Stavět na obecním? Jen s jistotou, že dodržím smlouvu, radí právnička

Je vždycky lepší stavět na vlastním pozemku, říká právní expertka Daniela Horká k případu manželů, kterým hrozila demolice a vystěhování z horské vesnice.

Manželé Finovi se rozhodli postavit dům na obecním pozemku v Orlických horách. Kvůli zdravotním problémům ale nedodrželi smluvní závazky a po roztržce s novým starostou jim hrozilo, že o vysněné bydlení přijdou. Jak popisuje aktuální díl video pořadu Ve stínu, nakonec vše dopadlo dobře.

Do podobných problémů se ale může dostat mnoho dalších lidí, kteří staví na cizím pozemku. Advokátka Daniela Horká, která se specializuje na civilní spory a převody nemovitostí, v rozhovoru vysvětluje, čeho se v takových případech vyvarovat.

Vy jste si nastudovala případ stavby manželů Finových. Kde se podle vás stala chyba?

Zásadní problém vidím v tom, že nedošlo k dostavbě rodinného domu, což bylo od počátku ve smlouvě o smlouvě budoucí jako předpoklad pro uzavření převodní kupní smlouvy. Obě smluvní strany se kvůli tomu dostaly do úzkých. Samozřejmě to bylo v rukách Finových, takže to je k jejich případné tíži. Myslím si nicméně, že na počátku pochybila obec, když se jednalo o smlouvě o smlouvě budoucí. V ní mi chybí nějaký nejzazší termín pro to, aby byla dokončena kolaudace. Pro obec by fungoval jako ochranné opatření, takže je vlastně trochu paradoxní, že si ho obec do té smlouvy nezapracovala.

Znamená to tedy, že smlouva byla vadná od samého počátku, že jí vlastně obec špatně připravila? A že kupující si ji nenechali ověřit, a tím pádem nezjistili, že má smlouva nedostatky?

Já si myslím, že smlouva nebyla vadná. Měla určité nedostatky, ale to z té smlouvy nedělá smlouvu, která by byla nějakým způsobem špatná. Z mého právního hlediska není perfektní ve smyslu, že nepamatuje na všechno to, co se může stát během toho poměrně dlouhého smluvního závazku.

Je to vůbec správné řešení kupovat nebo chtít koupit pozemek prostřednictvím smlouvy o smlouvě budoucí? Je to standardní, nebo by se měl volit spíš jiný postup?

Bavíme se o roce 2010, kdy jsme měli starou právní úpravu civilního práva. Od roku 2014 máme jinou právní úpravu, takže dnes by ten postup byl zase úplně jiný. Tehdy se zvolený postup samozřejmě mohl použít a nevidím v tom v podstatě nic zásadně špatného. Ale samozřejmě je to méně výhodné pro stranu kupující. Kdyby strana kupujících ten pozemek, na kterém mělo dojít k výstavbě rodinného domu, zakoupila od samého počátku a nabyla k tomu pozemku vlastnické právo, tak by se nikdy nemohla dostat do situace, do které se dostala. Pokud bych měla Finovým poradit jako jejich advokát, tak bych jim určitě radila, aby k opatření toho pozemku došlo právě na základě kupní smlouvy. Je otázkou, jestli by to obec byla schopna akceptovat, ale pokud by Finovi s takovým požadavkem přišli, je možné, že by to akceptovala.

Přišlo mi zvláštní, že nový starosta ohodnotil smlouvu jako nevyhovující, špatnou. Před rodinu Finových postavil varianty – zmenšit pozemek, zaplatit desetinásobek, uvést ten pozemek do původního stavu. Jak vnímáte postup nového starosty, který jde proti duchu toho, co uzavřel ten jeho předchůdce?

Obec byla vázána smlouvou, ať už byla zastoupena jedním starostou, druhým, nebo třetím. Je nepochybné, že v době, kdy do funkce nastoupil druhý starosta, stavba nestála a nechýlila se k nějakému závěru. To byl asi impulz, proč to tehdejší starosta řešil. Podle toho, co jsem se měla možnost seznámit s podklady, starosta spíše narážel na ustanovení smlouvy o smlouvě budoucí, že v případě, že kupující odstoupí od realizace stavby rodinného domu, smlouva zaniká. Je samozřejmě otázkou, jestli se to stalo, nebo ne. Ze strany Finových to vyřčeno takto nebylo. Samozřejmě by to musel posoudit soud.

Myslíte si tedy, že postup nového starosty byl logický?

Do jisté míry chápu, že chtěl vyřešit situaci, která se nějakým způsobem táhla a nechýlila se k nějakému konci, k nějakému řešení. Protože v budoucí kupní smlouvě bylo, že má být zkolaudován rodinný dům. To se prostě nestalo a v tu dobu, kdy to on začal řešit, nenasvědčovalo nic tomu, že se tak má v nějaké blízké době stát.

Jenže tam existovaly opravdu objektivní důvody, proč rodina nemohla stavět, protože paní Finová těžce onemocněla. Má to obec brát v potaz?

Já samozřejmě nevím, jak probíhala veškerá komunikace mezi Finovými a starostou nebo nějakým vedením obce. Dokážu si představit, že v okamžiku, kdy bych byla na místě Finových a dostala se do obtížné životní situace, tak to začnu řešit a pokusím se s obcí domluvit, jestli mám nadále zájem realizovat smlouvu budoucí, nebo ne, jestli mám zájem to vystavět, nebo ne. Pak by samozřejmě bylo věcí obce, jak by na to zareagovala. Považovala bych ale za správné, aby ta otázka nebo případně požadavek na to nějakým způsobem to řešit jinak, než třeba bylo na začátku sjednáno, vzešly právě ze strany, která má nějaký problém.

Kdybychom to měli shrnout. Na co by lidé neměli zapomenout, aby se nedostali do takové situace jako rodina Finových?

Z mého úhlu pohledu je vždycky lepší nákup provést na počátku a stavět na vlastním pozemku. Tím mám jistotu, že nebudu vystavena situaci, že mi někdo bude hrozit odstraněním stavby, nerealizací kupní smlouvy a podobně. To je určitě zásadní rada. Pokud jsou okolnosti takové, že to není možné a obec by trvala na smlouvě budoucí, tak bych doporučila opravdu pečlivě uvážit, jestli jsem schopna dodržet to, co se v té smlouvě stanoví jako podmínka pro uzavření kupní smlouvy. Pokud bych měla jakékoliv pochybnosti a obavu, že z hlediska finančního, zdravotního nebo jakýchkoliv jiných důvodů bych to nebyla schopna dodržet, pak bych klientům doporučila, aby od toho odstoupili, pozemek nekupovali a vyhledali si nějaký jiný, vhodnější, kde ten proces bude snazší.

Pořad Ve stínu můžete sledovat ve videu nebo poslouchat v audiu, které jsou umístěny v úvodu článku.