Přehledně: Jak na refinancování hypotéky a spotřebitelské půjčky

Na finančním trhu panuje ostrá konkurence a sazby úvěrů jsou stále ještě nízké, i když už jdou mírně nahoru. Banky tak bojují o každého klienta. A nebojí se přitom jít i „na krev“. Aby si klienta udržely, nechají si někdy diktovat podmínky.

Fakta: U průměrné hypotéky ve výši 2,5 milionu korun znamená snížení sazby o 0,1 procentního bodu snížení měsíční splátky přibližně o 100 Kč.

„Primárním zájmem klientů hypoték je úspora na splátkách. Dále je pro klienty důležité, aby refinancování proběhlo bez složitého vyřizování,“ uvedla Zuzana Filipová, mluvčí banky Moneta, která provozuje on-line platformu na refinancování hypoték.

Třeba u hypoték se dá na nižší úrok dosáhnout nejen při plánované změně úrokové sazby na konci fixačního období, ale i když vám fixace ještě běží. Když vám banka nevyhoví, odejdete jinam – většinou skoro zadarmo. Jenže ne všechny banky se řídí doporučením ČNB ohledně vyčíslení poplatku za předčasné splacení úvěru a chtějí víc peněz, což může odchod prodražit.

Že je přesjednávání půjček do jiné banky trend poslední doby, potvrzuje mluvčí Raiffeisenbank Petra Kopecká. „Refinancování tvoří 22 procent nových objemů, v předchozích letech to bylo kolem 12 až 15 procent.“ Očekává však, že zájem o refinancování bude klesat. „Jednak kvůli horší makroekonomické situaci, také budou pravděpodobně růst sazby,“ míní Kopecká.

„V Air Bank zvýšený zájem o refinancování půjček z jiné banky k nám nebo sloučení více úvěrů do jednoho pozorujeme již od konce loňského roku,“ říká také mluvčí Air Bank Jana Karasová.

• Klient si v dubnu 2016 vzal 90procentní hypotéku ve výší 3 miliony Kč se splatností 30 let a se sazbou 2,99 % fixovanou na 5 let. Splácel 12 632 Kč měsíčně.

• Po 5 letech uhradil na úrocích 424 621 Kč (tedy 56 % všech splátek) a z jistiny splatil 333 704 Kč. Celkem 757 920 Kč.

• V dubnu 2021, kdy končí stávající fixace úrokové sazby, zbývá splatit 2 666 704 Kč.

• Protože klient část hypotéky splatil a vzhledem k tomu, že podstatně vzrostly ceny nemovitostí, nachází se nyní v pásmu „hypotéka do 80 %“. Díky tomu si sjednává sazbu 1,99 % (ať už u stávající, nebo nové banky). Zároveň pokračuje v původní splatnosti, zbývá 25 let.

Jak se projeví snížení úrokové sazby ve splátkovém kalendáři?

• Měsíční splátka činí 11 290 Kč, je tedy o 1342 Kč nižší než ta původní.

• Celkem za dalších 5 let klient zaplatí 677 400 Kč, z toho 244 517 Kč na úrocích.

• Přestože je měsíční splátka nižší než ta původní, a klient tedy celkově zaplatí méně než v první pětiletce, z jistiny umoří o 99 585 Kč více, celkem 432 881 Kč.

Závěr: Snížení úrokové sazby v průběhu splácení se při zachování původní doby splatnosti projeví snížením měsíční splátky a zrychlením splácení samotné jistiny. Klient tak na hypotéce přeplatí méně než s původním vyšším úrokem.

Zdroj: Vladimír Weiss, Partners

Přinášíme návod na refinancování krok po kroku.

Snížením úrokové sazby se celý úvěr zlevní. Buď si také můžete snížit finanční měsíční zatížení, nebo zkrátit splatnost půjčky. Nebo oboje. Nezřídka si lidé při refinancování úvěr navýší, a získají tak další peníze na aktuální potřeby. Cílem refinancování také může být sloučení více půjček do jedné - dá se tak ušetřit na úrokové sazbě i poplatcích a člověk má lepší přehled, kolik kde dluží.

Kdy jste si brali úvěr? Nebo odkdy platí stávající fixace sazby? Pro úvěry sjednané do konce listopadu 2016 totiž platí jiný právní režim než pro úvěry sjednané od tohoto data. Ty se řídí novelizací zákona o spotřebitelském úvěru.

Možnost doplatit zcela nebo částečně hypoteční úvěr i v průběhu fixace mají dlužníci, kteří si vzali úvěr po 1. prosinci 2016, kdy vešel v účinnost zákon o spotřebitelském úvěru. Dlužníci se staršími hypotékami sice také, ovšem za podmínky, že po 1. 12. 2016 začala běžet jejich stávající fixace sazby.

• Klient si v dubnu 2019 vzal 300tisícovou půjčku se splatností 8 let a se sazbou 8,99 %. Splácel 4394 Kč měsíčně.

• Za 2 roky uhradil na úrocích 49 249 Kč (tedy 47 % všech splátek) a z jistiny splatil 56 195 Kč. Celkem 105 456 Kč.

• Letos v dubnu klient dostal na lepší bankovní scoring a využil nabídku refinancování do jiné banky, kde mu půjčili se sazbou 4,99 %.

• Zbývá splatit 243 805 Kč, měsíční splátka je 3 926 Kč měsíčně, což je o 468 Kč méně než dosud.

• Za další 2 roky, v dubnu 2023, bude mít klient z jistiny splaceno 73 322 Kč, tedy o 17 127 Kč víc než za první 2 roky, kdy měl vyšší úrokovou sazbu.

• Pokud jde o úroky, zaplatí o 28 363 Kč méně než v první dvouletce, celkem 20 886 Kč.

• Celkově za další dva roky zaplatí 94 224 Kč, tedy o 11 232 Kč méně než za první dva roky.

Závěr: Snížení úrokové sazby v průběhu splácení se při zachování původní doby splatnosti projeví snížením měsíční splátky a zrychlením splácení samotné jistiny. Klient tak půjčku přeplatí méně než s původním vyšším úrokem.

Zdroj: Vladimír Weiss, Partners

Dál si podrobně zmapujte trh, jaké podmínky který poskytovatel nabízí. „Důležité je porovnávat nabídky se stejnými parametry, protože v nabídkách mohou být připojené doplňkové služby, které sice snižují úrokovou sazbu, ale zvyšují RPSN,“ upozorňuje Zdeněk Císař, oblastní ředitel společnosti 4fin.

Nechte si od jiných finančních institucí zpracovat konkrétní nabídku. S tou pak jděte do své banky a ptejte se, jestli je vám ochotná dát stejné nebo lepší podmínky.

V případě, že současná banka není ochotna podmínky změnit, musíte požádat o souhlas s předčasným splacením a vyčíslením částky potřebné k doplacení úvěru. Ta se bude kromě nesplacené jistiny a úroků ke dni splacení skládat ještě z poplatku za předčasné splacení – tzv. účelně vynaložených nákladů na předčasné splacení (podrobnosti níže). Poté je možné podat žádost o novou hypotéku u nové banky.

„Kromě této žádosti bude klient dokládat svoje příjmy, doklady k nemovitosti jako výpis z katastru nemovitostí, nabývací tituly, atd. a také cenový odhad nemovitosti. Odhad může v některých případech stačit ten k původní hypotéce, ale může se stát, že nová banka bude chtít provést buď aktualizaci tohoto stávajícího odhadu, nebo odhad úplně nový,“ podotýká hypoteční specialista firmy Fincentrum & Swiss Life Select Jiří Sýkora. Některé banky mají své interní odhadce, někdy klient musí využít služeb externích odhadců.

Je potřeba stávající banku požádat o vyčíslení hypotéky, které obsahuje navíc souhlas s umístěním zástavního práva refinancující banky jako druhé v pořadí a prohlášení, že po doplacení závazku vydá potvrzení o doplacení úvěru a dokumenty potřebné pro výmaz svého zástavního práva. „Toto je velmi důležité, protože kdyby byl vložen na katastr nemovitostí návrh na vklad zástavního práva nové banky a původní banka by s tím nevyslovila souhlas, došlo by k porušení závazků vyplývajících ze zástavní, respektive úvěrové smlouvy a původní banka by mohla aplikovat sankce,“ varuje oblastní ředitel společnosti 4fin Zdeněk Císař.

Po schválení nového úvěru a podpisu smluvní dokumentace zanesete na katastr nemovitostí nové zástavní smlouvy a poté čerpáte úvěr. Po splacení původní hypotéky opět předáte na katastr ukončení původních zástavních smluv, pokud za vás tento krok neudělá banka.

Splacení klasických spotřebitelských úvěrů je o mnoho jednodušší. V podstatě opět stačí zjistit, jakou částku je potřeba poslat na účet, aby byla doplacena celá výše poskytnuté půjčky. „Tady velmi často banky nepožadují žádnou částku navíc,“ tvrdí Sýkora.

K vyřízení úvěru v nové bance bude podle Císaře třeba doložit doklady k předchozímu úvěru: současnou úvěrovou smlouvu a zůstatek úvěru. Dál doložit svou bonitu neboli schopnost splácet formou potvrzení o příjmu od zaměstnavatele a výpisů z účtu. „U OSVČ k tomuto účelu poslouží daňové přiznání a potvrzení o zaplacení daně, případně potvrzení o vrácení daní,“ uvedl Císař.

Když nová banka úvěr schválí, je třeba starou banku informovat o vašem záměru a požádat ji o vyčíslení úvěru k plánovanému dni splacení a souhlas s předčasným splacením úvěru. Nová banka pak starý úvěr splatí a vy začínáte hradit nový úvěr dle splátkového kalendáře.

U hypotéky je důležité důsledně si pohlídat termíny, zejména termín výročí fixace.

Dále je potřeba vše propočítat a nehledět jen na nižší úrokovou sazbu. „Například o 0,1procentního bodu nižší sazba ještě nemusí být důvod k refinancování. Je totiž zapotřebí započíst některé bankovní poplatky,“ upozorňuje Vladimír Weiss. Například za odhad nemovitosti u nové banky nebo za čerpání peněz na návrh na vklad. Dále také katastrální poplatky za vklad nové a výmaz staré zástavní smlouvy, které v obou případech dosahují 2000 Kč.

Můžou se objevit také poplatky za vinkulace pojistného plnění a doložení ukončení úvěrového vztahu v předchozí bance.

U předčasného splacení hypotéky jde ale především o tzv. účelně vynaložené náklady na předčasné splacení. Ty by sice dle doporučení ČNB neměly být nijak vysoké, praxe je ale jiná. Banky, které doporučení centrální banky respektují (například Hypoteční banka, Česká spořitelna nebo Moneta), si účtují méně než tisícovku.

U jiných bank to ale mohou být desítky i nižší stovky tisíc. „Podle výše úvěru, doby, která zbývá do konce fixace a také úrokové sazby v době poskytnutí a sazby současné,“ upřesňuje Jiří Sýkora.

„Některé banky definují účelně vynaložené náklady jako zohlednění úroků, o které přišly, resp. náklady spojené s dalším umístěním peněz z předčasně splaceného úvěru či výpadek příjmů, se kterým věřitel počítal,“ popisuje Zdeněk Císař.

U spotřebitelské půjčky finanční poradce ze společnosti Partners Vladimír Weiss doporučuje pohlídat si poplatkovou strukturu. Spotřebitelské neúčelové nezajištěné úvěry je možné kdykoli splatit s maximální sankcí 1 % z aktuální jistiny, většina bank má tento úkon ovšem zdarma. Dále je možné se setkat s poplatkem za zřízení úvěru.

„Často dostane člověk ke spotřebitelskému úvěru i bankopojištění, které je navázané na daný úvěr. Platba pojistného navyšuje úvěr a hlavně podobné typy pojistných produktů nepatří mezi nejkvalitnější,“ upozorňuje Weiss.

Člověk by si měl také dát pozor na bonusová schémata, která jsou za splnění podmínek relativně výhodná. Na druhou stranu, pokud se úvěr zrefinancuje, okamžitě klient o bonus přichází.