Špatná zpráva od developera: Sto tisíc za metr je už jen teorie

Rozhovor si můžete poslechnout i v audioverzi.

Co se stane, když se do nabídky pražských realit dostanou byty s cenou 105 tisíc za metr? Z nabídky jich všech 50 zmizí během tří dnů – po bytech je tedy v hlavním městě stále hlad.

Dá se však vrátit zpět k této ceně, za kterou se byty v Praze prodávaly před pěti lety a kterou developeři vnímají jen jako marketingový tah developerské společnosti Central Group?

„Neznám kalkulace ostatních, ale znám naše kalkulace. My většinu bytů stavíme ve vyšším standardu a stavební náklady se u nás v tuto chvíli prakticky nedostanou pod 70 tisíc korun za metr čtvereční. To jsou jen stavební náklady,“ vypočítává šéf realitní divize Penty Petr Palička.

„K tomu je něco, čemu říkáme ‚soft cost‘, tedy různé projekty, povolení, inženýring. To všechno stojí peníze. S tímto se můžeme dostat na 80 tisíc za metr. K tomu jsou právní náklady, marketingové náklady, a to ještě nemáme započítaný pozemek, který jsme museli zakoupit,“ dodal.

Pozemky, alespoň v lokalitách, kde Penta staví, vycházejí na dalších 20 až 25 tisíc korun za metr čtvereční.

„To už jsme na sto tisících a nemáme tam žádný zisk,“ dodává s tím, že pokud by se všechny náklady stlačily na minimum, použily se nejlevnější materiály nakoupené v obrovských objemech, společnost by měla pozemek koupený za dobrou cenu, teoreticky se k číslu sto tisíc dostane. Jenže každá firma musí logicky počítat i se svou marží, a pokud se všechno sečte dohromady, jsou podle Paličky aktuální ceny na trhu odpovídající.

„Můžu mluvit za nás. My se snažíme, aby byla marže někde okolo 15 procent. Ono se to možná nezdá, ale developerství je poměrně riziková záležitost. Všechno probíhá mnoho let a po cestě je spousta neznámých. Třeba zakopnete, minimálně časově, nebo objemově. Při menší marži, než je 15 procent, to v podstatě nedává smysl, zvlášť když si dnes můžete na kapitálovém trhu koupit dluhopisy za osm procent,“ dodává Palička.

Ceny dolů by podle něj srazilo rychlejší povolování staveb. „Spadly by náklady. Obzvlášť když máte něco na úvěr a platíte úroky.“

Loni byla podle dat Českého statistického úřadu dostupnost bydlení vůči příjmům domácností vůbec nejhorší v historii. Můžou se tedy ceny opět dostat níž?

„Časem se můžou snížit stavební náklady, třeba v případě, že se bude málo stavět a stavební firmy budou potřebovat práci a budou ochotny jít na nižší ceny. Možná se to dotkne materiálů,“ říká Palička s tím, že proti tomuto trendu jdou však stále dražší pozemky.

„Třeba v Praze jsou k dispozici velmi často brownfieldy, které jsou zatížené, musí se vyčistit, a tady také není moc výhled, že by cena klesala,“ dodává. Do karet zlevňování podle něj nehraje ani aktuálně nižší výstavba a fakt, že se mnoho projektů odložilo či zastavilo. Ty totiž budou v nabídce chybět v následujících letech.

„Když se na byt podíváme komplexně, je složen z určitých výrobků, které dnes mají stejnou cenu jako na Západě. Už jenom proto, že polovina těch výrobků ze Západu je. To znamená, že není žádný důvod, aby tady měly byty nižší cenu než jinde. K tomu jde samozřejmě cena práce, která je u nás sice levnější než v některých zemích, ale i to stále stoupá,“ dodává Palička.

Situace podle něj povede k tomu, že více a více lidí bude mířit k nájemnímu bydlení.

Česko je totiž ve srovnání s okolními zeměmi unikátní v tom, že vlastní bydlení tu má zhruba 80 procent lidí.

„Myslím si, že těch 80 procent je trošku vytvořeno tím, že po revoluci mělo mnoho lidí příležitost koupit si byty za velmi výhodných podmínek, ať už od obcí, od státu, nebo třeba i od firem. Tím vznikla velká skupina vlastníků, která by za normálních okolností vlastnicky nebydlela,“ dodává s tím, že ale i nájmy půjdou nahoru.

„Nájemné je jednak určeno trhem a limitem toho, co jsou lidé schopni platit. Na druhou stranu je tvořeno i náklady. Takže si myslím, že nájemné se bude pohybovat zhruba s růstem ceny nemovitostí.“