Obce se zbavily bytů. Teď jim chybí zbraň proti vysokým nájmům a Airbnb

Dostupnost bydlení je čím dál horší – a to nejen toho vlastního, ale i nájemního. Jak rostou ceny nemovitostí a lidé nemají na splátku hypotéky, nezbývá jim, než jít do nájmu. Tím pádem roste i poptávka a ceny nájmů. Podle Eurostatu vyskočily české nájmy mezi lety 2007 až 2019 o závratných 78,6 procenta.

Kromě toho, že bydlet v nájmu je čím dál dražší, je také těžké nějakou nemovitost „na zapůjčení“ najít. Vedle toho, že pronajímatelé mají díky své aktuálně silné pozici vyšší požadavky při výběru nájemníků, je prostě nájemních bytů málo.

„Nemožnost mladých pořídit si bydlení vede k odkládání rozhodnutí mít děti. Podíl nájemních bytů 19 procent patří v porovnání s EU k těm nejnižším. Tento nízký podíl nájemních bytů pak souvisí s nižší mobilitou pracovní síly a v důsledku toho je rovněž limitován potenciál pro ekonomický růst ČR,“ uvádí některé z důsledků současné situace Jan Wiesner, prezident Konfederace zaměstnavatelských a podnikatelských svazů.

Soukromé vlastníky nemovitostí do jejich pronajímání nikdo tlačit nemůže. Zatím. Objevují se už ale nápady, že by pronájmy byly zdaněné vyšší sazbou z nemovitosti než ty, ve kterých jejich vlastníci bydlí.

„Daně z nemovitosti by mohly být nastaveny tak, že se zvýší všem, ale slevu by dostali ti, kteří byt užívají pro sebe (na základě trvalého bydliště) nebo jej dlouhodobě pronajímají nájemníkům (opět na základě trvalého bydliště a doložení nájemní smlouvy). Krátkodobé nájmy typu Airbnb a prázdné byty by platily maximální daň,“ navrhuje třeba ekonom a sociolog Akademie věd České republiky Martin Lux.

Kromě toho, že by byli vlastníci motivováni, aby nenechávali byty prázdné jen „na investici“, zvýšily by se daňové příjmy obcí. A ty by je mohly využít třeba na výstavbu nájemních nebo sociálních bytů.

Daň z nemovitosti je v Česku obecně nízká, navíc neodráží tržní hodnotu nemovitosti. „V praxi se pak může klidně stát, že vlastník bytu v Praze, jehož tržní hodnota je sedm milionů korun, platí nižší daň z nemovitosti, než vlastník podobného bytu například v Ústí nad Labem, jehož tržní hodnota je 700 tisíc korun. To jde přitom v zásadě proti principu majetkové daně,“ podotýká Marek Vácha, mluvčí Institutu plánování a rozvoje hl. m. Prahy (IPR).

Obce se velké části svých bytů zbavily rozprodejem do osobního nebo družstevního vlastnictví. Jednak si tím chtěly přilepšit do rozpočtu a také neměly prostředky na obnovu a správu bytového fondu. Toto rozhodnutí dnes většina oslovených expertů kritizuje.

Například do vlastnictví hl. m. Prahy přešlo po roce 1991 přibližně 194 tisíc bytů. Tehdejší regulované nájemné bylo ale tak nízké, že na údržbu nestačilo. Tehdejší politické a společenské klima navíc privatizaci obecního nemovitého majetku jednoznačně nahrávalo. Dnes je však situace zcela jiná. Praha spolu s městskými částmi vlastní a spravuje přibližně jen 31 tisíc bytů, přičemž ještě v roce 2011 to byl dvojnásobek. Od roku 2011 tedy každoročně v důsledku privatizace ubylo přibližně 3,6 tisíc bytů.

„V současné situaci, kdy se zhoršuje finanční dostupnost vlastnického i nájemního bydlení a město hledá finančně nákladné cesty, jak tuto situaci účinně řešit, například formou obnovení nové obecní či družstevní bytové výstavby, lze označit pokračování privatizace v takto velkém rozsahu za chybu,“ říká Vácha.

Mluvčí Platformy pro sociální bydlení Lenka Vojtíšková dodává, že obce se privatizací (která navíc někde pokračuje dodnes) nepromyšleně zbavily nástroje podpory svých občanů. „Nebyla to pouze vina obcí – na ty byl převeden majetek státu, který byl často ve špatném stavu, neexistovala státní bytová politika, žádná podpora obcím apod. Politika obcí se ale částečně zlepšuje, státní bytová politika bohužel prakticky stále neexistuje.“

Brno rozprodalo zhruba polovinu svých bytů. „I v současnosti se ukazuje, že město, popřípadě městské části, nedokážou z velké části z minulých let hodně zanedbaný bytový fond vždy efektivně spravovat a tedy využívat, protože na to prostě nemají dost peněz. Dostáváme se pak trochu do začarovaného kruhu, neboť současně městská pokladna přichází o peníze z nájmu volných a nevyužívaných bytů,“ upozorňuje primátorka moravské metropole Markéta Vaňková.

Je ale přesvědčená, že určité množství bytů si město vždy musí udržet. „Chceme udržet minimálně 15% podíl obecních bytů na celkovém počtu bytů v Brně. Tato část bytového fondu musí zůstat k dispozici pro slabší a potřebné, zejména sociální případy, ať už se jedná třeba o lidi se zdravotním postižením nebo seniory,“ uvedla.

„Zájem stavět obecní byty Brno proklamuje kontinuálně, překážku ale představuje legislativa a dlouhé povolovací procesy. Pomohla by nám úprava stavebních předpisů,“ dodala Vaňková.

Zahraničním příkladem hodným následování nám může být blízká Vídeň. „Pokud mám ve městě 60 procent bytů ve vlastnictví obce, která i dále staví nové byty, mohu mít aktivní bytovou politiku. Pokud vlastním jen zlomek celkového bytového fondu, moje možnosti jsou velmi omezené,“ podotýká realitní expertka advokátní kanceláře Squire Patton Boggs Lenka Nová.

Je ale také třeba vzít v úvahu národní preference. Zatímco jinde je běžné bydlet celý život v nájmu, u nás chce byt každý vlastnit. Podle nedávno zpracované analýzy MPSV žije v ČR ve vlastnickém asi 68 procent obyvatel, v nájemním jen necelá pětina. A dokud se to nezmění, nebudou mít soukromí developeři motivaci stavět na pronájem.

„Projektů novostaveb bytových domů, v rámci kterých developer nově dokončené bytové jednotky pronajímá, jsou v Praze víceméně jen jednotky,“ říká za hlavní město mluvčí IPR Vácha. Brzdami takto zaměřených projektů jsou podle něj také velmi dlouhá doba návratnosti investice, nutnost vysokého podílu vlastních prostředků a s tím spojené obtížné financování.

Pokud jde ale o obce a stát, ukázkou toho, že to jde, může být Ostrava. Ta připravuje a v některých případech již realizuje pět projektů bytových domů v centru města se 178 nájemními byty. „Jedná se o novostavby nebo rekonstrukce domů, v nichž byly dosud kancelářské prostory. Pokračujeme tak v úsilí o oživení historického centra města, kde je jednou ze základních podmínek úspěchu navýšení počtu rezidentů v lokalitě,“ upřesňuje resortní náměstek ostravského magistrátu Radim Babinec.

Aby mohly obce u nás začít ve větším měřítku stavět nájemní bydlení, je podle Svazu měst a obcí třeba řešit související náklady. Jako požadavky na kanalizaci a vodovodní řad, tedy i kapacitu čističek odpadních vod, občanskou vybavenost a celkovou infrastrukturu obcí.

Stát výstavbu a sociální bydlení podporuje různými dotacemi nebo příspěvky. Ty jsou ale podle lidí z praxe buď relativně nízké nebo nestačí na to, aby se potřebné projekty nastartovaly. „Státní programy na podporu výstavby sociálních bytů obcemi nejsou příliš úspěšné. Příspěvky na bydlení jsou jen pro velmi malou skupinu rodin,“ myslí si advokátka Squire Patton Boggs Lenka Nová.

„Výstavba zdaleka vše nezachrání. Je potřeba jednak prevence ztráty bydlení (přitom například současný návrh reformy dávek na bydlení ohrožuje další tisíce rodin), zapojení soukromých majitelů do poskytování finančně dostupných bytů, řešení problému investičního a spekulativního obchodování s byty a podobně,“ doplnila Lenka Vojtíšková z Platformy pro sociální bydlení.

Nová tvrdí, že bez intervence státu se problém zhoršující se dostupnosti bydlení bude jen dále prohlubovat. „Bydlení není běžný produkt na trhu. Je potřebné pro uspokojení nejzákladnějších potřeb obyvatel. Není však správné toto téma eliminovat na sociálně nejzranitelnější skupiny obyvatel a příspěvek na bydlení. Je potřebná koncepce a aktivní politika ze strany státu směřující k rozvoji bytové výstavby,“ zdůrazňuje.

Odborníci proto volají po úpravě problematiky dostupného bydlení. „Návrh zákona o dostupném bydlení by měl být předložen do vlády v prosinci 2020. Zda bude schválen do konce volebního období, to bude záviset na legislativním procesu, tedy na době jeho trvání,“ uvedl mluvčí ministerstva pro místní rozvoj Vilém Frček.

Zákon by podle něj měl především odstranit některé překážky, které brání nové bytové výstavbě, zacílit na podporu družstevního bydlení, definovat sociální nájemní smlouvu, případně na zvýšení ochrany pronajímatelů s cílem umožnit snazší vymahatelnost práva v této oblasti. Zákon by měl také usnadnit přístup k bydlení středně příjmové třídě, zdravotně postiženým, samoživitelkám a také těm, kteří nejsou (bez vlastní viny) schopni nalézt odpovídající bydlení.

„Součástí zákona by mohla být například i povinnost developerů část bytů vyčlenit na dostupné bydlení s dostupnou výší nájemného, jako je běžný standard v evropských zemích,“ navrhuje radní pražského magistrátu Adam Zábranský.

Podle ministryně pro místní rozvoj Kláry Dostálové se zatím diskutují teze zákona. „Ten by měl řešit především otázky na nabídkové straně, překážky a limitující prvky, které prodražují a znepřístupňují nové bydlení. Cílem je rozšíření sektoru nájemního bydlení, a to jak obecního, tak také družstevního,“ uvedla ministryně.

Existují i nástroje na zatraktivnění výstavby a provozu dostupného bydlení pro soukromé subjekty. Může jít o různé daňové úlevy nebo například o výstavbu a provoz formou PPP projektů. Veřejný sektor může spolupracovat s podnikateli i s nepodnikajícími právnickými osobami, které podporují konkrétní skupiny obyvatel. Kombinace vícerých forem podpory funguje například i ve Spojených státech.

Tady fungují rozsáhlé dotační programy na podporu dostupnosti bydlení z veřejných zdrojů, a to jak na federální úrovni, tak i na úrovních států a jednotlivých měst. Vyzkoušelo se mnoho různých řešení.

„Dnešní trend je, že se upouští od výstavby čtvrtí s dotovaným nájemním bydlením (tzv. housing projects). Ty v minulosti vedly k nežádoucímu vytváření vyloučených komunit a koncentraci chudoby. Na straně druhé, umísťování sociálně slabších rodin do bohatších prostředí v zájmu vytváření smíšených komunit má také svá negativa. Tyto rodiny musí například s ohledem na jinou cenovou úroveň v dané lokalitě vynakládat více prostředků na služby a zboží. Zároveň nemají možnost těžit ze systému vzájemné sousedské podpory, který funguje ve více homogenních chudších komunitách,“ vysvětluje právnička Lenka Nová.

Pokud jde o formy podpory ve Spojených státech, dnes vedou tzv. poukázky na bydlení (housing vouchers), které mohou být uplatněny na nájemní bydlení v jakémkoli domě. Základním kritériem je, zda rodina utrácí více než 30 procent svého příjmu na bydlení.