Článek
Češi považují investici do nemovitosti dlouhodobě za jednu z nejbezpečnějších vůbec. S tím, jak roste úroveň inflace, se zájem lidí o nákup nějaké reality, ve které by uchovali naspořené peníze, ještě zvýšil. Situace na českém trhu ale nákupům nemovitostí v posledních letech příliš nepřeje. Poptávka převyšující nabídku tlačí dlouhodobě ceny vzhůru a dnes jsou na historickém rekordu. Vyplatí se proto ještě investovat do nemovitosti?
Na toto téma promluvil generální ředitel realitní kanceláře Next Reality Robert Hanzl v rozhovoru pro SZ Byznys.
Jak se na trhu projevily informace o rostoucí inflaci? Pustili se lidé do nákupu nemovitostí na investici?
Projevuje se zásadně. Tím, jak se postupně znehodnocují finanční prostředky, tak lidé mají velký zájem o nákup nemovitostí. Zásadní vliv má také malá nabídka a obrovská poptávka, která vzhledem k zvyšující se inflaci ještě posílila. Tím pádem ceny nevyhnutelně rostou. To je ten nejzásadnější efekt aktuální situace.
V konkrétním příkladu u vás v Next Reality, zvýšil se zájem o prohlídky nemovitostí na prodej?
Poptávka je opravdu velká, není to jen fenomén posledních měsíců, spíše posledních let. Ještě před covidem to tak bylo, pak ale během pandemie přišla pauza, kdy se dokonce mluvilo o tom, zda přijde realitní krize. Která nakonec přišla. Ne však ze strany nabídky, ale poptávky, což opět zvyšuje zájem o prohlídky nemovitostí.
Dnes, pokud dáme na trh byt v jakémkoliv krajském městě nebo v Praze o velikosti 2+kk, tak garantuji, že při standardní ceně máme během jednoho dne desítky zájemců o prohlídky.
O jaké nemovitosti je dnes největší zájem?
Jde spíše o malometrážní byty – 1+kk, 2+kk až do velikosti přibližně 70 metrů čtverečních. Je to v současnosti nejzajímavější nabídka v rámci investice do bydlení.
Kde dnes vyhledávají lidé nemovitosti k investici? Je to Praha, kde tamní průměrná cena převyšuje republikový průměr podle analýzy společnosti Deloitte o přibližně 25 tisíc korun za metr čtvereční?
Rozdělil bych to. Zájemců, kteří hledají v Praze, je celá řada, ale pokud jde o investory, kteří se tím zabývají sofistikovaněji, tak spíše hlavní město opouští. Protože právě to rozpětí mezi tím, za kolik jsem schopen nakoupit a z čeho pokryju náklady, výnos z nájmu v Praze už moc příznivě nevychází. Často tu lidé kupovali byty dříve na hypoteční úvěr a počítali s tím, že jim výnos z nájemného pokryje splátku. To už v Praze rozhodně neplatí.
Proto se mnoho investorů přesouvá do regionů. Už dnes vidíme, že mnoho z nich jde do menších měst, kde je velmi nízká nabídka nájemního bydlení. Pokud to tak je, je velmi zajímavé tam pořídit byt a umístit ho na trh a počítat s výnosem a zhodnocením finančních prostředků.
Praha naopak má jiný efekt, a to zhodnocování nemovitosti z dlouhodobého hlediska. Konzervativní investoři jdou spíše do Prahy, protože ví, že tam je jistota a byt bude růst na ceně. Což dnes můžeme vidět i v jiných městech. Tam je ale otázkou, jestli budou růst ceny i nadále.
Jak je to v hlavním městě s investičními byty? Ceny jsou na historickém vrcholu, mám jistotu, že koupě bytu v Praze bude výnosná investice? Na čem to všem záleží?
Tvrdím, že ano. Vidíme dnes skokové zdražení plošně po celé republice. V regionech jde o desítky procent. V některých městech rostla cena za poslední rok a půl až o sto procent.
V roce 2018 jsme prodávali byt za 3,5 milionu v Brandýse nad Labem. Stejný byt jsme po třech letech prodali za 5,5 milionu. Dnes by byl možná o další milion dražší. Na tom je vidět to skokové zvýšení ceny naprosto jednoznačně.
Praha v sobě skýtá potenciál růstu a poptávka jednoduše tlačí cenu nahoru. Pokud na český trh přijdou také zahraniční investoři po uvolnění trhu práce, čekám, že ceny budou dále růst, a to dlouhodobě.
Jak poznám, že byt bude investičně výhodný?
V první řadě bych doporučil se obrátit na odborníka, který mi bude umět poradit, zda investovat v Praze, nebo regionech, a hlavně za kolik mám byt koupit. Nabídky na trhu jsou velmi pestré a často je složité odhadnout, za kolik tu samotnou nemovitost koupit.
Dnes je pro kupujícího výhra vlastně vůbec koupit. Ještě před půl rokem by klient začal smlouvat o ceně, protože by si myslel, že je moc vysoko.
Sám bych se snažil v první řadě koupit výhodně, což ale platilo možná spíše před covidem. Dnes je pro kupujícího výhra vlastně vůbec koupit. Ještě před půl rokem by klient začal smlouvat o ceně, protože by si myslel, že je moc vysoko, a proto by nakonec možná ani byt nekoupil. Teď by stejný byt stál ještě o milion více a kupce by stejně našel. Takže koupím a vyhrál jsem, že jsem koupil jakž takž rozumně. To je fenomén dnešní doby.
Má cenu ještě investovat do realit?
Stále tvrdím, že ano. Protože růst hodnoty nemovitostí dále očekávám. Konkrétně v regionech bych nespekuloval na růst ceny, obzvlášť v malých městech, kde skokově narostla. Šel bych spíše po tom, abych nemovitost koupil a získal výnos z nájmu, který mi pokryje zhodnocení finančních prostředků.
Ve velkých městech očekávám růst ceny nemovitostí také. Posledních deset let tam rostly přibližně o osmdesát procent, dá se očekávat, že solidní zhodnocení tam bude i nadále.
Jaký je roční výnos, který bych měla získat, abych měla výnosnou investici na byt?
Nemyslím si, že by se v příštích letech ceny zastavily. Tím hlavním faktorem je pomalá výstavba, která téměř neprobíhá. Stále máme v Praze a větších městech málo bytů, a to je ten důvod cenového růstu.
Počítal bych s tím, že pokud koupím byt za rozumných podmínek, jeho hodnota bude dále růst. Nečekal bych ale rozhodně dvojciferná čísla ročního výnosu. Pokud to bude mezi třemi až pěti procenty, bude to velmi solidní z hlediska jistoty investice.
Když chci koupit byt jako investici, stačí si vzít hypotéku a nastěhovat nájemníka, který mi pokryje splátky. Je to tak jednoduché?
V regionech ano. Jakž takž to ještě vychází v městech okresního formátu. V Praze už v žádném případě ne. Tam musím zkombinovat zhodnocení nemovitosti a výnos nájmu. Pokud to dává logiku, má cenu investovat.
Je podle vás cesta k pořízení nemovitosti na investici koupě reality s břemenem? O kolik v takovém případě může klesnout pořizovací cena?
Typicky dnes se dají koupit nemovitosti, které prodávají třeba straší lidé, kteří si řeknou, že byt dokáží prodat za poměrně vysokou cenu, ale chtěli by v něm zároveň dožít. Investor nemovitost chce jen kvůli zhodnocení nemovitosti, ocení věcné břemeno, které je zpravidla průměrná cena nájmu za rok a na očekávanou dobu dožití. O to tu nemovitost koupí levněji.
Jaký ten pokles bývá u reálných prodejů?
V první řadě se ocení věcné břemeno. Kdyby to byl desetiměsíční výnos z nájemného s předpokladem, že měsíční nájem je například 10 tisíc korun. Je to za rok 120 tisíc krát například 10 let. To už je milion dvě stě. Pokud by byt stál tedy 3 miliony, investor zaplatí jen 1 milion osm set tisíc.
Toho investora zajímá zhodnocení peněz. Protože ten byt dnes možná stojí 3 miliony, ale za dalších deset let může stát už milionů pět.
Mohl bych tu zmínit města, jako je Sokolov nebo Karviná. Dříve to nebyla města zajímavá z hlediska investic, ale ceny tam zásadně vzrostly za poslední rok a půl.
Ceny jsou na historickém vrcholu, nabídka stále převyšuje poptávku a například v případě nemovitostí, těch je v nabídce za poslední roky nejméně. Jak to ovlivňuje potenciál dříve méně lákavých lokalit?
Jsou zajímavé právě z investičního hlediska. Mohl bych tu zmínit města, jako je Sokolov nebo Karviná. Dříve to nebyla města zajímavá z hlediska investic, ale ceny tam zásadně vzrostly za poslední rok a půl, protože spousta investorů se začala orientovat na investici tak, aby jim pokryla výnosem z nájmu splátku úvěru nebo aby docházelo k zhodnocení finančních prostředků. Tak se investoři uchýlili do měst, kde zásadní otázkou pro ně byl zájem o nájemní bydlení. Pokud je po něm poptávka, je úplně jedno, o jakou lokalitu jde.
Kolik máme času, než lokality zdraží?
Ony už zdražily. Skokové zdražení proběhlo za poslední rok o desítky procent, v některých městech šly ceny až na dvojnásobek původní ceny.
V menších městech v Česku už nebude docházet ke skokovému zdražení.
V menších městech v Česku už nebude docházet ke skokovému zdražení. Postupné asi bude neustále, ale zásadně, že bych teď koupil a do roka se mi nemovitost zhodnotila o padesát procent, to už v žádném případě nenastane.
Jak neustále rostoucí ceny ovlivňují trh s nájemním bydlením? Poroste o něj zájem? Aktuálně podíl vlastnického bydlení přesahuje v Česku 70 procent. Jak to bude vypadat třeba za deset let?
Mám na to jednoduchou teorii. Češi bydlí ve vlastnickém bydlení, a často je to srovnáno se západem, protože na něj mají. Lidé v západních metropolích, které mají podstatně vyšší ceny za metr čtvereční, než jsou v Česku, si koupit byt dovolit jednoduše nemohou.
Absolutně mohou zapomenout, že by se dala splatit hodnota bytu s běžnou hypotékou v kontextu výnosu z nájemného. Stejný scénář se bude odehrávat i v Praze a v dalších větších městech v Česku. Vlastnické bydlení bude tak nedostupné, že se řada lidí přechýlí do nájemního bydlení.
Je tento scénář nevyhnutelný? Může pomoci Nový stavební zákon?
Muselo by se postavit velké množství bytů. V minulém roce developeři uvedli na pražský trh rekordní počet bytů. Bylo jich 5,5 tisíce. Do Prahy ale ročně přichází za prací a živobytím přibližně 15 tisíc lidí. Výstavba ale zdaleka neuspokojí všechny. Uspokojí maximálně sedm až osm tisíc nově příchozích lidí (počítá se přibližně 1,5 obyvatele na byt).
Muselo by se postavit alespoň 30 tisíc bytů, které by uspokojily stávající příliv nových lidí a současně i zmíněný dluh, který se tu za poslední roky vytvořil.
Kromě současného nedostatku tu ale současně neustále narůstá dlouhodobý dluh, který tu vzniká a dál bude vznikat. Muselo by se postavit alespoň 30 tisíc bytů, které by uspokojily stávající příliv nových lidí a současně i zmíněný dluh, který se tu za poslední roky vytvořil.
Což je podle mého ze střednědobého hlediska nereálná záležitost. V tomto to bude mít za následek růst cen bytů a velký zájem po nájemním bydlení.
