Spirála se kvůli inflaci ještě víc roztáčí. Vlastní bydlení bude ještě dražší

V dobách, kdy klesá hodnota peněz, se lidé zpravidla snaží své úspory uložit tam, kde mají jistotu, že neztratí na hodnotě. Anebo ještě lépe – zhodnotí se. Už dnes je podle tuzemských ekonomů jasné, že bude pokračovat enormní zájem Čechů o investice do nemovitostí.

Spolu s inflací a zájmem o reality ale zároveň porostou také sazby ČNB hypoték, obává se hlavní ekonom Trinity Bank Lukáš Kovanda. Hořká kombinace dále zdražujících nemovitostí a zdražujících hypoték tak znamená jediné: Vlastní bydlení se stane nedostupným pro ještě širší skupinu Čechů, než tomu bylo doposud.

„Inflace je trestem za držení hotovosti, takže lidé chtějí držet jakákoliv aktiva, u kterých je naděje na nějaké zhodnocení. Díky státním zábranám ve stavění budou české reality i nadále nedostatkovým zbožím,“ potvrzuje hlavní ekonom Natland Petr Bartoň.

Rostoucí poptávku, kterou pohání rostoucí inflace, potvrdil také Ondřej Šťastný, analytik Central Group, největšího tuzemského rezidenčního developera.

„Výsledkem je už několik měsíců trvající rekordní tempo prodeje nových bytů. Za první pololetí letošního roku se v Praze ve srovnání s loňskem prodalo dvakrát více jednotek,“ sdělil Šťastný pro SZ Byznys.

Prodávají se podle něj především menší dispozice (1+kk a 2+kk), jejichž podíl na prodejích dlouhodobě roste. Dříve se jejich podíl na prodejích nových bytů v Praze pohyboval mezi 50–60 %, v posledních letech se již ale blíží 70 %. Drtivá většina bytů se navíc dnes prodá takzvaně z papíru, tedy ještě před dokončením.

„Naproti tomu nabídka bytů k prodeji je v Česku extrémně nízká, dokonce vůbec nejnižší za dobu, co trh sledujeme,“ dodává analytik.

Ke konci pololetí bylo v cenících developerů jen 3 350 volných bytů, přičemž ještě před rokem to bylo 5 800. Za jediný rok tak počet volných jednotek klesl o více než 40 %. „Důvodem je pomalé povolování nových staveb a také to, že část bytů se na trh vůbec nedostala, jelikož je koupili institucionální investoři za účelem jejich pronájmu,“ vysvětluje Ondřej Šťastný.

Rostoucí zájem o nemovitosti ukazují také čísla návštěvnosti největšího inzertního portálu realit Sreality.cz.

„Zatímco v roce 2019 jsme v měsíci červnu podle oficiálního měření návštěvnosti Netmonitor zaznamenali 1,5 milionu reálných uživatelů (RU), loni to bylo 1,9 mil. RU, a letos dokonce 2,1 mil. RU,“ říká Hana Kořínková, manažerka inzertního týmu Sreality.cz.

Ale ani investice do nemovitosti není zárukou zachování hodnoty peněz.

„Koupě bytu člověka od inflace chrání jen za předpokladu, že se o tu inflaci zvýší růst cen bytů. Pokud ne, tak naopak inflace ‚užírá‘ hodnotu toho růstu cen. Nemovitost sice lze za 20 let prodat dráž díky růstu cen, ale utržené peníze budou mít menší hodnotu než bez vysoké inflace,“ vysvětluje Petr Bartoň.

Konkrétní podoba inflace, kterou Česko v současnosti zažívá, se navíc dotýká stavebnictví i na straně nabídky. Běžná (tzv. poptávková) inflace na stavebnictví dopadá jinou měrou než na ostatní sektory. Může na stavebnictví dokonce dopadat méně – nejprve se zvyšovaly ceny spotřebního zboží a teprve skrze ně vyšší ceny „doputovaly“ do stavebnictví.

Současná inflace je ale podle všeho opačná – nabídková, připomíná Petr Bartoň, hlavní ekonom Natland. „Vysoké ceny se šíří systémem nikoli od zákaznických pultů, nýbrž od výroby, skrze ceny materiálů. Ty výrobu zdražují a zvyšují cenu spotřebního zboží,“ vysvětlil.

Lhůty ve stavebnictví jsou podle něj sice často delší než u jiných výrob, ale na druhou stranu stavebnictví stojí hned „u zdroje“ vyšších cen, pracuje přímo s materiály, jejichž ceny nyní rostou raketově (podle údajů ČSÚ rostly náklady na materiály ve stavebnictví v červenci 41% ročním tempem, pozn. redakce). A tak tento typ inflace zvyšuje ceny realit i skrze nabídku. A ještě delší čas bude – právě kvůli delším lhůtám ve stavebnictví.

Na druhou stranu právě zvýšená inflace snižuje cenu jakéhokoli zadlužení. Tedy také dlužník splácí dluh znehodnocenými penězi. V některých případech se tedy v době inflace může vyplatit zadlužit se.

„Při nynějších hypotečních sazbách 2,13 procenta (dle posledního Hypoindexu) znamená 3,4% inflace reálnou úrokovou sazbu -1,3 %,“ vysvětlil Petr Bartoň.

V jistém smyslu se tak lidé vůči dluhům chovají stejně jako při nákupu v supermarketu – když je něco ve slevě, kupují toho víc. Když inflace dává slevu na zadlužení, tak lidé „kupují“ více dluhu. Právě nemovitosti jsou dnes zdaleka největším důvodem k zadlužení, a tak se dál zvyšuje poptávka po nich, nejen jako „zajištění“ proti inflaci.