Článek
Hypotékou se většinou lidé upíší na mnoho let. Úvěry na bydlení si bere stále víc lidí, se vzrůstajícími cenami na trhu bydlení si také čím dál častěji sjednávají půjčku na delší dobu.
Může se ale stát, že se změní vaše životní situace a vy budete potřebovat shánět jiné bydlení. Co však s bytem či domem, na který jste si brali hypotéku? Rozhodně nemusíte čekat až do doby, kdy celou hypotéku splatíte. Prodat je možné i nemovitost, na kterou jste si vzali úvěr a ještě ho neuhradili.
Celý proces je ale složitější, proto si dejte pozor na to, abyste měli všechny dokumenty a další záležitosti v pořádku. Každá banka navíc řeší takový typ prodeje jinak. Před samotným rozhodnutím o prodeji se tedy vyplatí podrobně si nastudovat podmínky, které na vás čekají. Pokud si ohledně informací nejste jistí, vyplatí se pomoc hypotečního poradce.
Pokud o prodeji nemovitosti s hypotékou uvažujete, informujte o tom banku včas. Celý proces totiž může být zdlouhavý a je lepší mít všechny informace ještě předtím, než se dohodnete na prodeji domu či bytu někomu jinému.
Jak tedy prodat dům nebo byt s hypotékou? Existují čtyři možnosti.
Kupující má peníze na zaplacení hypotéky
Nejjednodušší situace nastává v momentě, kdy prodáváte svou nemovitost někomu, kdo má na účtu celou požadovanou částku. Z hlediska papírování a vyřízení celého procesu jde vždy o nejrychlejší cestu, jak celý obchod uzavřít.
Po uzavření rezervační smlouvy se nabízená částka rozdělí na dvě části. Jedna pokryje zbytek úvěru, druhá jde vám jakožto prodávajícímu. Placení bývá nejčastější přes bankovní nebo advokátní úschovu. Přesný postup poslání peněz je vhodné vyřešit v kupní smlouvě.
Dále je potřeba podat návrh na výmaz zástavního práva na katastru nemovitostí, po zaplacení se na katastru musí vyřešit také změna vlastnictví.
Pozor!
S prodejem nemovitosti zatížené hypotékou musí vždy souhlasit také banka. Ta si zpravidla ověřuje bonitu kupujícího jako u každé jiné hypotéky.
Převod hypotéky na kupujícího
Jen málokdo ale má k dispozici tolik peněz, aby mohl zaplatit rovnou celou požadovanou cenu nemovitosti. Běžnější jsou proto jiné varianty odkupu. Jednou z nich je přenesení hypotéky na kupujícího. Při této variantě se vyhnete poplatkům za předčasné splacení.
S tímto krokem musí souhlasit jak kupující a prodávající, tak také banka. Navíc potenciální nový majitel nemovitosti přebírá hypotéku přesně tak, jak jste si ji sjednali vy. A to rozhodně nemusí vyhovovat všem. Výhodu to může tvořit v případě, že máte hypotéku s velmi nízkou úrokovou sazbou.
Tuto variantu navíc nenabízí stavební spořitelny, kde je úvěr navázaný na stavební spoření.
Vlastní hypotéka
Častější varianta je taková, že si kupující vezme hypotéku novou. Ačkoliv úrokové sazby v poslední době opět mírně rostou, je pravděpodobné, že budou nižší než u dříve sjednané hypotéky.
V takovém případě má kupující dvě možnosti. Buď si vezme hypotéku u stejné banky jako prodávající, nebo si zvolí bankou jinou.
Hypotéka u stejné banky
Banky v takovém případě nepřichází o klienty, půjčenou částku jen splácí někdo jiný. Oběma stranám tak většinou vycházejí vstříc a s převodem nemovitosti je méně starostí. Není totiž nutné řešit zástavu, odpadá také část poplatků.
Hypotéka u jiné banky
Složitější situace nastává v momentě, kdy si kupující sjedná výhodnější hypotéku u jiné banky.
Důležité je nejdříve získat vyčíslení zůstatku hypotečního úvěru. Do celé situace se totiž přidává kromě prodávajícího, jeho banky a kupujícího také další banka. Původní banka musí souhlasit s tím, aby nový poskytovatel hypotéky také měl zástavní právo k nemovitosti.
Poté už je postup velmi podobný, jako když má kupující peníze na splacení kompletního úvěru. Celý proces je určitě vhodné konzultovat s hypotečním poradcem, který se orientuje na trhu s bydlením. Nepřijdete tak zbytečně o své peníze kvůli dílčím nesrovnalostem.
Poplatky za předčasné splacení
Pokud prodáváte nemovitost, na kterou jste si brali hypotéku, jde de facto o předčasné splacení celého úvěru. Nejvýhodnější je tedy dům či byt prodávat v momentě, kdy končí fixace. V té chvíli totiž můžete hypotéku bezplatně celou uhradit.
Pokud je výročí fixace daleko a vy potřebujete nemovitost urychleně prodat, čekají na vás určité poplatky. Jejich výše závisí na tom, kde a kdy jste si hypotéku původně sjednali.
Nejčastěji se poplatky u nových hypoték pohybují v řádech stokorun. Pokud jste si ale úvěr na bydlení sjednali před 1. prosincem 2016, kdy se měnily podmínky pro dříve sjednané hypotéky, mohou být poplatky až v řádech statisíců korun. V takovém momentě je nutné zvážit, jestli se ještě prodej vůbec vyplatí.
