Praha radikálně otočila s byty. Developerům už neprodá pozemky

V současné době vlastní hlavní město nebo jeho městské části přes 30 tisíc bytů. Bytový fond se třicet let systematicky zmenšuje, protože se byty privatizují. V některých městských částech privatizace dál pokračuje. Nová strategie bydlení, kterou vytvořil městský Institut plánování a rozvoje (IPR), má teď letitý trend zcela obrátit.

Zmenšování bytového fondu má skončit. Naopak, do roku 2030 by měl počet městských bytů v metropoli stoupnout o pět tisíc. „Jistě, je možná teze, že všechny městské byty prodáte a necháte bydlení na soukromý sektor. Ale zkušenosti ze zahraničí ukazují, že města přiměřenou míru vlastního bytového fondu potřebují. A jsou to města typu Mnichov, které nemůže nikdo nařknout z voluntaristického přístupu,“ říká Petr Hlaváček, náměstek primátora zodpovědný za územní rozvoj.

Podle nové strategie z dílny IPR se v Praze má výrazně zvýšit bytová výstavba. Podílet se na tom mají jak tradiční soukromí developeři, tak nově i metropole sama. Cílem je dokončovat ročně devět tisíc bytů, aby se uspokojil hlad po bydlení a zastavil brutální růst cen. Znamenalo by to ovšem zvednout výstavbu téměř o polovinu. Loni bylo v Praze dokončeno necelých 5,5 tisíce bytů – a to šlo o desetiletý rekord. Zároveň developeři zahájili loni výstavbu jen 4,3 tisíce nových bytových jednotek.

Jak chcete zajistit, aby se v Praze konečně stavělo devět tisíc bytů ročně? O tom, že k zastavení pražské bytové krize je třeba posílat na trh osm až 10 tisíc bytů ročně, se mluví celá léta, ale situace se moc nemění.

My pro to ale konečně něco děláme. Loni jsme založili Pražskou developerskou společnost (PDS). Ta se stará o něco, čemu se odborně říká „land development“, připravuje území pro stavbu. Dnes PDS pracuje asi na dvaceti lokalitách, kde si do několika let představujeme, že by se mělo stavět devět až deset tisíc bytů ročně. Z toho dva tisíce by se stavěly pod vlivem města.

Co znamená „pod vlivem města“?

Buď to budou byty přímo budované městem, nebo PDS připraví území k výstavbě a předá je třeba bytovým družstvům. Máme vizi takto stavět ročně dva tisíce bytů.

Má dnes vůbec Praha ještě nějaké významnější stavební pozemky? Stavební parcely se dosud rozprodávaly soukromým developerům.

Praha už nemá velké pozemky, ale nějaké lokality ještě vlastní. Do toho počítáme i majetek městských částí nebo městských firem, jako je Dopravní podnik hlavního města Prahy. Dva takové nejzajímavější soubory jsou Palmovka nebo Nové Dvory. Tam vznikne také stanice metra, má tam být multifunkční zástavba. Na obou lokalitách probíhá změna územního plánu, jedná se s městskými částmi a připravuje se reálný projekt. A jsou i další pozemky, na kterých pracujeme.

Kdy bude město schopné stavbu dvou tisíc nových bytů ročně rozjet?

Děláme, co můžeme. Jsou tady legislativní bariéry, o kterých všichni píší. Že trvá vyřízení stavebního povolení devět let. My chceme přípravu stihnout tak, aby se už v příštím volebním období takto stavělo. Aby se projekty připravily.

Znamená to, že PDS bude předávat území investorům už s vyřízeným stavebním povolením?

Ano. Měla by vyřídit stavební povolení a pak bude rada města rozhodovat, jestli v tom území bude stavět město, nebo jestli se vybere nějaké družstvo na základě výběrového území. Nebo jestli se bude stavět třeba prostřednictvím tzv. „baugruppe“ (spolek stavebníků, komunitní výstavba po vzoru Německa či Švýcarska, pozn. red.)

Přestává město úplně s prodejem pozemků soukromým developerům?

V zásadě jsme si řekli, že neprodáváme pozemky. V koalici jsme to prosadili. Ale může se stát, že v nějakém souboru se městu bude zdát výhodné část připraveného území i prodat. Ovšem s přidanou hodnotou už vyřízeného stavebního povolení. Prodej připravených projektů může být zdrojem financí na přípravu dalších pozemků. Ale dosavadní filozofie, že se všechno prodá, nevedla město k úplné spokojenosti.

Jak se k tomuto obratu staví developeři? Budou mít v Praze dost prostoru pro soukromou výstavbu?

Oni neměli ani doteď všechny pozemky od města. Spoustu prostorů získávali třeba od státních firem, třeba od Českých drah a podobně. Od jiných vlastníků mohou nakupovat dál.

Jak vypadá PDS po necelém roce existence? Kolik má na přípravu stavebních lokalit lidí?

Dnes asi osm. Cílový stav, ke kterému by to mělo postupně dojít, je zhruba dvacet lidí. Což je už vlastně velikost jako střední developerská firma.

V tiskové zprávě o nové bytové strategii IPR uvádí, že bytová výstavba má probíhat hlavně na velkých transformačních plochách, konkrétně se tu jmenují Bubny, Nákladové nádraží Žižkov nebo Smíchov. To jsou ale všechno lokality, které si developeři dávno rozebrali. Tam město s vlastní výstavbou už jít nemůže.

Ano, to jsou většinou soukromé pozemky. My ale máme v té strategii i další bod, vedle vlastní výstavby také dostupnost kvalitního bydlení. A rozvíjení městského bytového fondu, což jsou hlavně rekonstrukce bytů. A potom je tu náš klíčový bod spojený s kontribucemi neboli spoluúčastí soukromých investorů. Je to koordinace různých soukromých záměrů. Čili pracujeme na velkých územích, jako jsou Bubny nebo Nákladové nádraží Žižkov, aby tam byly projekty jednotlivých subjektů zkoordinované a také aby se spoluúčastí investorů vybralo dost prostředků na nové školy a případně třeba i na městské byty.

Se soukromými developery už řadu měsíců jednáte o fondu veřejných investic, do něhož by odváděli určitou částku na stavbu veřejných budov, třeba škol, nebo na další občanskou vybavenost. Došli jste v tom už s investory ke shodě?

Těch jednání bylo opravdu velké množství. My máme dnes takovou verzi 4.0, rádi bychom to ještě před prázdninami schválili v radě jako doporučený materiál. Kolegové se k tomu staví velmi zodpovědně, vnímají, že je město v těžké situaci. Tedy že potřebuje podporovat tvorbu projektů a bydlení, ale zároveň nemá dostatek prostředků na plnohodnotné vybavení v nových čtvrtích. Protože město musí také šetřit třeba na metro D a další velké akce.

Chápu. Ta verze 4.0 počítá s tím, že developeři budou přispívat na veřejné stavby? Shodli jste se s nimi na výši jejich příspěvku?

My to máme soustředěné na to, co v tuto chvíli naše kancelář hlavně řeší – územní rozvoj a změny územního plánu. Náš zájem je, pokud se budou schvalovat změny územního plánu, aby byly řádně zprocesované. Máme několik variant. A chtěli bychom, aby se příspěvek na veřejné investice počítal z rozdílu kapacity mezi stávajícím územním plánem a jeho změnou. Z metrů čtverečních určených k zástavbě, které vzniknou změnou územního plánu navíc, by se vypočítal odvod. Ten navrhujeme ve výši 2,3 tisíce korun na metr čtvereční.

Takže ten příspěvek do městské kasy by developer platil vlastně za to, že mu změnou územního plánu umožníte stavět.

Je to vzájemně dohodnutý příspěvek, který se má vrátit do toho území ve prospěch plnohodnotné vybavenosti. Tento výnos se rozhodně nemá používat na stavbu nějakého nového rekreačního sídla Magistrátu hlavního města Prahy nebo na stavbu bazénu v režii městské části. Má to být na školskou a další vybavenost. Ale k tomu je třeba ještě říct, že takovou základní vnitřní vybavenost, jako je park, silnice, přípojky, bereme jako samozřejmou součást developerského projektu. Nám jde o skutečnou vybavenost nové městské čtvrti.

Výstavbu a schvalování projektů by měl také urychlit nový Metropolitní plán. Loni jste říkal, že by mohl být schválen v roce 2021 nebo 2022. Je to pořád reálné?

Teď máme prezentace Metropolitního plánu pro městské části, pro různé politické kluby. Koronavirová krize nás v tom docela zdržela, ale chystáme na konec roku čistopis pro veřejné projednání, kde už budou zapracované připomínky všech dotčených orgánů státní správy. K němu se pak budou moci dávat znovu připomínky. V Česku máme prostě takový dvoukolový systém. Předpokládáme, že po tomto veřejném projednání bude trvat ještě rok zpracování těch připomínek a předložení k definitivnímu schválení. Určitě to bude impulz pro rozvoj města.

Podle nové strategie IPR by město mělo zvýšit svůj bytový fond z dnešních asi 30 tisíc bytů na 35 tisíc. Proč město potřebuje víc vlastních bytů?

Těch pět tisíc bytů navíc je v tuto chvíli odhad. Je potřeba určité množství bytů mít – jako sociální byty nebo byty pro takzvané potřebné profese. Chceme se k nim dostat kombinací různých cest. Jednak získáme nové byty ve městem budovaných domech. Zároveň se intenzivně pracuje na rekonstrukcích bytů, které byly doteď prázdné. A pak samozřejmě uvažujeme o případném výhodném nákupu bytů. Určitě chceme otestovat, jestli by nešlo byty nakupovat. Ale investoři mohou plnit svou spoluúčast na stavebních projektech i formou předání části stavěných bytů městu za nějakou nákladovou cenu.

Ještě loni jste vylučoval, že by město samo jako investor stavělo vlastní domy. Teď o tom mluvíte jako o jedné z cest, jak zvětšovat městský bytový fond. Došli jste k zásadní změně názoru…

V tuhle chvíli určitě. Počítáme s tím, že byty jako město připravíme k realizaci.

Stavbu bytových domů bude řídit PDS?

Když soukromý developer staví dům, připraví to, ale samotnou stavbu dělá nějaká stavební firma. U nás by výběrové řízení na dodavatele chystal investiční odbor, ten by si stavbu také organizoval. A dům se pak předá do správy odboru majetku.

Mají magistrátní úředníci potřebné znalosti a zkušenosti v řízení stavebních projektů?

Proč by neměli? Podobně to dělají v Mnichově, v Hamburku, ve Vídni. Jsem vlastenec a myslím, že když to umí tam, musíme to umět také. Kolegové projekt připravují, struktura magistrátu se musí naučit domy stavět a spravovat.

V tiskové zprávě o nové bytové strategii IPR uvádí, že se její plnění neobejde „bez zajištění významných finančních prostředků“. Kolik tedy bude rozšiřování komunálního bytového fondu pražskou městskou kasu stát?

Tady jde o stamiliony korun. Pokud se opravdu podaří v příštím volebním období postavit dva tisíce bytů, tak každý byt bude mít v průměru nějakých šedesát osmdesát metrů čtverečních. Výstavba každého metru bude prostě nějakých čtyřicet tisíc korun plus infrastruktura. Ty projekty musí být nastavené tak, aby byl ekonomický koncept udržitelný.

Jste si jistí, že bytová strategie nepadne po příštích volbách, kdy se může politická konstelace na magistrátu změnit? Že ji příští pražská vláda prostě nehodí pod stůl?

Myslím si, že ne. Jednotlivé městské části, které mají různě barevné vedení, se k tomu staví velmi podobně.

Takže v Praze nevidíte politickou sílu, která by chtěla jít jinou cestou, tedy dál zmenšovat městský bytový fond a nechávat dostupnost bydlení na tržních mechanismech?

Ony tu jsou ty příklady kulturních západoevropských měst, která se svým majetkem hospodaří velmi zodpovědně jako se šafránem. Ty příklady jsou úplně jasné. Město jako Vídeň má tradici městského bydlení sto let. Dlouhou tradici v tom má i hanzovní město Hamburk, všechna velká města koordinují rozvoj svých území. Pouští do nich různé investory, ale zároveň v nich také staví, vždy v nějakém dohodnutém mixu. My jsme na začátku, proto je tu větší tlak na to, stavět a ty věci připravovat.