Poláci válcují Česko. Ukázal to jeden veletrh o stavebnictví

Rozhovor si můžete poslechnout i v audioverzi.

Český realitní trh si může připsat jedno velké plus – i když se loni výrazně propadl, stále určitým způsobem fungoval.

„Jsou země jako třeba Švédsko, Finsko, kde se neprodal pomalu jediný byt. Tam byl dopad daleko větší. V Německu a Rakousku je řada developerů v potížích, což se tady naštěstí nestalo. Dopad na český trh vlastně nebyl tak tvrdý,“ říká v pořadu Inside Talks šéf realitní divize Penty Petr Palička.

Přesto i u nás došlo, zejména kvůli vysokým úrokovým sazbám, k obřímu propadu. Například výstavba bytů (zahájení) meziročně poklesla o 16,5 procenta a od druhé poloviny roku 2022 nebyla zahájena výstavba žádné nové kancelářské budovy.

„Teď bylo období, kdy se nevyplatilo postavit administrativní budovu – pakliže nebyla skutečně výjimečná jako třeba Masaryčka, kde je potom i to nájemné výjimečné. Ta úroková sazba byla tak vysoká, že to prostě nevycházelo,“ vysvětluje Palička z Penty, která pražskou „Masaryčku“ staví.

S rokem 2024 přichází obrat, sazby jdou dolů a jen v únoru si lidé vzali dvojnásobek hypoték oproti loňsku.

„Myslím si, že je důležité, že je daný směr. Sentiment v nemovitostech je vždy důležitá věc a to, že jdou sazby dolů a pravděpodobně půjdou dolů dál, je signál pro celý trh a je to optimistický směr,“ vysvětluje Palička. Oživení hlásí i prodejci a poměrně pozitivní atmosféra konečně panuje v celé Evropě. To podle Petra Paličky ukázal i největší evropský realitní veletrh MIPIM.

Právě tady se setkávají zástupci evropských měst s developery, investory a bankami a řeší se klíčové projekty, výstavba a peníze.

„Třeba Polsko tam bylo poměrně masivně zastoupeno, bylo tam sedm největších polských měst s podporou státu. Poláci jsou ve shánění investorů hodně aktivní a musím říct, že se jim daří,“ říká Palička, podle kterého české barvy hájil jen stánek Ostravy a jednotliví developeři. Praha chyběla.

„Všichni jsme nad tím kroutili hlavou. Připadá nám to škoda,“ říká Palička. Upozorňuje také na skutečnost, že zatímco se v Praze postaví zhruba pět tisíc bytů ročně, v Polsku je to desetkrát víc.

Velké téma, které teď developeři napříč Evropou řeší, je kromě oživování také ESG. Tedy audit, zda je podnikání přijatelné z hlediska environmentálního, sociálního a správního.

„Pro mnoho developerů, nebo investorů je to téma už delší dobu a teď se to nějakým způsobem zformalizovalo,“ říká Palička, podle kterého „zelenou cestu“ ve stavebnictví razí zejména Evropská unie a hlavně banky.

„Myslím, že minimálně v Praze se třeba neúsporné kanceláře už vlastně nestaví, protože vám na to banka nepůjčí peníze,“ vysvětluje Palička.

„Většina developerů pracuje s bankovním financováním a musí splnit daná kritéria. Skoro všechny velké banky u nás jsou totiž vlastněny zahraničními bankami. Ty nechtějí, aby se jim zhoršoval rating, protože jejich pobočka v Česku půjčuje na budovy, které nesplňují normy a současný trend udržitelnosti,“ říká Palička.

Zároveň s tím však upozorňuje, že v současných podmínkách je zatím taková výstavba dražší.

„Jestliže tam dáváte technologie, které dříve nebyly, například na zachycování hnědé a šedé vody a jejich úpravu a podobně, tak to prostě nějaké peníze stojí,“ říká Palička. Například při výstavbě bytového domu podle něj může být cena i o deset procent vyšší. „Není to sice zásadní číslo, ale ten náklad tam nepochybně je,“ dodává.

Ještě víc než požadavky na ESG však podle něj výstavbu prodražují dlouhé povolovací procesy. „Problém je zastarávání projektů z důvodu dlouhého povolovacího procesu. Developer si nemůže dovolit postavit něco, co by nesplňovalo aktuální požadavky. Jednak kvůli bankám, ale i z obchodních důvodů. Prostě nemůže dát na trh něco, co je zastaralé. Nebyl by o to zájem, nebo by to musel prodávat či pronajímat za nízkou cenu. Musí tedy znovu projekt nějakým způsobem aktualizovat, dopracovat, doplnit,“ dodává.

Finálním cílem Evropské unie je uhlíková neutralita v roce 2050. To se však netýká pouze novostaveb, ale všech domů, tedy i těch dříve postavených. Už v roce 2028 mají mít nulové emise nové budovy vlastněné, provozované či užívané veřejnými orgány, o dva roky později mají být klimaticky neutrální všechny novostavby. Pak musí dojít ale i ke kompletní renovaci všech budov.

„Jsem trošku skeptický, protože vlastně nevím, jestli se do toho skutečně všechno počítá. I kdyby ten dům neprodukoval nic, tak jenom to, že jste ho postavili, přivezli tam beton, cihly či v lepším případě dřevo, že byla vykopaná díra… buldozery jsou ze železa, někdo je vyrobil a při tom zase vznikl nějaký uhlík. Myslím si, že v této chvíli na to rozhodně nejsme připraveni. Bude to nějaký vývoj, máme-li se dobrat k tomu nulovému číslu.“