňoval. Klient, jemuž končí fixace až za rok, má úrokovou sazbu 1,99 %…

Krásná sazba.

… ve strachu, co bude dál, požádal už teď svoji banku o nabídku sazby na další fixační období. Banka mu nabídla sazbu s fixací na sedm let téměř o procento vyšší, než má teď. Ale s tím, že pokud na nabídku kývne, přeúročí se mu splátky už od příštího měsíce, ne až za rok a půl. Celkem by tak do konce fixace zaplatil asi o dvacet tisíc víc. Je to přiměřená daň za jistotu, že bude mít dalších sedm let klid? Co mu poradíte? Zkuste na chvíli zapomenout, že jste bankéř a snažíte se na tom vydělat.

Neexistuje univerzální rada. Každý máme jiný vztah k penězům, k té hypotéce, chceme si ji nechat, nechceme si ji nechat.

Je to typický Čech, nechce moc do rizika, v té nemovitosti bydlí, má rodinu. Nechce, aby mu měsíční splátka vyletěla o pět tisíc korun.

Vývoj a naše dnešní uvažování je ovlivněno čtvrtečním rozhodnutím ČNB, přestože, jak jsem říkal, dopad na hypotéky není přímý. Být klientem s takto nízkou úrokovou sazbou a měl-li bych do refixace dva roky, určitě bych si tu sazbu ještě ty dva roky užíval.

A spoléhal se na to, že za ty dva roky budou sazby kolem tří procent. Protože nevidím dnes skutečně důvod, proč by sazby měly vyskočit někam – co mám říct za číslo – k desíti procentům.

Třeba pět procent.

Ani to si nemyslím.

Z mé konkrétní zkušenosti – mít hypotéku úročenou 1,9 a 4,9 procenty udělá na měsíční splátce rozdíl pět tisíc korun.

Ale to byl extrémní rozdíl. Nemyslím, že jsme teď ve stavu, kam by se úrokové sazby u hypoték měly v tom horizontu, o kterém jsem mluvil, přiblížit.

To bylo v roce 2008 na začátku finanční krize, kdy byly hypotéky kolem pěti procent.

Moje první hypotéka byla 10,5 procenta. Abychom si připomněli, že sazby, o kterých se dnes bavíme, na úrovni tří procent, jsou pořád velmi atraktivní. Jsou to nejlevnější úvěrové prostředky. A je správné, že ty nejlevnější úvěrové prostředky jsou právě na bydlení.

Tedy myslíte si, že sazby za pár let nebudou kolem pěti, ale tří procent.

Rád bych věřil tomu, že to tak bude.

Vraťme se ještě k refinancování. Dnes každá banka účtuje odcházejícímu klientovi jiný poplatek – říká se tomu účelně vynaložené náklady spojené s odchodem. Vy si účtujete 500 Kč, třeba Česká spořitelna 700 Kč, ale jsou i banky jako Komerční banka nebo UniCredit Bank, které si účtují klidně i desetitisíce korun, protože si jinak vykládají zákon o spotřebitelském úvěru. Posunulo se někam řešení tohoto závadného stavu?

Jsou dva tábory a situace je nepřehledná. I z toho důvodu leží v parlamentu návrh zákona, který by to měl zpřehlednit. Už je všeobecně akceptovaná myšlenka, že bance náleží pokrytí ztrát, které by jí vznikly v případě předčasného splacení hypotéky. Některé banky včetně nás účtují čistě administrativní náklady.

Tak si ale zákon vykládá ČNB, která trh reguluje a její výklad je určující. Viceguvernér centrální banky Tomáš Nidetzký nedávno v rozhovoru SZ Byznys uvedl, že banka si nemůže účtovat žádné ztráty, že má jít pouze o tu administrativu.

To by byla dlouhá diskuse. Já jsem samozřejmě pana Nidetzkého ve vašem studiu viděl, myslím, že jeho názor už je daleko blíže realitě. Stanovisko ČNB je dané a jasné, my se jím řídíme. Zákon tak, jak je napsán, není zcela jasný, proto ta navržená novela.

Která by měla bankám přiznat až tři procenta z mimořádné splátky.

Není důležité, jestli to jsou tři procenta nebo jak je ten strop vysoký. Mělo by ale dojít k napravení dnešního nevyváženého stavu, kdy my jako poskytovatelé garantujeme klientům nějakou výši úrokové sazby na nějaké období. Nás to stojí nějaké prostředky. Ten vztah, jak je dnes vykládán centrální bankou, je nevyvážený v tom, že klient může kdykoli splatit a nám, pokud vzniknou finanční ztráty – a ty vznikají…

Můžete to konkretizovat aspoň řádově? Kolik vás stojí klient, který odejde s hypotékou jinam?

Ve skupině ČSOB jsme za to období, kdy neúčtujeme tyto poplatky, vygenerovali ztráty v řádu set milionů korun. Ty ztráty jsou obrovské a jsou dány tím, že tak, jak my musíme garantovat prostředky klientům, a pokud nám je klienti – především v období, kdy sazby klesají – vrátí, neumíme prostředky dále půjčit na trhu za cenu, za kterou jsme je získali, nedejbože ještě s marží. A to je skutečně jasně vyčíslitelná ztráta.

Proto jsem silně přesvědčen o tom, že tento stav se musí dát do pořádku. Je to důležité především pro stabilitu bankovního sektoru. Pokud je tady nějaké stanovisko ČNB, my ho jako skupina následujeme, přestože máme jiný názor. Téma ale přestává být tak aktuální díky navyšování úrokových sazeb.

Jaký je teď podíl refinancování na nových hypotékách?

Kolem 20 procent. Na vrcholu, což bylo v druhé polovině loňského a na začátku letošního roku, to byla téměř polovina.

Návrh na řešení toho stavu je v Parlamentu, teď budou volby. Co se stane?

Dojde ke zdržení. Ale zvyšování úrokových sazeb, které téma dává stranou, nám možná dá prostor, abychom o tom s klidnými hlavami diskutovali. A věřím, že s podporou ČNB a Ministerstva financí se ten stav dá do pořádku a že to bude záhy.