Potřebujete nové bydlení? Kupte ho. Byty ani hypotéky nezlevní, říká odbornice

Nestíháte číst? Poslechněte si audioverzi rozhovoru.

Cena hypoték má jít dolů, když si teď například budu brát hypotéku na 4 miliony korun, o kolik zaplatím méně v září?

Myslím si, že to bude plus minus stejně. Jednak úrokové sazby nečekám, že by šly nějak razantně dolů, budeme se pohybovat v nějakém snížení 0,1- 0,2. Co se týká ceny nemovitostí, tak také nečekám, že by ceny nemovitostí šly výrazně dolů. Můžou jít v určitých lokalitách níž, ale pořád ta poptávka po bydlení je poměrně vysoká, takže nečekám, že by ceny šly nějak razantně dolů.

Vy říkáte, že ceny nemovitostí nepůjdou dolů. Jak si ale tím můžeme být jistí, nakolik je to tvrzení strategií samotných bank, abychom neotáleli a nemovitosti kupovali?

Jistí si samozřejmě být nemůžeme, ale ceny nemovitostí hodně určuje cena, ten poměr poptávka a nabídka. To znamená, nějaká taktika bank se do toho neprolne, je to opravdu poptávka, nabídka. Poptávka je pořád poměrně hodně vysoká po bydlení, takže si nemyslím, že by ceny šly dolů.

Když si chci koupit byt, tak co je lepší? Jít na to tzv. selským rozumem, nebo přes čísla? Jinými slovy, když se mi líbí byt, mám si ho koupit hned, nebo čekat, až to bude opravdu výhodné a levnější i za cenu toho, že si potom třeba budu kupovat byt, který už nesplňuje všechny moje představy?

U nákupu nemovitosti, ostatně jako i u spousty jiných nákupů, ať už je to auto, nebo třeba jenom kabelka, tak velmi často rozhodují emoce. To znamená, klienti si velmi často kupují nemovitosti, které se jim líbí. Málokterý klient jde na to opravdu z té ekonomické stránky, že čeká, vyhlíží, jestli se někde něco nezlevní, a koupí nakonec třeba nemovitost, která je levná, ale nelíbí se mu. Velmi často klienti opravdu podléhají emocím u nákupů, byť samozřejmě ne tolik jako třeba u kabelky v rámci těch nemovitostí, protože se jedná o vyšší ceny. Ale většinou si kupují opravdu nemovitosti, které se jim líbí, líbí se jim okolí, líbí se jim jako celek ta nemovitost, než že by čekali na to, až cena půjde třeba o 10 procent níž.

Vy neočekáváte, že by hypotéky šly razantně dolů. Jak se na nich podepíše ale současná situace? Slyšíme pořád, že ekonomika přibržďuje a poklesne.

Nemyslím si, že by ceny úrokových sazeb šly dolů. Je pravda, že Česká národní banka snížila poměrně výrazně základní úrokové sazby, nicméně bankám se zase zvýšila riziková marže, která je nedílnou součástí skladby výsledné úrokové sazby pro koncového klienta. To znamená, banky si budou chtít zase prolnout to riziko, to, co teď v podstatě zažívaly a ještě asi zažívat budou, protože ten dopad teprve nastane, tak se zase prolne někde jinde. Nemyslím si, že pro koncového klienta bude mít snížení úrokových sazeb České národní banky nějaký zásadní vliv.

Nebude se tedy opakovat situace, kterou jsme zažili v roce 2008 po finanční krizi?

Ne, nemyslím si to. Myslím si, že naše bankovnictví je opravdu v dobré kondici, portfolio banky je velmi zdravé a bylo i v těch letech 2008, 2009 oproti jiným zemím. A dneska si myslím, že banky jsou opravdu v dobré kondici, takže si nemyslím, že by nám tady nastala nějaká krize.

A co samotní klienti? Dopad koronavirové krize asi pocítíme nějakým způsobem všichni, uplatí lidé hypotéky? Jak mají posoudit, že ji utáhnou?

Určitě nedoporučuji jít tzv. na krev. Máme tady nějaké limity DTI, DTSI, to znamená devítinásobek ročního příjmu, nebo 45 procent měsíčních příjmů klientů. Nicméně bych doporučovala samozřejmě nejít až takhle úplně na krev, jsou to takové ty nejzazší limity, když už potom banka stejně tu hypotéku nedá. Snažit se, aby náklad na hypotéku byl do nějakých 30 procent měsíčních příjmů rodiny. A samozřejmě odkládat si bokem rezervu, aby když nám ten příjem poklesne, ať už kvůli covidu, nebo prostě jenom obyčejné nemoci, úrazu, ztrátě zaměstnání, klient nemusel řešit někde nějaký rychlý spotřebitelský úvěr, půjčovat si někde v rámci třeba rodiny, kamarádů, ale měl krátkodobou rezervu, aby na ni mohl kdykoliv sáhnout. To znamená, náklady na bydlení zhruba těch 30 procent měsíčního příjmu. A zbytek si odkládat do nějaké krátkodobé rezervy.

Lidem s takovým zázemím byste s klidným svědomím doporučila, ať si hypotéku vezmou i přesto, že jim může hrozit, že do budoucna o zaměstnání můžou přijít, nebo se jim platy zkrátí?

Samozřejmě je fajn se podívat i na to, v jakém sektoru klient pracuje. Jsou sektory, které jsou víc ovlivněné dopadem covidu, ať už to je třeba cestovní ruch, je to gastronomie, jsou to ubytovací služby, umělecká činnost, takže tam samozřejmě je potřeba se na to dívat hodně individuálně. Ale obecně ano.

Přidala byste tam ještě nějaké další odvětví kromě těchto rizikových?

Napadají mě nejvíc asi tady ty sektory, to znamená gastronomie, ubytovací služby, umělecká činnost je hodně ovlivněná, takže asi tady ty sektory nejvíc.

Vy jste pro Hospodářské noviny řekla, že banky zkoumají odvětví, kde klient pracuje, a analyzují, jak moc je zasaženo covidem, nemůžou ale na druhou stranu pak vytvořit v lidech strach z braní si úvěru?

Ona je taková realita. Takže nevím, jestli to vzbudí nějaký strach, ale na druhou stranu si myslím, že je fajn být na to připravený, protože banky to opravdu zkoumají, tyto sektory zkoumají víc než klasické profese, takže si myslím, že spíš je to dobře, že klienti se na to třeba budou chtít lépe připravit, budou zkoumat víc informací od bank. A nebudou se hnát slepě do jakýchkoliv úvěrů.

Když bychom si vzali modelový příklad, mladá rodina, jeden rodič pracuje, druhý na mateřské, mají průměrné příjmy. Je pro ně dobrý nápad, aby si v této situaci brali hypotéku?

Já vždycky doporučuji vzít si hypotéku v momentě, kdy opravdu mám tu potřebu. To znamená, pokud třeba čekají další přírůstek do rodiny, už jsou někde v garsonce nebo v 1+1, prostě ta potřeba tam je, tak v tu chvíli je to rozumné. Pokud samozřejmě jde jenom o to, že se jim líbí nějaká nemovitost, chtěli by do něčeho hezčího, tak asi v tu chvíli počkat, než příjmy budou oba dva mít stabilní, ale je to opravdu případ od případu. A vždycky říkám, raději to řešit v momentě, kdy ta potřeba je reálná, je skutečná, kdy tam nejsou opravdu jenom ty emoce, že se mi někde líbí něco zajímavého.

Rozšíří se i samotná nabídka bytů po koronavirové krizi?

Nemyslím si, že by se zásadně rozšířila nabídka.

A změní se preference samotných klientů? Byli jsme zavření doma ve své nemovitosti nebo pronájmu, řada lidí možná zjistila, že ten prostor je příliš malý, potřebovali by zahradu, balkon nebo prostor, kde by třeba nebyli chvíli s partnerem. Myslíte si, že se tohle promítne teď i do poptávky po bytech?

To je zajímavá otázka, protože i ve svém okolí se bavíme se známými, kteří strávili opravdu ty tři měsíce v bytě a najednou se začali dívat po nějakých viladomkách, aby to byl byt prostě v bytovce se zahrádkou, nebo po rodinném domku mimo město. Takže to si myslím, že by mohl být určitý trend, že lidé začnou hledat něco se zahrádkou nebo něco blíž k přírodě, než být někde v paneláku na sídlišti. Tohle může být zajímavý trend.

A co Airbnb? Mluvilo se o tom, že řada bytů se teď dostává zpátky na trh. Můžeme tedy očekávat něco masivnějšího?

Myslím si, že v určitých lokalitách by to mohlo znamenat nějaké uvolnění, ale zase si myslím, že spousta těch bytů bude dál v rámci Airbnb. Naopak, pokud se nám tady uvolní daň z nabytí nemovitosti, což je také relativně značný náklad na začátku pořízení nemovitosti, tak si myslím, že si spoustu lidí začne kupovat nemovitosti právě na pronájem krátkodobý, na Airbnb a podobně, protože jim tam odpadne počáteční náklad 4 procenta z daně nabytí. Myslím, že se to zase vyrovná s těmi byty. Některé se uvolní, některé naopak přibudou.

Může mít koronavirová krize i nějaké pozitivní dopady na realitní trh? Nebo se spíš máme připravit na to, že hypotéky příliš nezlevní, nemovitosti také nezlevní?

Já si myslím, že pozitivní v tom je, že si banky vyzkoušely, že to portfolio máme stabilní, že klienti v zásadě opravdu se naučili dobře a v pořádku splácet hypotéky. Spousta bank se snažila spoustu věcí řešit online formou na základě třeba skenu, aby tam byl minimální kontakt s klientem. Takže tohle je to pozitivní, co si banky z toho odnesou, že se spousta věcí dá vyřešit prostě online, dá se vyřešit v rámci home office, portfolio je zdravé. Takže já bych v tom nehledala jenom nějaká negativa, že se nám teď zbortí trh. To si opravdu nemyslím.

Takže byty budeme kupovat za stejnou cenu, ale bude to pohodlnější?

Myslím si, že by to mohlo být pohodlnější, mohl by to být všechno rychlejší, protože banky si to ozkoušely, byť pod určitým tlakem, protože ta situace nastala víceméně ze dne na den, kdy spousta zaměstnanců musela zůstat doma na home office, museli zůstat v karanténě. A i tak to šlo. To schvalování bylo samozřejmě ze začátku pomalejší, ale banky si to vyzkoušely a myslím si, že dneska už nebudou mít problém převést spoustu těch fází celého toho procesu od schválení až do čerpání do nějakého onlinu v určité fázi.