Článek
V Praze se za letošní druhé čtvrtletí prodalo 1 300 bytů. V průměru za jeden metr čtvereční kupci zaplatili 102 058 korun. To je o 2,5 procenta nižší cena než v předcházejícím kvartálu.
Čísla pochází ze statistiky developerů Trigema, Central Group a Skanska, která monitoruje celý trh a verifikuje ji IPR Praha.
Je to první pokles od poloviny roku 2015, tedy za čtyři roky. Právě od tohoto data také začal velmi prudký růst ceny nových bytů v hlavním městě. Od té doby se prodejní cena novostaveb zvýšila dohromady o neskutečných 84 procent.
Způsobeno to bylo hlavně vysokým převisem poptávky nad nabídkou. Cena bytů ale vystoupala tak vysoko, že už se pro běžné zákazníky staly zkrátka moc drahými. A začaly se tak propadat prodeje. V posledním roce potom začala růst i nabídka a situace se ustálila tak, že počet bytů v nabídce i roční prodeje se pohybují shodně okolo pěti tisíc kusů.
Už v posledních čtvrtletích tak bylo viditelné, že prudký růst cen pominul. Teď se úplně zastavil a došlo k tomu, že v kolonce prodaných bytů začala cena klesat.
„Důvodů je více. Jednak samotná cena už je poměrně vysoko. Zároveň transakční ceny ovlivňuje několik pražských projektů, které jsou naceněny levněji a v druhém čtvrtletí se v nich prodal větší počet bytů,“ říká k tomu majitel developerské společnosti Trigema Marcel Soural.
I přesto, že prodejní ceny zaznamenaly pokles, zůstávají velmi vysoké. V přepočtu to znamená, že průměrný nový 75metrový byt v hlavním městě se prodává za 7,65 milionu korun. Kdo by si ho chtěl koupit na hypotéku za aktuální sazbu, musel by mít podle pravidel České národní banky (ČNB) v hotovosti naspořenou alespoň pětinu, tedy 1,53 milionu korun.
Následně by při 20letém úvěru platil měsíčně splátky ve výši 33 229 tisíc korun. To je víc, než kolik aktuálně činí celá průměrná mzda v Praze. Ta je nyní 41 450 korun hrubého, tedy 30 619 korun čistého.
Aby banka mohla vůbec domácnosti takovou hypotéku podle pravidel ČNB poskytnout, nesmí splátka (v součtu s jakýmikoli jinými dluhy) překročit 45 procent čistých příjmů. Rodina by tedy musela mít čistý měsíční příjem 73 770 korun.
Jen úrok této hypotéky by dlužníka výhledově vyšel na 1,85 milionu korun.
Není proto divu, že počet prodaných bytů klesl meziročně o 16 procent. Mezi kupci zároveň ubylo těch, kteří si pořizují bydlení na úkor investorů. Ať už drobných, tak těch institucionálních, kteří skupují i celé domy. Ty stále láká roční výnos mezi 3 až 4 procenty, který mají z pronájmů, a zároveň vidina toho, že byt samotný ve střednědobém horizontu nabude na ceně.
Že klesla prodejní cena, ještě neznamená, že zlevňují developeři. Podle aktuálních údajů totiž naopak tzv. nabídková cena stoupla. I když už druhý kvartál v řadě mírně – tentokrát o 1,5 procenta. Činí 107 834 korun za metr čtvereční.
Zatímco prodejní cena se odvozuje od bytů, které za dané období zmizí z nabídek developerů (dohodne se jejich prodej), nabídková cena je průměr všech cen nacházejících se ve všech nabídkách.
Protože za současného stavu se kupující soustředí na levnější byty, ty z nabídek mizí jako první, a obě statistiky se tak liší jak v absolutních hodnotách, tak i dynamice.
Ani jiné varianty než koupě nového bytu se nejeví nijak příznivě. Secondhandové byty v nabídce realitních kanceláří stojí průměrně 89 694 korun za metr. Nájemné se pohybuje okolo 327 korun za čtvereční metr. Za průměrný 75metrový byt tak jeho majitel žádá v průměru činži ve výši 24,5 tisíce korun měsíčně.
Momentálně se na trhu podle statistik nachází 5 300 nových a 7 415 secondhandových bytů na prodej. Zároveň 7 453 na dlouhodobý pronájem a podle statistiky AirDNA ještě 11 222 bytů na krátkodobý pronájem, hlavně přes Airbnb.
Praha dlouhodobě tvoří přibližně polovinu českého realitního trhu. Ve zbytku republiky se v uplynulých třech měsících prodávaly nové byty v průměru za 57 900 korun za čtvereční metr. Mezikvartálně je to o 3,1 procenta a meziročně dokonce o 14,7 procenta vyšší cena.
Stoupá i přesto, že se byty v regionech prodávají méně – a to meziročně o propastných 38,6 procenta. Mimopražský trh se tak nachází v podobné situaci jako ten pražský přibližně před rokem. Poptávka klesá, ale cena stále roste. V případě Prahy se ukázalo, že tento – z pohledu ekonomické teorie abnormální – stav trvá jen omezenou dobu.
Z regionů, kde statistika registruje alespoň 30 prodaných bytů za čtvrtletí, je nejdražší Jihomoravský kraj s průměrnou prodejní cenou 68 948 korun za metr čtvereční. Naopak nejlevněji z „realitně velkých“ krajů bylo v Pardubickém kraji, kde se nové byty prodávaly v průměru za 41 460 korun na metr.
Úplným extrémem byl v uplynulém kvartálu Liberecký kraj, kde statistika zachytila pouze deset prodaných bytů. Ovšem za průměrnou cenu 116 518 korun za metr, což by bylo víc než v Praze. Podle statistiků Trigemy jde ale o apartmány v horských střediscích, které nelze s klasickými byty ve městech porovnávat.
