Přelomový verdikt, který zatočí s Airbnb? Nejvíc hrozí past jménem DPH

Poskytování bytů ke krátkodobému užití není pronájem, ale ubytovací služba. Alespoň tak ve čtvrtek rozhodl nepravomocně Městský soud v Praze, informovaly Hospodářské noviny. Rozsudek by tak mohl do budoucna ovlivnit majitele bytů, kteří své nemovitosti pronajímají prostřednictvím portálů, jako je například Airbnb.

„Vítáme vyjasnění, které přináší rozsudek Městského soudu v Praze. Již jsme také připravili řadu materiálů, které pomáhají hostitelům v České republice dodržovat místní pravidla, a také pravidelně informujeme hostitele o tom, jak mohou zaplatit svůj spravedlivý podíl na daních,“ uvedl Vladimir Beroun, manažer veřejné politiky Airbnb pro střední a východní Evropu.

Mezi ubytováním a pronájmem je totiž řada rozdílů. „Platí, že s ubytovací službou jsou poskytovány další služby. Rovněž je zpravidla krátkodobá, na rozdíl od klasického pronájmu. Soud považuje za služby i čisté povlečení, umyté nádobí nebo třeba toaletní papír,“ říká Vlastimil Sojka, daňový poradce a jednatel společnosti KODAP.

Podobný servis je poměrně běžný i v bytech poskytnutých přes Airbnb či Booking.com. Rozdíl však není pouze v úklidu nebo vybavení bytu, ale i v daních.

Sojka upozorňuje, že na zisky z pronájmu se vztahuje pouze daň z příjmů, zisky z pronájmu nejsou předmětem daně z přidané hodnoty, a proto se pronajímatelé nemusejí k této dani registrovat.

„Pronajímatel se nemusí registrovat jako podnikatel a nemusí se registrovat ani u správy sociálního pojištění, ani u zdravotní pojišťovny. To jsou naopak povinnosti spojené s poskytováním ubytovacích služeb,“ uvádí poradce.

Ubytovací služba je totiž klasifikována jako podnikání a podléhá řadě odvodů. Osobám, jež poskytují své nemovitosti pro účely ubytování, by tedy v případě, že právní názor Městského soudu v Praze obstojí při případném odvolání, přibylo hned několik nových povinností.

Daňař upozorňuje na nebezpečí spojené právě s DPH – pro mnoho pronajímatelů by nastala nutnost sečíst příjmy z ubytování s ostatními příjmy z podnikání a v úhrnu by pak překročili limit pro registraci DPH. To může mít velké zpětné následky jako doplácení daní či sankce.

Podle Jana Bonaventury, daňového poradce ze společnosti Bredford Consulting, byl rozsudek soudu správný.

„Je dobře, že rozhodnutí padlo. Pokud někdo systematicky pronajímá byt několika lidem během týdne, jde skutečně o ubytovací službu, nikoliv o pronájem,“ říká Bonaventura.

Podotýká však, že jsou případy, kdy se dá na poskytování nemovitostí skrze Airbnb nazírat jako na pronájem. „Pokud někdo jednou ročně pronajme svůj dům na dva měsíce, zatímco je na dovolené, pak by se to dalo obhájit,“ říká daňař.

Pronájem je z jeho pohledu pro majitele jednodušší cestou než podnikatelská činnost, dodává však, že odvody nemusí být nijak dramaticky velké. Pokud někdo poskytuje ubytovací služby, má podle Bonaventury dvě možnosti.

Tou první je uplatnění paušálních výdajů, což je v tomto případě 60 procent. Na to je však potřeba mít živnostenské oprávnění a příjmy nesmí přesáhnout dva miliony. „Reálně se pak zdaní pouze 40 procent hrubého příjmu. Když si vezmu, že někdo vydělá 300 tisíc za rok, tak bude danit 120 tisíc. Takže se bavíme o nějakých 15 procentech včetně odvodů, tudíž skutečně nejde o nic zásadního,“ míní.

Druhou možností je uplatnění skutečných výdajů. „Jde třeba o odpisy, úroky z hypoték, což si poskytovatelé často ani neuvědomí, že mohou. Pronájem pak může být i daňově ztrátový, takže majitelé bytů nebudou řešit ani daně, ani odvody,“ uvádí daňový poradce.

Podnikatelé mají od letoška rovněž možnost přihlásit se k takzvané paušální dani, která měsíčně činí zhruba 5,5 tisíce korun. „Paušální daň lze vztáhnout i na toto podnikání, nicméně nelze ji uplatňovat zpětně. V této souvislosti bude třeba zvažovat všechna pro a proti a rozhodnout se pro postup od roku 2022,“ říká Sojka.

Bonaventura dodává, že ne všichni ji mohou využít: „Musíte mít příjmy do milionu a je tam řada podmínek. Nesmíte být plátcem DPH a nesmíte mít souběh se zaměstnáním, což celá řada těch pronajímatelů má, takže to nesplní.“

Názor, že by rozhodnutí soudu zlikvidovalo byznys, považuje Bonaventura za naivní. „Drtivá většina lidí už takhle daní, vedou svou činnost jako podnikání,“ říká. Obecně se tak podle něj pro podnikatele a daňové poradce nic nemění. Jiné je to však se zaměstnanci, kteří doposud nevykazovali pronájmy skrze Airbnb jako vedlejší podnikatelskou činnost.

„Ti, kteří věřili, že svou činnost obhájí jako pronájem, budou muset podat dodatečná přiznání, v některých případech teoreticky doplatit daně, jelikož tam může být rozdíl v sazbách. Taky by se měli doregistrovat jako plátci sociálního a zdravotního pojištění,“ říká daňař.

Připomíná ale, že se ve finále může stát, že majitelé bytů nebudou muset doplácet nic: „Nejnepříjemnější je samozřejmě povinnost platit sociální a zdravotní pojištění. Na druhou stranu si někdo ve svém zaměstnání vydělá tolik, že to pojištění platit nebude.“

Jde o případy, kdy za osobu s vyššími příjmy odvádí zaměstnavatel vyšší sociální a zdravotní pojištění, částka za vedlejší pronájem je pak zanedbatelná a do pojištění se nepromítne.