Prodělat dnes v nemovitostech chce hodně smůly, říká šéf Winstoru

Na boom nemovitostních fondů naskočila řada lidí včetně bývalého guvernéra České národní banky Zdenka Tůmy. Velkou část fondů však zřizují sami developeři, kteří do nich vkládají svoje nemovitosti. „Vyrostli třeba z malých projektů za 30 milionů korun a v současnosti dělají projekty za půl miliardy korun. Naše fondy pak často vznikají proto, aby umožnily jasné nastavení vlastnických podílů a struktury pro rozsáhlejší projekty,“ říká zakladatel butikové investiční společnosti Winstor Rostislav Plíva.

Získali jste aktuálně od České národní banky vyšší licenci na správu fondů, takže jste se jako butiková firma postavili na roveň velkých správců jako Conseq, WOOD & Company či J&T. Proč jste si o ni žádali?

Spousta lidí zakládá a má investiční společnosti s tím, že chce vygenerovat klientům nějaký vyšší výnos. Říkají: „Kapitálové trhy dělají šest, osm či deset procent a já vám vydělám 12 či 14 procent.“ Tohle je velmi často smysl investičních společností nebo fondů, které se orientují na to, aby klientům ten nadvýnos přinesly.

Naproti tomu, my cítíme naši velkou přidanou hodnotu v tom, že já i druhý spolumajitel Martin Oliva jsme oba velmi silní v problematice finančních a kapitálových trhů a jejich regulatorice. My tady nejsme od toho, abychom klientům slibovali mimořádné zhodnocení finančních prostředků – chceme působit především jako správci fondů a garant jejich špičkového a bezproblémového fungování.

Žijete tedy z poplatků za správu fondů?

Ano, protože vnímáme poměrně výrazné přitvrzování regulace, ve které se, myslím, velmi dobře orientujeme.

Co se v poslední době zpřísnilo?

Zpřísňuje se regulace pro celé odvětví finančních služeb, včetně investičních fondů. Jen za letošní rok je to několik záležitostí. Mohu zmínit například nařízení o zveřejňování informací souvisejících s udržitelností ve finančních službách, které se vztahuje i na správce investičních fondů. Od letoška tak musíme zveřejňovat a vyhodnocovat, jaké dopady investice v našich fondech mají na udržitelnost.

Dále došlo například k dalšímu přitvrzení zákona o praní špinavých peněz a dopad na investiční fondy má samozřejmě i novela zákona o evidenci skutečných majitelů.

Daří se vám získávat klienty, kteří chtějí vytvořit fond? Ať už nemovitostní, nebo do něho dávají jiný majetek, třeba firmy.

My jsme navenek prakticky neviditelná firma a necítíme potřebu to měnit. Nemáme nikde reklamu, a i kdybychom neměli webové stránky, tak dobře přežijeme. I přesto ten přetlak, který se na nás valí z hlediska poptávky, je obrovský. Poptávka po kvalitním správcovství fondů je velká a čekáme, že tento trend bude pokračovat. Odmítáme řádově určitě přes osmdesát procent poptávky, protože důkladně zvažujeme, s kým spojíme naše jméno.

Nebylo by tedy lepší firmu rozšířit a spravovat toho víc?

Ne. Chcete-li zachovat kvalitu a výjimečnost služby. Zároveň Winstor stavíme z vlastních prostředků, nestojí za námi žádný finanční donátor. Rovněž je obtížné obklopit se kvalitními lidmi, zároveň trvá, než si je vychováte. Celý život jsem fungoval tak, že při výuce na vysokých školách si vybírám ty nejlepší studenty. Nabral jsem tak řadu lidí do Patrie a teď do Winstoru. Vždy je to o výchově člověka tak, aby fungoval a měl kvalitu výstupu podle vašich představ.

Pro koho tedy pracujete? Známý je například váš klient, investiční skupina Thein bývalého manažera PPF Tomáše Budníka.

Ano. Pro Tomáše Budníka pracujeme a shodou okolností právě připravujeme fond pro jiného exmanažera skupiny PPF. Za mnou pak zrovna teď leží statut fondu Evropa, který založil pan Michal Macek, jenž pětadvacet let úspěšně podniká v realitách. Rekonstruuje mimo jiné staré domy na Praze 1 a Praze 2, kdy dlouhé roky čekáte, než s památkáři „dobojujete“ o stavební povolení. Ale pak máte nádherný dům, který rekonstruujete, a když s tím někdo má zkušenost, tak hodnota transakcí dosahuje obrovských čísel.

Nyní například pracujeme na projektu „Clock Palace“. Jedná se o nádherný dům z roku 1885 v pražské čtvrti Vinohrady u Zvonařky, v němž je několik málo bytových jednotek. Pan Macek koupil část domu přímo od stavaře, potomka architekta Václava Romováčka, a další roztroušené části postupně scelil. Roky trvalo vyřídit stavební povolení a získat všechna vyjádření. Ve chvíli, kdy je pak projekt hotový a máte stavební povolení, tak my tento dům vložíme do fondu.

Z jakého důvodu?

Zaprvé je podobný projekt zpravidla velmi drahý, stojí ve stovkách milionů korun, a do fondu se vkládá, aby byla jasná majetková struktura, protože na rekonstrukci jsou potřeba další nemalé prostředky, a tedy i další investoři. Tito lidé fungují v režimu friends&family a ti se soustředí do fondu, který funguje jako garant akcionářské struktury, garant dohody, že spolu členové budou fungovat férově. Do fondu lze pak vložit i další projekty, které jednotliví investoři zastřešují.

Kolik těch fondů spravujete?

V současnosti jich máme devět. Dalším je například společnost Crowdberry, ve které je hlavní osobností a zakladatelem pan Peter Bečár, jenž pracoval jako ředitel pro CEE pro P3 Logistic Parks. Managing direktorem je pak pan Omar Sattar, který působil jako např. výkonný ředitel nadnárodní nemovitostní společnosti Colliers pro Českou republiku. Týmy lidí v našich fondech mají souhrnně přes sto let zkušeností z byznysu. Nedělají současně byznys pouze s penězi jiných lidí, ale s vlastními, což by, myslím, pro investory mělo být zásadní měřítko.

U osoby zakladatele nespoléháme jen na myšlenku, ale právě i na dlouhodobé zkušenosti, dosavadní výsledky a chuť investovat do fondu i vlastní peníze.

Nemovitostních fondů vzniká na trhu nesmírné množství. Nedávno založil fond třeba i exguvernér Zdeněk Tůma. Co za tím boomem – kromě růstu hodnoty domů, pozemků a bytů – stojí?

Nemovitosti v posledních letech obrovsky táhnou a vydělávají. Prodělat na nich v posledních letech to už chtělo opravdu hodně smůly. Na rozdíl od start-upů a technologií vyžadují velké množství kapitálu, ať už vlastního, nebo cizího půjčeného od banky. Tím spíš, když teď banky utahují šrouby, není to pro byznys, který vyžaduje hodně vlastního kapitálu, dobré.

Kvůli tomu vzniká velké množství fondů. Nic totiž netáhne tak jako minulá výkonnost, i přesto, že všude vidíte upozornění, že minulá výkonnost nezaručuje výkonnost budoucí.

Kdo jsou ti investoři? Rentiéři, kteří prodali firmu? Dědičové majetku?

Jsou v zásadě dvě skupiny. Fondy, které pracují s cizími penězi a které si v podstatě na svoji činnost půjčují podobně, jako by se financovaly dluhopisy. A pak jsou zkušení developeři, kteří mají pozemky, což je často ta hlavní část hodnoty projektu. A čekají na stavební povolení. Tito developeři pak sice občas mají nemovitost či pozemek, ale nemají dost prostředků, aby provedli vlastní rekonstrukci nebo development.

Vyrostli třeba z malých projektů za 30 milionů korun a v současnosti dělají projekty za půl miliardy korun. Naše fondy pak často vznikají proto, aby umožnily jasné nastavení vlastnických podílů a struktury pro tyto rozsáhlejší projekty a zároveň zakladatelům umožnily efektivní a transparentní získávání kapitálu od investorů.

Kolik stojí založit fond?

Hovoříme o řádu vyšších stovek tisíc, není to nic závratného.

Jaká je u nemovitostních projektů, které jsou v těch vašich fondech, návratnost?

U developmentu je to běžně kolem 12 procent úplně bez problému. Pokud budeme hovořit o rekonstrukcích, tak je to minimálně šest procent, často více.

Zmínil jste, že banky utáhly šrouby, tj. nepůjčují už tak jednoduše jako v minulosti. Čekal bych, že na nemovitostní projekty zas tak nezanevřely. Čeho se obávají?

Jsou opatrnější. Dokud z nemovitosti není příjem z pronájmu, který by uhradil bance alespoň dluhovou službu, tak vám jednoduše peníze nepůjčí nebo je sjednání úvěru minimálně složitější než třeba před rokem. A to i pro investory, kteří podnikají v realitách dlouhodobě. Banky se vám s rozpaky omlouvají, že nemůžou. Kdo potřebuje pro svou činnost v oblasti nemovitostí další prostředky, má tedy dvě základní možnosti – dluhopisy anebo fond.

Banky si vytvářely rezervy na jeden dva kvartály, ale celá pandemie trvá mnohem déle. Takže to může být ještě hodně zajímavé.