Článek
Sehnat průmyslový prostor v okolí Prahy je pro podniky stále těžší. První čtvrtletí roku 2021 přineslo rekordně nízkou neobsazenost v regionu širší Prahy (tj. hlavní město Praha, Praha-východ a Praha-západ), která potvrzuje neustále vysoký zájem o průmyslové prostory. Silná poptávka tlačí ceny pronájmů nahoru, například v katastru Prahy meziročně vzrostla cena pronájmu o celou čtvrtinu za metr čtvereční. Český trh průmyslových nemovitostí navíc stejně jako ten rezidenční brzdí dlouhé povolovací procesy a nedostatek nových možností v oblastech s nejvyšší poptávkou.
Míra neobsazenosti stále klesá, a to i přesto, že se právě v tomto regionu nachází okolo 3 milionů metrů čtverečních průmyslových prostor k pronájmu, a jedná se tak o nejvyšší plochu z hlediska jednotlivých regionů Česka.
„V Praze a širším okolí začíná být situace z hlediska pronájmu průmyslových prostor kritická i vzhledem k tomu, že nedochází k plánování nových projektů. Předpokládáme, že v časovém horizontu minimálně dvou let zde vyrostou maximálně jednotky nových větších průmyslových hal,“ říká Jakub Holec, výkonný ředitel 108 AGENCY.
Průmyslové, obchodní i logistické podniky jsou pro českou ekonomiku i spotřebitelský trh klíčové.
Nedostatek prostor pro rozvoj svých aktivit nyní staví firmy společně s ekonomickými efekty koronaviru a výpadky v globálních dodavatelských řetězcích do nelehké pozice.
Brno má v zásobě nové projekty
Obdobná situace s průmyslovými prostory je i v Brně. V moravské metropoli je ale situace s výhledem do budoucna pozitivnější, protože je zde v plánu několik nových projektů. Ve finální fázi příprav je například expanze CTP na Černovických terasách, expanze Panattoni na brněnském letišti nebo zcela nový projekt developera GLP v Holubicích.
Složitý proces výstavby
Rozvoji trhu s průmyslovými objekty by značně pomohlo zkrácení lhůt pro jejich přípravu během povolovacího procesu.
„Povolování průmyslové výstavby trvá v současnosti několik let a mnohdy je to pro developera aktivita s nejistým výsledkem. Nejde přitom jen o územní plánování, stavební povolení nebo zhodnocení zátěže pro životní prostředí,“ okomentoval Robert Sgariboldi, vedoucí oddělení průmyslových pronájmů ve 108 AGENCY.
Problémem je podle něj i vyjímání ploch z půdního fondu a mnohdy chybějící podpora ze strany místních samospráv. Do celého procesu tak vstupuje mnoho stran, celý proces bobtná časově, komplexitou i riziky a v porovnání s okolními státy v tomto ohledu Česko jednoznačně prohrává.
O společnosti 108 AGENCY
- 108 AGENCY je realitně-poradenská společnost, která se od roku 2009 zaměřuje výhradně na komerční nemovitosti.
- Na českém, slovenském a maďarském trhu od svého založení zobchodovala „Sto osmička“ více než sedm milionů čtverečních metrů.
- Klienti se na 108 AGENCY obracejí ohledně zprostředkování pronájmu a prodeje, investičního poradenství i marketingu a správy developerských projektů.
Cena i poptávka rostou
Pro průmyslový nemovitostní trh je podle odborníků ze společnosti 108 AGENCY zdravá míra neobsazenosti okolo 5–6 procent. Hodnoty pod 1 % jsou v delším časovém horizontu nezdravé.
Ceny pronájmů v kombinaci se silnou poptávkou dále rostou. Toto si mnoho nájemců uvědomuje a nyní se snaží zajistit si prostory pro svůj byznys na delší období dopředu, neboť situace na zlepšení trhu z jejich pohledu je v nedohlednu.
Stávající nájemní smlouvy se tak prodlužují o pět až deset let. Se silnou poptávkou dochází zároveň k růstu cen pronájmů v okolí velkých měst. Například v katastru Prahy se spodní hranice výšky pronájmu pohybovala v prvním čtvrtletí roku 2020 okolo 4 eur za metr čtvereční. Dnes už dosahuje hranice 5 eur za metr čtvereční, a jedná se tak o meziroční nárůst cen pronájmu za metr čtvereční plochy o celou čtvrtinu.
V lokalitě s nejvyšší poptávkou a nedostatkem pozemků pro další rozvoj, tj. východní a jihovýchodní část Prahy v okolí dálnice D1, se ceny pohybují až kolem 6 eur za metr čtvereční.
Dochází tak k dalšímu rozevírání nůžek cen mezi žádanými lokalitami v okolí Prahy a Brna a například příhraničními regiony, kde je stále dostatek pozemků pro novou výstavbu, ať už na „zelené louce“, nebo v brownfieldových lokalitách.
„Například na Ostravsku díky vysoké nabídce a konkurenčnímu prostředí pozorujeme mírný mezikvartální pokles cen o 5–10 procent. To může přimět některé nájemce k přehodnocení lokační strategie především pro provozy, které zásobují celé Česko, případně region střední a východní Evropy a nejsou přímo vázány na Prahu nebo Brno,“ říká Michal Bílý, analytik 108 AGENCY.
Příkladem může být například nedávno oznámené stěhování centrálního distribučního skladu společnosti Sportisimo z Rudné u Prahy do Ostravy-Hrušova, které proběhne v letech 2022–2023.
Český trh průmyslových nemovitostí za první čtvrtletí v číslech
Celková plocha moderních průmyslových prostor určených k pronájmu v Česku dosáhla na konci prvního čtvrtletí 2021 téměř 9,3 milionu metrů čtverečních. Dokončeno bylo pouze 47 046 metrů čtverečních prémiových průmyslových prostor, a jedná se tak o výrazný pokles oproti předešlému čtvrtletí i meziročně ve srovnání s prvním čtvrtletím 2020.
Ve výstavbě bylo 465 088 metrů čtverečních. Přetrvávajícím trendem je stále se snižující míra neobsazenosti, která ve srovnáním se čtvrtým čtvrtletím 2020 klesla o 0,87 % na hodnotu 4,07 %, a je třeba se připravit na její další pokles. Nedostatek volných prostor dále souvisí s vysokou poptávkou klientů. Hrubá realizovaná poptávka za první čtvrtletí roku 2021 překročila hranici 800 000 metrů čtverečních, a přesáhla tak například hrubou realizovanou poptávku za celý rok 2011.
