Článek
„Obec, která má k dispozici vlastní pozemek, založí veřejně prospěšnou společnost pro bydlení. Následně vystaví byty, které budou obyvatelé postupně splácet svým nájmem. Pak stavební projekt spadá do vlastnictví obce,“ přibližuje návrh na zlepšení dostupnosti bydlení a sociálního bydlení ministryně pro místní rozvoj Klára Dostálová (za ANO). Sociální bydlení v současné době podle ní potřebuje přibližně sto dvacet tisíc lidí, což je zhruba 60 tisíc bytů. „Je potřeba s výstavbou začít co možná nejrychleji. K tomu může pomoci hlavně nový stavební zákon,“ upozorňuje v rozhovoru pro SZ Byznys.
Komplexní pozměňovací návrh dostupného bydlení předložila Sněmovně ministryně Dostálová a jako odrazový můstek pro nové znění zákona použila původní návrh zpracovaný předkladatelem a poslancem Janem Birkem (ČSSD) v loňském roce, který ve Sněmovně v současné době čeká na druhé čtení.
Jaký je rozdíl mezi sociálním a dostupným bydlením?
Sociální bydlení je podle komplexního pozměňovacího návrhu takové bydlení, které musí mít velikost minimálně dvacet pět metrů čtverečních. Jeho velikost se pak také odvíjí od počtu lidí, kteří v tom bytě žijí. Může jít o bydlení až sto dvacet metrů čtverečních velké.
Roli v sociálním bydlení hraje také základní vybavení bytu. Co je ale absolutní a zásadní rozdíl mezi sociálním a dostupným bydlením, je regulované nájemné. V sociálním bytě stojí nájemné 64,70 Kč na metr čtvereční. To se může měnit pouze s ohledem na vyhlášku ministerstva podle vývoje inflace. Kdežto dostupný byt je klasický tržní nájemní pro středně příjmovou populaci, veřejně prospěšné profese a tak dál.
Pro koho je koncept sociálního bydlení navržen?
Ten návrh je vytvořen v podstatě pro obce a kraje. Pro ty, které by se mohly na trhu s bydlením nějakým způsobem realizovat. Je potřeba si ale také říci, že bydlení jako takové je odpovědnost každého jednotlivce. Stát by měl podle mého dávat jen nástroje k dostupnějšímu bydlení. Dávat finanční možnosti a přijít i s legislativou. Proto je tu ta naše snaha. Ale obce by měly být ty zodpovědné, které byty budou na svém území stavět. Ať už ve spolupráci s developerem, ať už založením družstva, nebo právě tím novým fenoménem – veřejně prospěšnou společností.
Jak má fungovat veřejně prospěšná společnost v rámci výstavby sociálního bydlení?
Obec, která má k dispozici vlastní pozemek, založí veřejně prospěšnou společnost pro bydlení. Následně vystaví byty, které budou obyvatelé postupně splácet svým nájmem. Pak stavební projekt spadá do vlastnictví obce.
Pro koho je určeno sociální bydlení?
V rámci sociálního bydlení jsme museli vytyčit podmínky pro žadatele, které mu budou odpovídat. Není možné, aby senior vlastnil rodinný dům, ten prodal a požádal si o sociální bydlení. Proto jsou podmínkou majetkové testy. Naopak senior, který žije například v nájmu, v budově, která má pět nadzemních podlaží, a už není schopný nájemné dále platit nebo ze zdravotních důvodů nechce dál v budově zůstávat, má na sociální byt nárok.
Prioritně by takové bydlení mělo být pro seniory, kteří platí vysoké nájemné, jež dofinancovávají dávkami na bydlení. Samozřejmě také pro lidi, kteří trpí nějakým zdravotním handicapem nebo mají velmi nízké příjmy. Většinou sociální nebo nízkopříjmové skupiny jsou evidovány na úřadech práce. S úřady práce určitě vznikne spolupráce dokazující výši příjmů a majetkovou situaci.
V návrhu je také definována doba platnosti pro získání sociálního bytu na dva roky. Co to znamená? Končí pak to bydlení, nebo se pak přezkoumává situace nájemníků?
Každé dva roky se budou evidovat příjmy nájemců. Jejich situace se bude po této lhůtě přezkoumávat, a pokud na sociální byt budou mít z pohledu příjmů stále nárok, mohou v něm zůstat. Ta lhůta je tam, protože cílem je nízkopříjmové skupiny pokud možno dostat po určitém čase ze sociálního bydlení do toho dostupného. Během ní se finanční situace nájemníků může změnit.
Kolik je třeba, aby vzniklo sociálních a pak také dostupných bytů? Jaká je situace na trhu? Kolik lidí potřebuje v Česku tuto pomoc?
Sociální bydlení v současné době potřebuje přibližně šedesát pět tisíc domácností. To znamená skutečně šedesát pět tisíc bytů. Není to počet konkrétních osob, těch je zhruba sto dvacet tisíc. Je potřeba s výstavbou začít co možná nejrychleji. K tomu může pomoci hlavně nový stavební zákon. Ten potřebujeme k pružnému schvalování stavebních projektů. Myslím, že zákon o dostupném bydlení a nový stavební zákon jsou spojené nádoby. A já doufám, že nový stavební zákon tím, že je v něm garantováno, že do roka a do dne včetně odvolání a přezkumu bude žadatel vědět, zda projekt může postavit, urychlí se také vývoj v dostupnosti bytů.
V čem je největší rozdíl oproti tomu původnímu návrhu, který předložil v loňském roce poslanec Jan Birke (ČSSD)?
Návrh pana poslance Birkeho neobsahoval vůbec žádné definice. Pro nás bylo opravdu důležité je naopak do nového zákona zakotvit. Dále tam byly velmi problematické body, které se musely upravit. Zmizela například povinnost jednu čtvrtinu stavebních projektů odevzdat za nákladovou cenu obcím. Proti tomu se postavili skoro všichni. Podstata věci poslaneckého návrhu pana Birkeho ale samozřejmě zůstala. Jenom se ten celý zákon v podstatě přepsal tak, aby tam byly i související vazby, včetně definice prevence ztráty bydlení a tak dále.
Výstavba sociálních a dostupných nájemních bytů.
Mohou se na výstavbě sociálních bytů podílet obce s developery?
Svým způsobem mohou. Mohou založit veřejně prospěšnou společnost spolu. Je to trošku analogie družstevního bydlení, ale pokud na tom budou obce spolupracovat s nějakým podnikatelským subjektem, budou muset řešit pravidla veřejné podpory. Nejlepší verzí by byla podle mého názoru stoprocentně založená organizace obcí, nebo akciová společnost obcí. Obec do společnosti dá pozemky a spravuje je. Pak je samozřejmě v roli investora, pro kterého byty někdo postaví. To by pak nezakládalo veřejnou podporu.
Hlavní zvýhodnění jsou tam v tom případě daňové podmínky. Jak to funguje?
Ano. Veřejně prospěšná společnost si od základu daně odečte úroky, které jsou zaplaceny z úvěru bance. To zvýhodnění je vyřešeno tak, aby se do konečné ceny nemusely promítnout úrokové sazby. Je to v podstatě obdoba odečtu úroků u hypotéky, když si podáváte daňové přiznání.
Co povede developery k tomu, aby stavěli sociální nebo dostupné bydlení, když výnosnost může být maximálně 15 procent?
To je otázka. Možností je, že se developer stane veřejně prospěšnou společností a byty vystaví. Jeho příjem pak bude z nájmů, které budou obyvatelé platit do chvíle, kdy byty nabydou vlastnictví té společnosti jako takové. Může si také odečíst úroky, což by mohlo developery do regionů nalákat. Je ale třeba myslet opravdu na to, že zde není cílem vydělat a maximální zisk z projektů – ten může být maximálně patnáct procent.
Myslím si ale, že developeři půjdou spíše cestou, kterou umožňuje nový stavební zákon, a tou je plánovací smlouva. Pokud bude chtít developer vstoupit na území, kde se musí změnit územní plán, nově bude moci obec s developerem uzavřít tzv. plánovací smlouvu. Obec změní pozemky na stavební a za to si vymíní nějaké byty.
Chystá stát pro obce v rámci výstavby sociálního bydlení nějaké podpory? Jak je motivovat ke stavbě?
Některé podpory už běží. Ministerstvo pro místní rozvoj jen za poslední rok na dotačních programech vyplatilo zhruba půl miliardy. Jednu miliardu má pak Státní fond podpory investic. Do toho chystáme nový Integrovaný regionální operační program, který bude v platnosti od letošního roku do roku 2027. I v něm budou dotační prostředky pro výstavbu sociálních bytů zhruba ve výši tří miliard korun. Z toho minulého programového období by mělo do roku 2023 vzniknout několik tisíc bytů pro sociálně slabší občany. Podpora dosáhla čtyř miliard korun.
Větší problém, se kterým se v praxi dnes setkávám, je spíše v tom, že obce často na výstavbu nejsou připraveny nebo nemají žádné pozemky, na kterých by mohly stavět. Často je totiž vlastní právě soukromý investor. Tím je pak obec logicky paralyzována. Na druhou stranu to je právě příležitost pro soukromého investora založit veřejně prospěšnou společnost, pokud mu bude stačit patnáctiprocentní výtěžnost ročně. Pro některé to může být ale stále výhodnější než nechat pozemek ležet ladem.
Myslíte, že zákon o dostupném bydlení je prostředek, jak vyřešit problém se sociálním bydlením?
To lze těžko říci. Aktuálně máme definice, které se vážou k sociálnímu a dostupnému bydlení. To si myslím, že je opravdu alfa a omega, aby se přesně vědělo, jak má sociální bydlení a dostupné bydlení vlastně vypadat. Věřím, že to povede ke zkvalitnění trhu s bydlením. A hlavně k rozšíření jeho možností.
V Česku převládá hlavně vlastnické bydlení. V poslední době se ale zdá, že roste zájem také o nájmy. Stane se nájemní bydlení novým standardem?
To bychom byli rádi. Osmdesát procent Čechů aktuálně žije ve vlastním. To není dobrý poměr. Je vidět, že se lidé nestěhují za prací, a jednou z příčin je právě to, že pro ně není jednoduché najít vhodný nájemní byt. Druhá věc, kterou by bylo dobré změnit, je program Výstavba. Bylo by potřeba začlenit do něj jako další žadatele kromě obcí také soukromé investory. Myslím, že to je cesta, jak rozvinout bytovou výstavbu. Měli by totiž možnost získat stoprocentní dotaci na sociální byty, kterých v projektu může být až pětina. Ty ostatní byty by sloužily pro středně příjmové skupiny za normální tržní nájemné. Jediná podmínka, která v tomto případě bude muset být splněna, je regulované nájemné u té pětiny dotovaných bytů a na výstavbu těch ostatních nájemních bytů v projektu by potom žadatelé mohli od státu získat velmi výhodný úvěr.
