Bydlení ve vlastním hypotéka na 50 let nezařídí, říká viceguvernér ČNB

Česko zažívá hypoteční horečku, která zatím navzdory postupně rostoucím úrokům nepolevuje. Průměrná hypotéka překročila v únoru letošního roku tři miliony korun a objem nově poskytnutých úvěrů láme rekordy.

Ceny nemovitostí však rychle rostou a vidina vlastního bydlení se mladší generaci rozplývá před očima. Jedním z nápadů, jak pomoci lidem k vlastnímu bydlení, je i prodloužení splácení třeba na 40 nebo 50 let. Viceguvernér ČNB Tomáš Nidetzký to nepovažuje za dobrý nápad.

„Dostatek úvěrů nebude znamenat dostatek bydlení. Pokud banky udělají úvěry více dostupné, nepovede to k tomu, že bude více bytů. Jen se ještě zvýší poptávka a dál to potlačí na růst cen,“ říká v rozhovoru pro SZ Byznys.

Domácnosti mají v hypotékách aktuálně zhruba 1,5 bilionu korun. Banky odhadují, že nových hypoték letos může přibýt za 400 miliard, což by překonalo dosavadní rekord zhruba o 150 miliard. Jak moc podle vás tento boom mohou ztlumit právě rostoucí úrokové sazby?

Tlumit boom hypoték úrokovými sazbami není úplně ten nejlepší nástroj, protože úrokové sazby dopadají potom i na sazby podnikatelských úvěrů. Druhá rovina je, že hypotéky již v roce 2014 překonaly objemem firemní úvěry a staly se nejvýznamnějším segmentem úvěrů v bilancích bank, takže se jimi zabýváme už dlouhodobě.

Byli jsme si vědomi rizika ohledně hypoték a už od roku 2015 jsme začali zavádět makroobezřetnostní ukazatele LTV (výše úvěru k hodnotě nemovitosti, pozn. red.) a následně DTI a DSTI (celkové zadlužení k ročnímu příjmu a celkové měsíční splátky k měsíčnímu příjmu, pozn. red.). Pracovali jsme se stresovým testováním, kdy se testují dopady jiných nebo zhoršených ekonomických podmínek do bilancí a výsledovek bank. A podle toho se bankám nastavují kapitálové požadavky tak, aby měly dostatek kapitálu pro případ ekonomického propadu a aby ten dostatek kapitálu znamenal, že banky v takové době nezastaví úvěrování ekonomiky.

Chápu, že vaším primárním cílem je stabilita bankovního sektoru. Ale nemůže se s růstem úrokových sazeb a následně s růstem splátek hypoték nějaké větší množství domácností dostat do problémů?

Nemyslím si, že by došlo k nějakému výraznému zhoršení kvality úvěrového portfolia bank s tím, že by klienti nespláceli. Skutečně ten objem nesplácených úvěrů je na velmi nízkých hodnotách. A ještě k problematice hypotečních úvěrů – není to problém finanční stability, ale všichni víme, že je problém na straně nabídky nemovitostí, která není schopná dohnat velkou poptávku. Nabídka v oblasti bydlení je strnulá, a zatímco poptávka je okamžitá, tak dodat byty na trh nějakou dobu trvá. To je i hlavní problém, který stojí za růstem cen nemovitostí.

Je podle vás realitní trh přehřátý? Vzniká tam realitní bublina?

Nejsem si úplně jist, jestli vzniká nějaká realitní bublina, ale určitě vedle přehřátého trhu práce tady máme i přehřátý realitní trh. Opět to není specifikum České republiky, i v řadě ostatních zemí jdou ceny nemovitostí nahoru. Právě proto, že byla velká poptávka po nemovitostech. Ta mohla být způsobena nějakými inflačními očekáváními do budoucna, zadrženou spotřebou a také tím, že ta fiskální podpora ekonomiky nevedla k nějakému zásadnějšímu ochlazení trhu práce.

Chystáte se opět zavést omezení, kolik musí mít klient vlastních peněz a aby banky podle daných kritérií posuzovaly celkové zadlužení a měsíční zátěž splátkami úvěrů?

Jen připomenu, proč jsme ty ukazatele zaváděli. Před pandemií jsme měli velmi dlouhé období neuvěřitelné ekonomické konjunktury. A to se projevovalo napjatým trhem práce a svižným růstem mezd. A my jsme viděli, že banky začínaly přijímat do svých bilancí mnohem větší riziko, protože měly dojem, že tyto mimořádně dobré časy budou trvat napořád. A my jsme těmi proticyklickými nástroji LTV, DTI a DSTI bankám ukázali, že ta mimořádně dobrá situace nemusí trvat věčně.

A když přišel covid, tak jedním z podpůrných opatření bylo, že jsme tyto ukazatele deaktivovali. Logika byla taková, že už jsme bankám nemuseli říkat, komu mají a nemají půjčovat. Letos v pololetí jsme měli zprávu o finanční stabilitě a zjistili jsme, že banky ty ukazatele dodržují, i když jsme je deaktivovali. Opatření v minulosti splnila svou signální roli. Osobně si počkám na další data. Už jste zmiňoval letošní boom, a pokud by se ukázalo, že dochází k nějakému systémovému porušování těch pravidel, tak budeme určitě diskutovat o jejich opětovné aktivaci.

Banky i někteří politici začínají mluvit o mezigeneračních hypotékách, které by se poskytovaly třeba na 40 i 50 let. Proč se Česká národní banka staví dlouhodobě proti?

Musím říct, že je zvláštní, že se ta debata otevírá v dnešní době, kdy banky mají rekordní objem poskytnutých hypoték…

Mohu do toho vstoupit? Ona se otevírá proto, že dostupnost bydlení je u nás jedna z nejhorších v Evropě. Dostat se k vlastnímu bytu je nedostupné pro čím dál víc lidí a nájemních bytů není dost. Do budoucna to může být i sociální problém. Takže se hledají různé cesty, jak dostupnost bydlení zvýšit.

Dořekl bych to a vezmu to z druhé strany. Mluvíme o dostupnosti bydlení, nebo o dostupnosti úvěrů? Protože dostatek úvěrů nebude znamenat dostatek bydlení. Jsme si toho vědomi? Říkal jsem, že to je ekonomický problém. A že pokud banky udělají úvěry více dostupné, nepovede to k tomu, že bude více bytů. Jen se ještě zvýší poptávka a dál to potlačí na růst cen. Takže z pohledu makroekonomického zvýšení dostupnosti úvěrů to nebude znamenat vyšší dostupnost bydlení. Víc bytů kvůli tomu prostě nebude.

Otázka je, jak si obstarají bydlení mladší generace, když nájemních bytů není dostatek a vlastní si pořídit nebudou moci, protože prostě nebudou mít na měsíční splátku. Prodloužení splatnosti pro ně může být příležitost, že na to budou mít, i když budou splácet třeba 50 let.

Chtěl bych upozornit na to, že banky se při posuzování klientů stejně rozhodnou pro toho klienta, který jim to splatí dřív a bude bonitnější. Banky musí posoudit úvěruschopnost klienta, což je jedna z důležitých fází. Zákon o spotřebitelském úvěru totiž říká, že pokud banka řádně neposoudí úvěruschopnost klienta, tak ten nemusí platit úroky a splácí jen jistinu podle svých potřeb. A myslím, že tohle budou mít banky na paměti. Podle mě to není cesta, jak vyřešit ekonomický a sociální problém v oblasti bydlení.

Podle výkladu ČNB si mohou banky za předčasné splacení hypotéky účtovat poplatky v řádu stokorun. Banky se to snaží změnit a prosadit do zákona, aby to byla až tři procenta z předčasně splacené částky. Takže klient by platil desítky tisíc a v určitých případech i více. Bude centrální banka proti tomu, aby se tyto poplatky zvýšily?

Určitě ne a řeknu důvod. Výše nákladu předčasného splacení je určena zákonem o spotřebitelském úvěru. To je první věc. Docházelo k nedorozumění mezi bankami a klienty. Ti si stěžovali na výši poplatků i na srozumitelnost toho, jak jsou tyto náklady spočítány. Takže centrální banka, která na trhu hraje toho rozhodčího, podle nastavených pravidel udělala výklad zákona. A jak je dnes legislativa napsaná, tak si banky mohou účtovat pouze administrativní náklady a nemohou na klienty přenášet náklady na provize a finanční zdroje.

Ale to je váš výklad zákona, ve kterém se mluví o tom, že si banky mohou účtovat oprávněně vynaložené náklady.

A my se opíráme o zákon. Víme, že jsou tu dvě rebelující banky, které účtují klientům v rozporu s tím, co jsme my vydali jako výklad zákona. Je hrozně zajímavé, že když mají jít případy u finančního arbitra k soudu, tak ty banky se těmi klienty raději narovnají. To jen ukazuje, že jejich jistota, že mají pravdu, není velká. Mohli jsme mít dnes už soudně rozhodnuto o tom, zda je, či není výklad ČNB špatný, kdyby se ty banky s klienty nenarovnaly. Tak tady je něco, co mi nehraje, když někdo rozporuje náš výklad.

Ale chci říci, že my souhlasíme s bankami, že pokud klient využívá nějakou opci v podobě fixace úrokové sazby, tak by banka měla mít právo naúčtovat si náklady, které s tím souvisí. Ale k tomu je třeba změnit zákon. A myslím, že ten současný návrh je srozumitelný a panuje shoda ministerstva financí, bankovního sektoru i České národní banky v tom, aby se legislativa změnila. A jestli to bude nějaké procento ze zůstatku úvěru a bude to ukotveno legislativně, tak si myslím, že je to v pořádku.

Přiznám se, že mi není úplně jasné, proč jste to do toho svého výkladu nezahrnuli už teď? Zákon přece mluví o účelně vynaložených nákladech.

Jedna věc je, že jde o účelně vynaložené náklady související se splacením úvěru, ale něco jiného jsou účelně vynaložené náklady související s poskytnutím úvěru. Je to skutečně o terminologii a my se nebráníme a byli bychom rádi, kdyby to prošlo soudním testem. Ale my jsme si skutečně jisti, že současná legislativa nám jiný výklad neumožňuje.

V České republice působí více než 300 takzvaných alternativních fondů. Ke konci roku 2020 v nich bylo necelých 10 miliard korun a lze předpokládat, že během letoška do nich další miliardy přitekly. Je podle vás správné, že si tyto alternativní fondy může založit prakticky kdokoli?

Česká národní banka hraje roli rozhodčího a nemůžeme vytvářet nějaká vlastní pravidla. A platná legislativa toto skutečně umožňuje. Není to nějaká nedomykavost zákona o podnikání na kapitálovém trhu nebo zákona o investičních společnostech a fondech. Jde o transpozici evropské legislativy, jde o chtěný stav. Ten vlastně rozděluje investiční fondy na ty tradiční, které potřebují souhlas s podnikáním, musí pravidelně reportovat a jsou pod dohledem. Je to regulovaný byznys. A pak je možné, aby pro omezený okruh lidí existoval podobný systém obhospodařování majetku, ale to už nezastřešuje regulace. Takové alternativní fondy se mohou poskytovat omezenému okruhu retailových klientů. Ten dobrý záměr asi byl v tom, že třeba nějaký okruh investorů nebo rodina si mohou takový fond vytvořit. Jednou za rok musí poslat report o tom, kolik mají peněz, protože v zákoně je objemový limit a také abychom to evidovali. Dohled vůči nim funguje pouze jako registrační místo. Takže zda je to správné, neumím posoudit, ale rozhodně to je legální.

Aktuálně rezonuje případ fondu Growing Way pana Ondřeje Janaty, kterého policie obvinila a jeho fond označila za letadlo, v němž bylo 1,5 miliardy korun. V případě tohoto fondu vyplývá, že ho nabízeli finanční poradci, že v tom fondu určitě bylo víc lidí, než kolik říká limit. Neměla tady Česká národní banka nějak zasáhnout?

Opakuji znovu, že tahle část kapitálového trhu není regulovaná.

Ale oni porušovali pravidla i v rámci té minimální regulace. Například to nabízeli více lidem, nabízeli to finanční poradci za provize jako investiční příležitost. Kdo to tedy má kontrolovat?

Kontrolovat to můžeme my jako Česká národní banka na základě dat, která nám pošlou. Dostáváme jednou ročně data o objemu majetku, který by neměl překročit 100 nebo 500 milionů eur v závislosti na tom, jestli jsou tam ty transakce dělány na páku, nebo ne. Ale nechci to komplikovat. Česká republika má jedno specifikum, které jsme si zavedli sami. V Evropě se klienti rozdělují na profesionální a retailové.

U těch drobných, retailových se takové fondy mohou nabízet omezené skupině, v Česku je to do 20 osob. Ale pozor. V Česku může být výjimka, pokud se takový investor prohlásí za kvalifikovaného investora, tak jich může být nekonečně. A co znamená prohlásit se za kvalifikovaného investora? Že dobrovolně odevzdá deštník ochrany regulace. Myslím, že kdybychom šli do těch konkrétních případů, o kterých jste mluvil, tak bychom zjistili, že řada těch investorů se za kvalifikovaného investora prohlásila, i když kvalifikovaní nejsou. A tím se to vlastně obejde. Ale opakuji znovu – tahle část trhu je opravdu neregulovaná, my na to upozorňujeme i na našich internetových stránkách.

Nerad bych, aby to vyznělo, že všechny alternativní fondy, které vzniknou podle toho paragrafu 15, jsou podezřelé.

Ne ne, to jsem chtěl říct, děkuji za připomínku. Co je pravda, v roce 2016 těch fondů bylo 28. Dneska, v roce 2021, jich je zhruba 320, takže to o něčem svědčí. O té popularitě. Ale jak vy jste mi připomněl, chtěl jsem říct, že ne všechny fondy do toho vstupují s tím záměrem, že chtějí skutečně ty klienty okrást. Ale když se vrátím k tomuto nešťastnému případu, tak podle policie byl ten podnikatelský záměr od začátku založen na tom, že tato osoba chce klienty okrást. Ale v té dohledové činnosti, tak jak jsou nastavena ta pravidla, to nemůžeme zajistit a ty klienty ochránit.

A to říkáte na základě znalostí toho případu, že od začátku měl tenhle plán?

O tom rozhodne samozřejmě orgán činný v trestním řízení, to nespadá nám jako České národní bance. Ale tím, že už to posuzuje policie, tak to – a nechci předbíhat – indikuje, že záměr skutečně do začátku nebyl postaven na tom konstruktu, který umožňuje legislativa.

Jak se vlastně v tom lidé mohou orientovat, jestli jsou nějaké indikace, kdy by se měla rozsvítit červená kontrolka? Myslím, když někdo za někým přijde a nabízí mu takový fond jako výhodnou investici. Na základě čeho by si mohli investoři uvědomit, že to riziko je vysoké?

Jako centrální banka jsme vydali investiční desatero. Myslím si, že velice dobrým indikátorem v této oblasti je, pokud vám ten prodejce nebo ten poskytovatel bude argumentovat tím, že fond je registrovaný nebo podléhá dohledu České národní banky. To si myslím, že je první indikace. Pokud toto má být skutečně ta přidaná hodnota pro investici, tak to by měla být první indikace pro investora, aby skutečně od takové investice dal ruce pryč.

Bylo by žádoucí ve vztahu k těmto fondům iniciovat nějakou legislativní změnu, která by třeba zvýšila ochranu? Nebo je to skutečně jen o edukaci těch lidí, a když někdo naletí, tak je to holt jeho problém?

Dvě nebo tři poznámky k této problematice. První poznámka. Myslím si, že i stabilita právního regulatorního prostředí má svoji hodnotu, a zažil jsem to v byznysu, že časté změny regulace prostě skutečně upozaďují třeba i některé proklientské inovace. Pokud se ta pravidla mění velmi často, tak je to špatně pro dohled i všechny subjekty.

Druhá poznámka, jsem bytostně přesvědčen, že regulace není ten nejvhodnější nástroj, jak chránit klienty. Skutečně je to o tom dlouhodobém finančním vzdělávání, že se o těch případech, jako se spolu bavíme, budou lidé bavit. Že se bude na veřejnosti upozorňovat na rizika, která plynou z takových investic. A to si myslím, že je mnohem lepší cesta.

Je pravda, už jsem to tady zmínil, že my máme určitou odchylku v té české legislativě právě v oblasti těch kvalifikovaných investorů. Možná kdybychom následovali, a to je můj osobní názor, tu evropskou legislativu a měli bychom jen profesionální investory a retailové investory – a těm retailovým investorům bychom vůbec nedávali možnost, aby se prohlásili za kvalifikované. Ale znovu říkám – tohle je můj názor, co by se v tom možná dalo udělat, aby se ta situace o něco zlepšila.