Guvernér Rusnok: Že lidé kupují předražené byty, mě až tolik netrápí

Ceny bydlení přestanou podle guvernéra České národní banky eskalovat teprve, až skončí uvolněná měnová politika centrální banky. I v loňském roce byly podle Jiřího Rusnoka nemovitosti nadhodnocené o nějakých 15 až 25 procent, jak říká ve videorozhovoru (nahoře v tomto článku).

Zájem o hypotéky, přestože je krize ve vzduchu a první firmy začaly propouštět, neutuchá. Loni banky poskytly hypotéky v rekordním objemu přes 250 miliard korun. Pro Jiřího Rusnoka to není důvod k obavám, hypoteční apetit vnímá pozitivně: „Když je někdo rozhodnutý si vzít úvěr na 20, 30 let, tak má víru minimálně ve vlastní budoucnost a svoje vlastní cash flow na dlouhou dobu,“ tvrdí.

Průměrná sazba hypoték klesá už deset měsíců v řadě, aktuálně je na 1,94 %. Podle centrálního bankéře už níž nepůjde. „Tam bych další pokles spíše neočekával. Myslím si, že spíš jsme nastartováni na nějaký mírný růst,“ uvedl Rusnok s tím, že by v letošním roce mohla ČNB přistoupit ke zvýšení dvoutýdenní reposazby.

Trápí vás jako šéfa centrální banky, že si lidé kupují předražené byty?

To mě zas až tak netrápí. Přece jen odpovědnost nese každý sám za sebe. Mě samozřejmě zajímá, do jaké míry jsou banky připraveny nést rizika, která z toho mohou vyplývat. Tam zatím nemáme dojem, že by banky riziko přeháněly. Na nové úvěry si vytváří rezervní položky. Jsou dneska velice dobře vybaveny kapitálem. Samy za sebe deklarují, že si klienty prověřují pečlivě, jak z hlediska hodnoty úvěrovaných nemovitostí, tak z hlediska příjmů nebo majetkových poměrů. Takže z tohoto pohledu tam žádné akutní makroprudenční riziko nevidím.

Česká národní banka sleduje ceny bytů a na konci roku 2019 byly podle vás nadhodnocené o 15 až 25 procent. Máte už data za loňský rok?

Ne, kompletní data nemáme, ale lze očekávat, že se na tom asi zas tolik nezměnilo. Bude to podobné.

Je tedy naděje, že tahle krize s extrémními cenami nemovitostí něco udělá?

To je velká otázka. My totiž nevíme, v jaké fázi krize se nacházíme. Jestli jsme někde uprostřed nebo na konci nebo nedejbože ještě na začátku. Všechno je řízeno epidemickou situací, která je velmi těžko předvídatelná. Spíš bych si dovolil tipnout, že nic zásadního to s cenami neudělá, pokud krize nebude trvat extrémně dlouho.

Pokud se nebude vracet a prodlužovat, tak je tady poměrně slušná naděje na relativně rychlé oživení hospodářství a větší naděje na nějakou zásadnější korekci cen moc není. Protože ceny nemovitostí výrazně souvisí také s extrémně uvolněnou měnovou politikou nejenom u nás, ale i v zahraničí. A ukazuje se, že jsou hodně řízeny tím, že se tato komodita chová jako určitá alternativní komodita pro jiné formy investic nebo úspor.

A když krize v dohlednu skončí?

Kdyby se postupně měnová politika naše i okolních zemí začala víceméně vracet k normálu, tak je určitá naděje, že ceny dál aspoň neporostou a nebudou eskalovat. A dokonce samozřejmě může dojít k nějaké drobné korekci. Ale nějaké zásadní pády bych neočekával.

Průměrná úroková sazba u hypoték klesá už deset měsíců v kuse, teď je na 1,94 procenta. Bude podle vašeho odhadu klesat dál nebo se tady pád zastaví?

Obecně úroky delších splatností na finančním trhu mají tendenci spíše stoupat, mírně. Vidíme to u státních dluhopisů, nejenom našich, ale i v zahraničí. Úrokové sazby hypoték jsou velmi úzce provázány s dlouhodobějšími úrokovými sazbami obecně na finančním trhu, takže tam bych další pokles spíše neočekával, myslím si, že spíš jsme nastartováni na nějaký mírný růst.

Čímž naznačujete, že základní sazba, o které Česká národní banka rozhoduje, by mohla už v tomto roce stoupat?

Mohla by. I když jenom tady je třeba upozornit, že naše sazba je dvoutýdenní reposazba, takže je opravdu krátkodobá. A my svými základními sazbami ovlivňujeme zejména kratší konec té takzvané výnosové křivky čili to nelze úplně bezprostředně propojovat. Ale zejména u těch delších splatností vidíme obecně na trhu větší přesvědčení o tom, že dlouhodobě sazby půjdou nahoru.

Takže pro lidi jedna možná z posledních šancí, jak si vzít takto výhodnou hypotéku?

Může být. Záleží, jak to kdo vnímá.

Lidé to většinou asi vnímají tak, že takhle nízko úroky hypoték patrně dlouho nevydrží.

Záleží také na fixaci, jakou u hypotéky máte. Ten údaj o průměrné úrokové sazbě hypoték vlastně sám o sobě nic neříká. Protože záleží přesně, na jaké to je fixaci. Nevíme, jestli je to jenom sazba ze všech možných hypoték nebo je to nějaká vážená ve vztahu k počtu klientů, kteří si takový úvěr vzali a tak dále. Nicméně - žijeme v době velmi nízkých úrokových sazeb, ta doba se dramaticky rozhodně rychle nezmění, pořád budou relativně nízké úrokové sazby. Ale je asi pravděpodobnější, že už nebudou dále klesat.

Jsme na dně?

Jsme spíš na dně a spíš mohou mírně růst.

Banky loni od ledna do prosince poskytly hypotéky v rekordním objemu přes 250 miliard korun. Je to na pozadí té probíhající ekonomické krize zdravé?

No, je to netypické.

Vy jste to nečekal?

To jsme úplně nečekali, to rozhodně ne. Není to specifikum jenom České republiky, vidíme to i na jiných trzích. Do jisté míry je to pozitivní v tom, že tady není nějaká totální skepse vůči budoucnosti. Protože když je někdo rozhodnutý si vzít úvěr na 20, 30 let, tak má víru v minimálně vlastní budoucnost a svoje vlastní cash flow na dlouhou dobu. Na druhou stranu je to nesporně i odrazem té zvláštní situace, kdy se investice do nemovitostí u části příjemců hypoték stává alternativní dlouhodobou finanční investicí.

Ale loňský propad ekonomiky byl minus pět procent a lidé si nabrali takové množství hypoték, nemůže to být nebezpečné? Má se Česká národní banka kvůli takovému objemu na pozoru?

My jsme na pozoru pořád. My se z hlediska svého mandátu máme starat vedle cenové stability také o finanční stabilitu, proto nás primárně zajímá, jestli banky mají dobře zhodnocené riziko, do kterého vstupují, jestli jsou na to vybaveny kapitálem a dalšími parametry svého byznysmodelu. Akutně nevidíme ohrožení, ale rozhodně to sledujeme, budeme to dál pozorně sledovat a nelze vyloučit, že se nějakým způsobem budeme znovu snažit banky upozornit na nějaké limity. Ale zatím se trh chová v zásadě racionálně, nevidíme žádné masivní přestřelování u parametrů, které sledujeme, jako jsou LTV, DSTI, DTI.

ČNB s nástupem pandemie uvolnila kritéria pro poskytování hypoték. Zatímco nastavení limitu LTV zůstalo beze změny ve výši 90 %, to je poměr výše hypotečního úvěru a hodnoty zastavené nemovitosti, tak limit druhého ukazatele DSTI, což je poměr měsíční splátky dluhu k čistému příjmu, ČNB úplně zrušila. Proč jste podmínky uvolnili?

My jsme to udělali na začátku krize, někdy na jaře loňského roku. A očekávali jsme, že trh bude po šoku, který zažívá ekonomika a společnost, ve značném stresu. A neviděli jsme důvod, proč dále banky nějakým způsobem instruovat, jak mají tyto parametry posuzovat. Takže to bylo určitě uvolnění toho makro-obezřetného přístupu.

A nebylo to, zpětně, zbytečné?

Já myslím, že ne. My jsme vždycky říkali, že ty parametry používáme jako pružnou záležitost podle momentální situace na trhu. My jsme necítili, že by banky v nové situaci šly do extrémních rizik, a věřili jsme, že si s tím poradí ve své vlastní režii. To se v zásadě naplnilo. Trh se chová relativně zodpovědně. Samozřejmě, existují nějaké excesy a ty umíme řešit individuálně v rámci dohledové aktivity, v rámci stanovování kapitálu a přirážek ke kapitálu.

Ale když si teď hypotéku může vzít širší okruh lidí, nepřispěli jste tím vlastně sami k růstu cen nemovitostí?

Ne, určitě ne. Banky samy deklarovaly, a my to vidíme, že to dodržují ve svých interních parametrech. Kritérii se stále drží našich interních doporučení.

Nejsou takové, které půjčují méně ostražitě?

Excesy existují, samozřejmě. Ale pozor, my jsme i v našich doporučeních měli určité objemové výjimky. Do 5 % portfolia nově nasmlouvaných úvěrů se vejdou ty excesy v zásadě dobře. Takže já bych to neviděl jako nějakou chybu, že bychom způsobili nějakou lavinu hypoték. To ne.

Zpřísnění kritérií pro žadatele o hypotéky tedy neplánujete?

Teď to neplánujeme. Ale jak znovu opakujeme, sledujeme situaci průběžně. A pokud ji vyhodnotíme v nějakém momentě v pravidelných hodnoceních zhruba dvakrát za rok, že by vyžadovala, abychom do toho vstoupili, tak jsme k tomu připraveni. Ale určitě to není nic, co se stane zítra nebo pozítří.

Řada klientů řeší předčasné splacení hypotéky. Zatímco některé banky si za něj účtují formální poplatek, pár stovek, jak také doporučuje ČNB, u jiných - například v minulých měsících u Komerční banky - to jde do řádově vyšších poplatků. Vnímáte to jako problém?

Ano. Vnímáme to jako problém. Protože my jsme, už to je možná rok, rok a půl, učinili na žádost bank a klientů, výklad příslušných paragrafů zákona o spotřebitelském úvěru, který se toho týká. A z toho nám vyplývá jednoznačně, že lze účtovat opravdu pouze prokazatelné administrativní náklady. Nelze účtovat nějakou cenu peněz a podobné záležitosti. A už vůbec ne nějaké vnitřní náklady, které banky vynaloží pro získání těch klientů.

A plánuje ČNB jako regulátor tedy nějak zasáhnout?

Určitě. Probíhají nějaká řízení.

Nějaká řízení s konkrétními bankami, které to porušují?

Probíhají konkrétní řízení, my samozřejmě nespíme. Ale nemohu hovořit o individuálních kauzách, to pravidla nedovolují. Takže musíme počkat, jak to dopadne.

Které banky účtují vyšší poplatky, se ví, takže předpokládám, že třeba zmíněnou Komerční banku z toho nevyjímáte. Co to bude pro ty dotyčné banky znamenat? Je to jen takový zdvižený prst nebo hrozí, že budou padat pokuty?

Nebudu předbíhat výsledek těch řízení. Všechno je možné.

Když pokuta nepomůže, bylo by namístě změnit zákon o spotřebitelském úvěru, který tyto poplatky reguluje?

Ano. My jsme v dialogu s bankami a s jejich asociací opakovaně říkali, že ten problém nelze vyřešit nějakým dalším výkladem. My jsme učinili výklad ne z naší libovůle, ale protože ho trh požadoval. A my samozřejmě víme, že výklad, který učiníme my, není definitivně právně závazný. Je to prostě výklad nás jako regulátora a dohlížejícího subjektu. A pokud ty spory skončí někde u správních soudů, tak je jasné, že definitivní výklad učiní soudy. A my jsme také konstatovali, že se nelze dostat do jiného stavu než změnou zákona. Čili ano, odpovídám na vaši otázku ano.

Takže jste už takovou změnu iniciovali?

My jsme ji neiniciovali, protože zákonodárnou iniciativu má Ministerstvo financí.

To ano, ale už jste se s Ministerstvem financí o tom bavili?

Bavili samozřejmě, stejně jako se s ním baví i příslušné asociace bank a další subjekty. Takže ano, ministerstvo o tomto problému je spraveno, ale je na něm, jestli k takovému návrhu přistoupí. Je také problém, že máme konec volebního období.

Navíc pandemii.

Samozřejmě. Ale jenom tak z logiky legislativního procesu to všechno, co skončí ve Sněmovně neprojednáno s koncem mandátu Sněmovny, tak musí začít znovu, to musíme vzít v úvahu.

A co byste zatím doporučil lidem, kteří mají s příliš vysokými poplatky problém? Mají se obracet na soud nebo jak to mají řešit?

Asi ano. V krajním případě jim nezbude než se obrátit na soud, pokud se cítí chováním své banky poškozeni.

Pokračování rozhovoru s Jiřím Rusnokem najdete ZDE.