Článek
Z vlastního bydlení se v Česku stává luxus, který už si mnoho lidí nemůže dovolit – zvlášť v případě mladých rodin. Nůžky mezi dostupným bydlením a schopností ho měsíčně splácet bez fatálního dopadu na příjem domácnosti se totiž zásadně rozevřely.
Možnostmi, jak je zavřít, se zabývali experti z různých oblastí realitního trhu, jejichž diskusi uspořádala poslankyně za ANO Monika Červíčková. Pracovat lze podle nich ze dvou směrů – buď se na počátku zlevní výstavba, nebo se následně sníží měsíční náklady na bydlení.
„Ve veřejném prostoru stále více rezonuje téma snížení DPH u výstavby bytů. Já osobně jsem přesvědčená, že je nutné uvažovat o tomto nástroji v případě některých typů výstavby pro specifické účely, například u sociálního bydlení,“ vysvětlila k první možnosti Červíčková.
Mohlo by podle ní jít buď o snížení vstupní ceny produktu, nebo o vratku DPH při splnění jasně definovaných podmínek. Vždy by každopádně muselo jít o podporu směřovanou přímo cílové skupině, na kterou bylo zvýhodnění mířeno, například mladým rodinám nebo lidem s nižšími příjmy.
V situaci, kdy se veřejné finance řítí kvůli pandemii do nevídaných schodků, a vlády budou muset spíš daně zvyšovat, tato cesta nezní příliš pravděpodobně.
Druhou možností by tedy mohlo být snižování měsíčních výdajů za bydlení. Je přitom jedno, zda jde o vlastnické, nájemní nebo družstevní bydlení. Právě družstevní bydlení, které se u Čechů těší stále větší oblibě, by mohlo s problémem pomoci.
Cena družstevního podílu je obvykle nižší než vlastního bytu, nicméně bankám se dlouho k půjčování „družstevníkům“ nechtělo. Dnes na něj sice půjčí, do zástavy však často žádají jinou nemovitost, která jejich prostředky zaručí.
Právě banky a jejich peníze se však mohou stát katalyzátorem družstevního bydlení. Generální sekretář Asociace developerů ČR Zdeněk Soudný by chtěl jako státní garanci pro financování tohoto typu bytové výstavby využít Národní rozvojový fond, který banky založily výměnou za to, že vláda vzdala snahu zavést jim speciální sektorovou daň.
„Národní rozvojový fond by mohl být tím, kdo bude rozvoj družstev podporovat garancí. Stát by navíc mohl například mladým rodinám pomoci formou bezúročné půjčky na první vklad do družstva,“ vysvětlil Soudný.
Hypotéka pro víc generací?
Banky však mají v arzenálu další potenciální zbraň – klasickou hypotéku. Pokud by se její splatnost prodloužila za obvyklou maximální hranici 30 let, měsíční splátka by výrazně klesla. V praxi by tak vznikla mezigenerační hypotéka, o kterou by se dělili rodiče například s dětmi.
„Ve většině případů bychom mohli hovořit o dvougeneračních hypotékách. Zahraniční praxe ukazuje, že řada domácností oceňuje možnost předat svoji nemovitost svým dětem s podmínkami splácení hypotéky, které jsou ve většině případů o dost výhodnější než nově uzavřená hypoteční smlouva,“ tvrdí poslankyně Červíčková.
Banky se tomu nebrání. „Touto myšlenkou se budeme v bankovní asociaci zabývat. Na Západě existují možnosti delší splatnosti hypoték, než je v Česku běžné, lze je vnímat jako mezigenerační hypotéky. Logika je jednoduchá, jde o snížení měsíční splátky,“ vysvětlil hlavní poradce České bankovní asociace Vladimír Staňura. Podle něj tuzemský trh takový produkt nezbytně nepotřebuje, ale stejně jako na jiných trzích, může jít o další prostor pro zvýšení konkurence na trhu mezi jednotlivými poskytovateli hypoték.
Mluvčí České spořitelny Filip Hrubý však také varoval před negativy hypoték se splatností třeba 50 let. „Teoreticky by to mohlo být jedním z nástrojů snížení nedostupnosti bydlení, ale je třeba si uvědomit řadu nevýhod pro klienta.“ A jako první pak uvedl právě nízkou měsíční splátku.
Nízká splátka nemusí být výhra
„Měsíční splátky by sice na první pohled vypadaly relativně levně, nicméně v kontextu splácení 50 a více let by klienti s takovou hypotékou pravděpodobně zaplatili za danou nemovitost násobně vyšší cenu než při standardním splácení hypotéky v průběhu 10 až 15 let,“ upozornil Hrubý. A doplnil, že by tak dlouhé hypotéky způsobovaly bolehlav i samotným bankám, protože by se jim špatně posuzovala cena zastavené nemovitosti a rizikovost při případné změně dlužníka. „Tato těžko predikovatelná rizika by banka musela jako správný hospodář promítnout do ceny hypotéky – tedy do výše úroků,“ vysvětlil.
Česká národní banka doporučuje maximální splatnost hypoték 30 let, ale na trhu se objevují i nabídky hypoték se splatností až 40 let. U takových je obvykle podmínka, že je klient musí splatit do doby, než dosáhne určitého věku. A skepsi k delšímu splácení centrální banka neskrývá ani v tomto případě.
„Úvahy o prodloužení splatnosti hypotečních úvěrů za horizont 30 let, který je obsažen v našem doporučení, nepodporujeme. Vnímáme je spíše jako snahu najít cestu k tomu, aby mohly být domácnostem prodávány ještě větší úvěry na bydlení. Změny podmínek poskytování úvěrů jak z pohledu délky splatnosti, tak z pohledu způsobu jejich splácení (např. hrazení pouze úroků, a nikoli jistiny po dobu 20 let apod.) nepovažujeme za smysluplné a přínosné. Výsledkem by nejspíše bylo další zdražování bydlení,“ uvedla tisková mluvčí ČNB Markéta Fišerová.
Aktivnější role měst a obcí
Jen nové návrhy ale dostupné bydlení nevyřeší, důležité je zapojit do řešení problematiky také města a obce, apeloval Ondřej Prokop (ANO), místostarosta Prahy 11 a zastupitel hl. m. Prahy.
Dlouhodobě se podle něj v Praze povoluje výstavba výrazně méně bytů, než jich je potřeba. V roce 2020 to bylo 3 246 bytů, přitom Institut plánování a rozvoje hlavního města definoval, že jen pro zachování přirozené obměny bytového fondu města je nutné stavět ročně minimálně 6 000 bytů. I to má za následek extrémní zvýšení cen bytů ze zhruba 56 tisíc Kč za m2 v roce 2015 až na cca 120 tisíc Kč za m2 v současné době.
Dohoda Prahy s developery může zdražit bydlení
Dostupnosti bydlení v Praze podle Ondřeje Prokopa zároveň příliš nepomáhají ani některé další kroky současného vedení – například záměr kontribucí, který povede k dalšímu skokovému zdražení bytů v hlavním městě. Ve zkratce jde o to, že se město a developer dohodnou – dáme potřebné souhlasy výměnou za stavbu mateřské školky.
O spolupráci soukromého a veřejného sektoru se pod taktovkou pražského magistrátu debatuje už dlouho. „Smyslem je postavit plnohodnotné město. Potřebujeme stavět byty, ale také školy a další věci, na které prostě nemáme peníze. Nelze vyloučit, že k navýšení ceny skutečně dojde, ale přiměřeně. Investoři jsou stále pod tlakem konkurence a domnívají se, že se kontribuce do cen bytů promítne jen z části,“ reagoval na tvrzení místostarosty Prahy 11 Petr Hlaváček, náměstek pražského primátora pro územní rozvoj.
„Skokové zdražení bytů tvoří administrativní bariéry, špatná kooperace se soukromým sektorem, neodpracování jednotlivých projektů a nehledání nejlepší verze pro všechny,“ doplnil v rozhovoru pro Seznam Zprávy Petr Hlaváček.
Praha také uvažuje o zřízení speciálního fondu, do kterého by developeři odvedli část peněz – někteří se této myšlence nebrání. Dohodu například podpořil šéf a zakladatel největšího rezidenčního stavitele bytové výstavby v Česku, Central Group, Dušan Kunovský. V rozhovoru pro Seznam Zprávy ale připomněl, že tyto platby developerů by měly být chápány jen jako jejich dobrovolný příspěvek samosprávám pro potřeby rozvíjené lokality.
„Možné příspěvky developerů nemají pokrývat veškeré náklady na potřebné školy a další veřejnou vybavenost a infrastrukturu. Zajistit jejich financování je přece úkolem veřejné správy. Proto všichni platíme tak vysoké daně. Hlavní úkoly soukromých investorů jsou dva – kvalitně stavět a platit státu daně,“ zdůrazňuje šéf Central Group a člen Sdružení pro architekturu a rozvoj Dušan Kunovský.
Navrhuje proto, aby se výše příspěvku odvíjela od hrubé podlažní plochy připravovaného projektu. Nesmí jít ale o nereálné částky, které by jen zhoršovaly situaci na trhu bydlení a zdražovaly nové byty pro koncové kupující.
„Je třeba být realista – pokud budou požadavky na příspěvky investorů přehnané, povedou jen k dalšímu zdražení pro finální kupující. Už teď je u nás bydlení nejméně dostupné ze všech okolních zemí,“ říká partner KPMG a člen Sdružení pro architekturu a rozvoj Pavel Kliment.
Jak dále Ondřej Prokop, místostarosta Prahy 11 a zastupitel hlavního města Prahy, uvedl, rozvoj bytového fondu měst a obcí by významně podpořila změna rozpočtového určení daní tak, aby více peněz, které rozvoj přináší, zůstávalo v lokalitě, jež takto vybrané peníze může využít pro své potřeby, tedy i budování bytového fondu. To by však znamenalo poměrně velký zásah do státního rozpočtu, k čemuž bude každý hlídač státní pokladny velmi ostražitý.
Menší města se vylidňují
Úpravy rozpočtového určení daní budí vášně nejen v sídle ministrů financí v pražské ulici Letenská, ale také ve všech více než šesti tisících českých obcích, od těch největších po ty nejmenší.
Ředitelka Svazu měst a obcí České republiky Radka Vladyková proto zdůrazňovala, že ať už by změny vypadaly jakkoliv, měly by přispět k rovnoměrnému rozvoji bytové kapacity v celém Česku. Vesnice a menší města totiž čelí dlouhodobému postupnému odlivu obyvatel ve prospěch větších sídel.
Podle Zdeňka Soudného, generálního sekretáře Asociace developerů ČR, však ceny bydlení šroubuje prostá ekonomická poučka – čeho je málo, to roste na ceně. Dokud se nezačne víc stavět, bude metr čtvereční bydlení dražší a dražší. A připomíná letitou výhradu všech developerů, proces stavby od myšlenky ke kolaudaci trvá klidně i deset let.
„V současném systému nemohou být města a obce v procesu plánování, respektive povolování bytové výstavby, rychlejší ani levnější. Navíc nemají dostatek volných pozemků, které by mohly k tvorbě dostupného bydlení využít. Městská či obecní výstavba, případně výstavba prostřednictvím různých neziskových stavebních družstev je důležitým doplňkem bytové výstavby v Česku, není ale řešením, jak dostupnost bydlení zvýšit,“ uzavřel Soudný.
