Jsme jako smrt, cílíme na kohokoliv. Bankéř popisuje, jak loví hypotékáře

Rozhovor si také můžete poslechnout v audioverzi.

Hypotéky jsou aktuálně nejlevnější za poslední dva roky – průměrná úroková sazba v září klesla na 5,38 procenta. I tak však hypotéky zlevňují pomaleji, než se čekalo.

„Trh vyčkával na 1. září, kdy vstoupila do platnosti legislativa, která bankám umožňuje zpoplatnit předčasné splácení hypotéky. Byť s mnoha omezeními. Banky viděly velké riziko v tom, že dokud jsou sazby na úrovni pěti procent, s očekáváním, že se sníží, chtěly dodatečnou marži, aby dostaly krátkodobou kompenzaci prostřednictvím úroků, jež nedostanou při předčasném splacení,“ vysvětluje v pořadu Inside Talks šéf Moneta Money Bank Tomáš Spurný.

V minulosti přitom poplatky za předčasné splacení takto stanovené nebyly a úroky přesto klesaly. Právě z této doby se podle Spurného banky poučily.

„Když se podíváme na dynamiku trhu v posledních pěti letech, tak jsme tu měli období velmi nízkých sazeb, kdy se banky předháněly v tom, aby hypotéky poskytly s tím, že administrativní poplatky za předčasné splacení se pohybovaly ve většině případech v rozmezí pěti set až tisícikoruny,“ popisuje Spurný.

„Bankám to velmi vadilo, ale přesto to dělaly. V období nízkých sazeb si uvědomily, jak nebezpečné to je, neboť značná část jejich portfolií byla takto přefinancovaná za nižší sazby,“ uzavírá a dodává, že nemožnost účtovat předčasné splacení banky vnímaly jako jakousi spotřebitelskou daň.

Podle Spurného by dnes průměrná hypotéka na trhu s „rozumnou“ marží banky měla být při pětiletých fixacích a současných sazbách zhruba na úrovni 4,3 procenta. Upozorňuje ale, že zatímco rozumná marže je zhruba jedno procento, v Česku je průměrná marže zhruba 1,7 procenta.

„Materiál Mezinárodního měnového fondu, který se týká zdanění bank a rozebírá ziskovost bank, ukazuje, že co se týče ziskovosti bank, je Česká republika v prvním kvantilu. Je třetí, nebo čtvrtá v návratnosti aktiv v bankovním sektoru. Můj názor tedy je, že tyto marže jsou širší než v Evropě. Zároveň jsou tu ale banky více zdaněné. Racionální úvaha pak je taková, k čemu vede to vyšší zdanění a zejména prostřednictvím hrozby sektorové daně,“ dodává Spurný. Podle něj toto všechno jsou důvody, které vedou k dražším hypotékám.

Teď by podle něj, nejenom díky legislativním změnám, ale hlavně v důsledku konkurence na trhu - měly sazby klesnout. Upozorňuje však, že pokuta až jedno procento při předčasném splacení má příliš mnoho výjimek.

„Přijde mi, že jsou tam obezličky, jak to jedno procento nezaplatit. Že si ve Sněmovně sedli a přemýšleli o všech možných věcech, které lze shrnout do tíživé životné situace. Říkám na to, že bankovní sektor vlastně platí za tíživé životní situace,“ dodává.

Přesto Spurný věří, že se ke konci roku úrokové sazby u hypoték dostanou na čtyři procenta. A s poklesem sazeb se pak dle všech očekávání rozjede i „hypoteční turistika“. Právě z té chce těžit i Moneta Money Bank, která má už teď sazby výrazně pod průměrem trhu.

„My jsme jako smrt, cílíme na kohokoliv,“ říká Spurný. Značnou část strategie banky tvoří přístup k tomu, jak být nejefektivnější digitální bankou při refinancování stávajících hypoték. „Když se podíváte na naši propozici, je velmi cílená na refinancování,“ dodává.

Moneta, která přestala pracovat se zprostředkovateli, se pasuje se do role českého Ryanairu, tedy levný základ a cokoliv navíc je pak za příplatek.

„Když se na to podíváte z hlediska nákladů zdrojů na financování banky, tak je Moneta v nevýhodě oproti těm velkým bankám, poněvadž na té úvěrové straně musíme být trošku levnější a na té depozitní straně jako banka musíme být trošku dražší,“ popisuje.

„To znamená, že jedinou cestu, kterou máme, je snižovat provozní náklady banky. Být ten Ryanair a otočit to letadlo rychleji na letišti než ostatní,“ vysvětluje Spurný. A dodává, že tato strategie je poznat i v bance. „Už když přijdete k nám do kanceláří, tak je to evidentní z toho, kolik je tam místa na nohy u našich pracovních stolů.“

Na tu nejnižší sazbu u Monety, která klesla pod čtyři procenta, ale dosáhne jen ten, kdo fixuje na pět let dopředu a potřebuje půjčit pouze 55 procent hodnoty zastavené nemovitosti. To jsou většinou právě ti, kteří přecházejí z jiné banky a část dluhu už mají splacenou.

„Myslím, že je to 20 procent trhu nových objemů,“ konstatuje Spurný s odkazem na statistiku, že se ročně refinancuje 20 až 25 procent z trhu, který celkem činí 1,6 bilionu korun.

„Náš obchodní model je zaměřen na to, abychom měli z celkového portfolia hypoték tržní podíl na úrovni 7,5 až 10 procent. V tuto chvíli jsme na 7,6 procentech trhu,“ dodává Spurný. Moneta letos poskytla čtyři tisíce hypoték, z toho 30 procent nově poskytnutých transakcí jsou právě ty, kde klient refinancuje hypotéku.