Do Prahy se vejde celé Brno. Stačí využít rumiště, říká developer

Rozhovor si můžete poslechnout i v audioverzi.

Sejdou se český, rakouský a německý developer, takhle by sice mohl začít jakýkoliv vtip, ale situace na realitním trhu ani v jedné z daných zemí není pro realitní sektor aktuálně úplně zábavná.

V Česku cena nového bydlení řadu měsíců stagnuje či mírně klesá a letos byla v průběhu druhého čtvrtletí v Praze zahájena výstavba 553 bytů, což je oproti loňsku sešup o 53 procent. V Rakousku, konkrétně ve Vídni, ceny bytů spadly už o 13 procent, ale ani to nevyvolává větší zájem, a v Německu roste hora odřeknutých zakázek a krize na realitním trhu se prohlubuje.

„Při rozhovorech s kolegy z Německa i Rakouska jsme zjistili, že podmínky na všech trzích jsou více méně podobné, ale jednotlivé země vnímají situaci kolem hypoték, úvěrů a poklesů úplně jinak,“ říká v pořadu Inside Talks Petr Palička.

Zatímco developeři z Vídně říkají: teď je trochu problém, byty se neprodávají, kanceláře nepronajímají a tak se nestaví, ale ono se to přežene a zase bude dobře, lidé z německých firem jsou podle Paličky skutečně v hluboké depresi – a to i když je to číselně velmi podobné.

A Češi? Německá skepse se tentokrát na české developery nepřenáší. „My máme trošku výhodu. Německý i vídeňský trh jsou skoro nasycené. V Mnichově je na hlavu dvakrát tolik kanceláří co v Praze, takže tady je určitý deficit. O bytech nemluvě. V tuto chvíli v Praze chybějí desítky tisíc bytů,“ říká Palička a dodává, že jsou na českém trhu vidět i mírné známky oživení.

I proto se nedomnívá, že by měla být současná situace předzvěstí nějakého většího zvratu a proměny na realitním trhu. I když připouští, že se trh může pročistit.

„Krize v roce 2008 byla skutečná krize, trh pročistila a zůstali jen ti silní. Myslím si, že teď probíhá něco podobného, i když ne v takovém měřítku. Řekněme ale, že pro malého a slabého developera teď není jednoduché něco začít stavět,“ vysvětluje Palička.

Nebojí se ani toho, že by se do Česka přesunula krize z amerického trhu komerčních nemovitostí.

„Vidím, že se i tady v kancelářích, kde dnes sedí většina amerických firem, během covidu zásadním způsobem změnily pracovní návyky. Jsou firmy, kde lidé prakticky dva a půl roku vůbec nechodili do práce a dodnes tam nechodí. Pak chápu, že kanceláře v Americe prožívají velkou krizi, protože nejsou potřeba. Ale řekl bych, že evropských a českých firem se toto netýká.“

A i když se aktuálně z trhu kancelářských budov vytratili zahraniční investoři, překvapivě je podle Paličky nahradili Češi. „Mezinárodní investoři momentálně nekupují, myslím, že je to tou celkovou nejistotou. Mezitím se ale objevili čeští investoři, kteří kupují, mají zájem i peníze,“ dodává s očekáváním, že ceny kancelářských prostor zase vyrostou.

A tak, jako porostou ceny kanceláří, porostou podle Paličky i ceny bytů. „Nevěřím, že bude nějaké další velké zlevňování. Ta poptávka tady nepochybně je, a deficit bytů minimálně v Praze znamená, že v okamžiku, kdy poklesnou úrokové sazby, zájem se opět nastartuje. Teď se méně staví, bude méně bytů. Proto bych očekával opětovný růst cen. Tak to prostě chodí,“ dodává.

V Praze se nejenom málo staví, ale ubývá i míst, kde se stavět dá. I proto developeři stále častěji volí pro své projekty brownfieldy, například území nepoužívaných nádraží či továren.

Taková stavba je však náročnější než výstavba na zelené louce. „Všechno je samozřejmě komplikovanější a dražší,“ říká Palička s odkazem třeba na budovu Transgasu na Vinohradské třídě, kterou nyní Penta spolu s PSN mění.

„Je to náročné třeba už proto, že máte hodně sousedů. Hned vedle stojí Český rozhlas s nahrávacími studii, dole pod tím máte tři vlakové tunely, které jsou založené velmi nízko pod budovou. Navíc jste v úplném centru města, což znamená, že je tam spousta dopravních omezení a dopravní režim pro stavbu bude velmi složitý,“ popisuje Palička.

Doplňuje, že to jsou věci náročné na koordinaci, prodlužují stavbu, stojí peníze. Je podle něj třeba počítat s minimálně třetinou času navíc a ve financích s přirážkou dvacet procent. I tak jsou brownfieldy pro developery velkým lákadlem. A k dispozici je jich dost.

„Brownfieldů je v Praze řada. Jsou studie, které říkají, že by se v Praze na brownfieldech dalo postavit objemově ještě celé Brno. Některé jsou velké, jako třeba Nádraží Bubny, Nádraží Žižkov, nakonec i část Masaryčky a oblast Florence,“ vypočítává Palička.

„Pak je tu řada menších míst, skoro až proluk, které vzniknou tím, že tam byl nějaký objekt, třeba zmíněný Transgas. Pak to jsou místa typu stanice metra, dříve byla většina stanic malá přízemní budova, která dnes nevypadá dobře,“ dodává s tím že zatímco například na Andělu či Náměstí republiky taková budova vzala za své, stále jich v Praze dost zůstává, což představuje pro developery příležitost.

Dalším směrem, kterým může město růst, je nahoru. Jenže to podle Paličky v Praze není téma.

„V širším centru Prahy je stávající maximální povolená výška 40 m. A to centrum je poměrně široké, rozhodně nejde jen o historické centrum Prahy. Navíc není příliš vůle v Praze stavět vysoké budovy. Na některých místech někteří developeři svádí souboje s místní samosprávu ve snaze prosadit nějaké výškové budovy, ale zatím se to mnoho nedaří. Osobně si nemyslím, že by tu vznikl druhý Manhattan. To prostě nevidím.“