Sekyra: Na Smíchově vytvoříme pro Pražany nové centrum města

V deset hodin dopoledne položí šéfové Sekyra Group spolu se zástupci magistrátu a radnice Prahy 5 základní kámen k projektu nové pražské čtvrti Smíchov City. Pro majitele developerské firmy, miliardáře Luďka Sekyru, to znamená naplnění jednoho životního snu.

„Smíchov City je něco unikátního. Po mnoha letech vytvoříme v Praze plně funkční novou městskou čtvrť,“ říká v rozhovoru pro Seznam Zprávy.

Po kolika letech se v Praze staví celá nová městská čtvrť?

Po desítkách. Od stavby Vinohrad takhle rozsáhlá urbanizace v Praze nebyla. Vinohrady také byly pro nás do určité míry inspirací. Samozřejmě dnes máme jiné předpisy, jinou regulaci, ale snažili jsme se vytvořit plně funkční čtvrť, která zahrnuje jak bytové domy, tak i byznys distrikt.

Ten projekt jste chystali minimálně 10 let…

Bylo to 15 let. Pro mne osobně je obrovské zadostiučinění, že jsme to dotáhli.

Proč to tak dlouho trvalo? Dá se to srovnat s přípravou historické zástavby Vinohrad?

Doby přípravy jsou dneska mnohem delší. Je tu regulace, musíme vnímat řadu aspektů, ekologických a dalších. Máme účastníky řízení, různé iniciativy, mění se politické reprezentace a priority. My jsme se snažili integrovat různé zájmy, asi poprvé v této zemi jsme použili model takzvaného participativního plánování.

To znamená, že své si k vašim plánům mohli říct občané.

Ano, nakonec se nám podařilo najít unikátní konsenzus. Neboť jsme neměli jediné odvolání, jak do územního, tak do stavebního řízení. Což se u takhle velkých projektů nestává. Ale veřejná projednávání projekt o nějaké dva tři roky ještě zdržela.

Mne zajímá zdržení v samém finále. Když proběhlo participativní plánování a měli jste jasno o zástavbě celého pozemku, chtěli jste začít už loni. Pak jste start posouvali na přelom loňského a letošního roku, pak na letošní jaro, nakonec začínáte až na podzim. Proč se to táhlo?

Samozřejmě koronavirus. Měli jsme připravené zahájení v prvním čtvrtletí, vzhledem k situaci se to mírně posunulo. Ale začali jsme s předprodejem bytů, v první fázi jich postavíme zhruba dvakrát 200, a musím říct, že poptávka je velmi slušná. Zhruba třetina bytů je už prodaná.

Vinohradské činžáky mají maximálně pět pater. Jak vysoké budou vaše novodobé činžáky na Smíchově?

Kolem sedmi pater, někde se výška samozřejmě bude střídat. Co je ale zásadní: My jsme udělali velkou mezinárodní soutěž na urbanismus celého území. Její účastníky jsme poté přizvali k další spolupráci, takže každý náš domovní blok má jiného architekta. Nebude to působit jako monoblok, průčelí se budou střídat, vyjádří různé architektonické styly.

Když se dnes člověk podívá na novodobou zástavbu, tak přestože jednotlivé bytové anebo kancelářské domy navrhují různí architekti a staví je různé firmy, jsou si dost podobné. Není to zas velký rozdíl proti panelákové uniformitě z dob socialismu…

U nás se architektura jednotlivých domů liší nejen na fasádě, ale i vnitřní strukturou. Jsou uzpůsobeny jednotlivými architekty. Ale to, co se na Smíchově snažíme obnovit, je kultura bulváru, korza. Projekt Smíchova bude protínat kilometrový pěší bulvár, který by měl být středobodem městotvorného života, étosu města.

Bude nový Smíchov plnit proti dosavadním projektům nějaké nové funkce?

Dneska se hodně hovoří o městech krátkých vzdáleností. Město by především mělo sloužit primárně lidem, až sekundárně dopravě. My jsme se tady snažili, aby ten kilometrový bulvár vyjádřil dvojí interakci. Jednak mezi soukromým prostorem a veřejným prostorem, jednak mezi veřejným prostorem a veřejným životem. Mělo by to být místo i občanských aktivit.

K tomu přispívá jedna věc, zachováme Radlickou kulturní sportovnu. To je budova, jež je do značné míry komunitním centrem, její záchranu iniciovala skupina aktivistů, kteří dokonce zorganizovali crowdfundingovou kampaň. Nám se podaří tuto budovu včlenit do vznikajícího moderního kancelářského objektu, což, myslím, bude velmi důležité z hlediska genia loci této lokality.

Říkáte, že město má být pro lidi, až sekundárně pro auta. V tradičních městských čtvrtích, které nebyly dimenzovány na dnešní automobilový provoz, auta překážejí. Jak se to řeší v nové zástavbě?

Smíchov je nejenom realitním projektem, ale také infrastrukturálním projektem. My tu ve spolupráci s městem vybudujeme záchytné parkoviště pro tisíc aut. Bude v zóně poblíž smíchovského nádraží, kam by se měla přesunout doprava z Knížecí. Tím se Knížecí uvolní pro zástavbu. Zároveň Správa železniční dopravní cesty bude investovat do renovace smíchovského nádraží a jeho okolí zhruba tři miliardy korun. Na náš projekt tak bude navazovat nový infrastrukturální hub.

Kolik lidí zhruba bude pracovat v nové čtvrti?

Předpokládám, že asi devět tisíc.

Parkoviště pro tisíc aut, není to jen zlomeček jejich potřeb?

Plus další lidi tam budou samozřejmě ještě bydlet. Ale bude se používat příměstská doprava, máme tam stanici metra, zastávku vlaku, je tam tramvaj. Parkování také bude v jednotlivých objektech.

Vy máte tu zástavbu rozfázovanou na několik etap. Co obsahuje ta první a kdy bude končit?

První etapa obsahuje zhruba 400 bytů, předpokládám, že by skončila do tří let.

Celková zástavba, to znamená poslední etapa, by měla skončit zhruba kdy?

Předpokládám, že budeme stavět dvanáct let, celková investice je zhruba 20 miliard korun.

Co se vám tam jako spolutvůrci nového Smíchova na projektu nejvíc líbí, na co jste nejvíc pyšný?

Na to, že se, aspoň myslím, lišíme od jiných developerů. Že klademe primární důraz na veřejný prostor. Že v okolí toho bulváru budou rozsáhlé zelené plochy, bude tam škola. Koncept přirozeně rostlého města s veřejným prostorem je něco, co zde po revoluci ještě nevzniklo. Myslím, že se nám podařilo něco, co doposud nemá obdoby z hlediska urbanistického konceptu.

Vy část smíchovského pozemku obětujete veřejnému prostoru, na kterém se nedá vydělávat tak, jako byste tam postavili komerční budovu a pronajímali ji. O kolik vám to snižuje možný finanční výnos, jaký by ten pozemek sám o sobě skýtal?

Myslím, že to bude jistě kolem 25 až 30 procent ve srovnání s tím, kdybychom se tam snažili prosadit třeba velké nákupní centrum. Přesto nepochybuji, že na tom vyděláme, a věříme, že to zhodnotí nemovitosti v čase. Hodnota bydlení v Praze roste. My jsme významně vsadili na bytovou část, méně na velké obchodní plochy. Sázka na bydlení, na menší obchodní plochy, na město lidského rozměru a malých vzdáleností, to je světový trend.

Je to vlastně návrat k tradici…

Ano, návrat k tradici. A my jsme se inspirovali ve světě různými projekty, pro mě je velkým vzorem třeba Hudson Yards v New Yorku, i když je to samozřejmě jiná dimenze. Nezapomeňme, že to místo má i velkou historii. A má genius loci.

Jaká je ta historie?

Projekt vzniká mezi původně schwarzenberskou Knížecí, jejíž pozemky v 19. století jeden z členů rodu prodal baronu Ringhofferovi. Byl tam průmysl, Tatra Smíchov, nádraží, dopravní uzel. A charakter tomu prostoru dali i lidé jako Magor, tedy Ivan Martin Jirous. Takzvaná Magorova oáza je ikonickou součástí budovy smíchovského nádraží. My se snažíme i toto respektovat, aby to bylo integrální město, integrální čtvrť.

Velcí pražští developeři se v posledních letech snaží zvát ke svým projektům architekty věhlasných jmen. Penta chystá budovu, na které se podílelo studio Zahy Hadid, Central Group přizvala třeba k zástavbě Žižkova Evu Jiřičnou. Máte i vy v projektu nějaká velká jména?

S paní Jiřičnou spolupracujeme na jiném projektu, na Rohanském ostrově.

Paní Jiřičná stavěla také váš vlastní dům…

Ano. A bude projektovat budovu nové centrály Sekyra Group. Do architektonické soutěže na Smíchov se zapojila řada architektů ze zahraničí i od nás, já bych připomněl třeba Baumschlager Eberle - jednu z nejvýznamnějších rakouských kanceláří. Máme tam německé architekty, švédské architekty, v soutěžích bylo téměř 20 různých ateliérů. Smíchov bude skutečně dílem mezinárodních architektů.

Poslední skutečně pozoruhodnou stavbou v Praze je Tančící dům z roku 1996. Prorazíte na Smíchově nějakým objektem pražskou uniformitu a šeď?

Určitě tam budou budovy nesmírně zajímavé. Kampus České spořitelny bude absolutní špičkou v administrativních budovách v této zemi. Ale já si myslím, že to, co je na Smíchově hrozně důležité, je celkový urbanismus. Důležité je skutečně vytvořit město, které slouží lidem a propojí veřejný a soukromý sektor. To je naše největší ambice.

Říkáte, že na Smíchově chcete být novátory. Pojímáte podobně i vaše další velké projekty, to znamená Rohanský ostrov a Žižkov?

Ano, Rohanský ostrov také bude urbanismem městské čtvrti. Je to trochu delší, ale užší pozemek než ten na Smíchově. Má určité limity, takže tam bude více rezidenční výstavba. Tam právě některé objekty zrealizuje Eva Jiřičná a další významní čeští architekti. Tak jako Smíchov, předpokládáme, bude novým centrem Prahy, tak Rohanský ostrov nazýváme zeleným centrem Prahy. Bydlení tam bude zajímavé, protože bude v blízkosti řeky, v zeleni, kde tam vznikne volnočasová zóna. A směrem k pobřežní komunikaci tam vzniknou administrativní budovy. Plánujeme tam i jednu budovu pro Sekyra Group. Na urbanismu Rohanu jsme pracovali třeba s Janem Gehlem, což je jeden z nejvýznamnějších světových urbanistů. Hlavní idea je spojit zde volný čas, řeku a blízkost centra.

Na Rohanu jste plánovali začít stavět letos. Jak to vypadá se startem projektu?

Už jsme tam zahájili prodej bytů. A předpokládáme, že stavbu zahájíme nejpozději v prvním čtvrtletí příštího roku.

Co vlastně dělá koronavirová krize s pražským realitním trhem?

Můj pocit je, že tato krize má jiný průběh než ta minulá.

Při té minulé prudce spadly ceny nemovitostí, což tvrdě postihlo developery včetně vás.

Tehdy spadly ceny bytů a zároveň se úplně zastavil trh. To jsme zažili v jednom z našich projektů, na rezidenci Korunní jsme téměř dva roky nemohli najít kupce. V současné době jsme třeba plánované byty na Smíchově začali prodávat v době koronaviru - a prodej běží podle plánu. Myslíme si, že to má dva důvody, jednak je vyšší dostupnost hypoték. A pak, střední vrstva zbohatla. Byt je pro řadu zájemců, zejména mladých, statusová záležitost.

To je pravda, ale i tak je při cenách v Praze koupě bytu pro většinu lidí ze střední třídy prakticky nedostupná.

Ano, ale pohybujeme se v širším centru Prahy. A jsou tu také investoři, řada z nich chce mít uloženy prostředky v materiálních aktivech. Takže my nejsme závislí jenom na těch, kdo chtějí byty využívat pro vlastní bydlení, ale byty se kupují i na investici a následně se budou pronajímat.

Smíchov spouštíte v době krize, nemuseli jste slevit z ceny bytů, kterou jste loni plánovali?

Ne. Zatím jsme neslevili.

Jak to vypadá s perspektivou kancelářských nemovitostí? Během nouzového stavu spousta firem zjistila, že jejich zaměstnanci mohou pracovat z domova. Dodnes jich stále část nechávají doma a některé se už chystají opustit část prostor, které doteď potřebovaly.

Home office, to je téma. Samozřejmě poptávka po nových kancelářských plochách může klesnout. Na druhé straně řada kancelářských budov bude mít coworkingové plochy, které se budou také pronajímat. My zásadní otřes neočekáváme. Myslíme, že spíš dojde k jistému modelu střídání, že část pracovní doby budou pracovníci trávit doma, část v kancelářích. Ale kanceláře určitě nezaniknou a řada firem, jak s nimi hovoříme, potřebuje týmovou práci.

Srovnával jste váš Smíchov City s Vinohrady. Která pražská čtvrť nebo které pražské architektonické prvky se vám osobně nejvíc líbí?

Já mám rád funkcionalismus i minimalismus. Praha potřebuje nové stavby, ale velkou výzvou může být i revitalizace starých staveb. My teď intenzivně pracujeme s městem Prahou na záchraně a revitalizaci historické budovy žižkovského nádraží, což je unikátní budova industriální architektury, také funkcionalistická. Předpokládáme, že to bude asi největší uzavřený veřejný prostor v Praze. Měl by tam umístěn Národní filmový archiv, jednáme s Akademií věd i s městem o dalších věcech.

Kombinace nové moderní architektury s revitalizací starých funkcionalistických i industriálních budov je něco, co Praha potřebuje a co ji oživí. My ve všech třech našich největších projektech považujeme veřejný prostor za středobod městotvorného étosu. A veřejný prostor je nejvíc, co městu můžeme nabídnout za to, že nás podporuje.