Nová pražská čtvrť už roste. ČD ale začaly prověřovat smlouvy s developerem

Kontroloři Českých drah spustili na pokyn vedení státního podniku prověrku kontraktů s developerskou společností Sekyra Group na prodej pozemků okolo Smíchovského nádraží v Praze 5. Na parcelách od loňského roku vzniká nová čtvrť Smíchov City.

„Všechny dříve učiněné kroky v tomto projektu prověřuje na základě zadání současného managementu interní audit,“ řekl mluvčí Českých drah Robert Pagan. „V případě Smíchova jde o velmi starý projekt založený již v roce 2005 a je potřeba pro případné budoucí rozhodování zmapovat historii jeho vzniku a vývoje smluvních vztahů,“ dodal.

Výsledky auditu mají mít řídící orgány drah k dispozici za několik týdnů. Podle Pagana se postupně prověřují všechny realitní projekty Českých drah.

Sekyra Group realitního magnáta Luďka Sekyry se ke kontraktu s Českými drahami dostala na základě výběrového řízení z roku 2004. Pozemky ovšem developer nezískal do svého vlastnictví, nýbrž si je do budoucna jen smluvně zajistil. Do majetku investora mají pozemky postupně přecházet až těsně před výstavbou, a to na základě aktuálních cenových posudků.

„Hlavními kritérii byly výhodnost pro ČD, kvalita předloženého záměru, komplexnost a reálnost předložené nabídky a schopnost zájemce realizovat předložený podnikatelský záměr zhodnocující majetek ČD,“ odpověděl zástupce drah na otázku, co určilo vítěze tendru.

Sekyra s Českými drahami následně na základě smlouvy vytvořili společný podnik Smíchov Station Development. Pod taktovkou této společně řízené firmy se zrodila podoba nové čtvrti plné bytů, kanceláří, obchodů a restaurací.

Hlavním úkolem společného podniku bylo připravit území pro výstavbu a navrhnout koncept. Mimo jiné se musel změnit územní plán. Klíčovou změnu se podařilo prosadit v roce 2014. Povolovací proces vyvrcholil v roce 2019, kdy zahajovací část projektu získala stavební povolení. Teprve v této fázi přistoupila společnost Sekyra Group ke koupi pozemků pro první část projektu.

Přestože se na půdě Smíchov Station Development připravovaly základní obrysy projektu, klíčová razítka v podobě územního rozhodnutí a stavebního povolení si sháněl developer sám.

„ČD pozemek nepřeváděly s územním rozhodnutím, územní rozhodnutí všech částí projektu připravujeme samostatně, nepromítá se do kupní ceny pozemku,“ doplnil Anderle ze Sekyra Group.

Podle kupní smlouvy z prosince 2019 uzavřené mezi Českými drahami a Sekyrovou firmou Smíchov One koupil developer 43 157 metrů čtverečních za 267 milionů korun bez daně z přidané hodnoty. Metr čtvereční tak bez daně vyšel na 6 194 korun, s daní na 7 495 korun.

Podle oslovených developerů a realitních obchodníků je však při podobných obchodech obvyklé, že investor neplatí za výměru pozemků, ale za takzvané hrubé podlažní plochy. V první etapě smíchovského projektu jich vznikne 55 tisíc metrů čtverečních. Na konci předloňského roku se za metr čtvereční hrubé podlažní plochy platilo podle realitních specialistů u projektů s územním rozhodnutím kolem 20 tisíc korun. Pokud by se takto počítala cena pozemků pro první etapu projektu Smíchov City, zaplatil by stavebník 1,1 miliardy korun. Tedy o 833 milionů korun více, než kolik činí cena bez daně uvedená v kupní smlouvě.

Na rozdíl mezi kupní cenou pozemků po zahajovací fázi smíchovského projektu a cenami okolních parcel jiných developerů poukázali v květnu Reportéři České televize. Sekyra Group se ale následně proti vyznění pořadu ohradila s tím, že uvedeným způsobem kalkulovat a srovnávat ceny nelze.

Developer tvrdí, že k ceně je nutné připočítat ještě zhruba dalších 100 milionů korun potřebných pro výkupy nemovitostí třetích stran. Dalších 300 milionů korun má investor v první etapě nalít do vybudování městské infrastruktury. Když se navíc cena přepočítá jen na zastavitelné komerční plochy, vychází podle developera zcela jiné číslo.

„Investice do pozemku je zde 425 milionů korun a podmiňující investice do nadřazené infrastruktury přibližně 300 milionů. Platíme tedy kolem 17 tisíc korun za metr čtvereční budoucí čisté plochy za pozemek ve stavu po změně územního plánu,“ dodal ředitel Sekyra Group Anderle.

Developer navíc cenu obhajuje tím, že roky financoval celou činnost společnosti Smíchov Station Development, tedy společného podniku s Českými drahami. „Kdyby se záměr nezdařil, tak to bylo riziko jedině pro Sekyra Group,“ dodal šéf skupiny Anderle. Podle manažera je též důležité, že se pozemky nekupovaly za ceny z roku 2005, ale až ceny stanovené znaleckým posudkem po zhodnocení parcel změnou územního plánu.

Znalecký posudek zhotovila v říjnu 2019 společnost Kopprea – znalecký ústav. Objednavatelem byla Smíchov Station Development financovaná ze strany Sekyra Group.

„My jsme poskytovali půjčku společnému podniku a společný podnik objednával posudky a byl tím, kdo posudky platí. Znalce jsme instruovali my a České dráhy společným podpisovým právem. Přímý vztah se znalcem měl společný podnik Smíchov Station Development, nikoliv Sekyra Group,“ popisuje Anderle.

Společnost Kopprea coby zhotovitele posudku vybralo představenstvo společného podniku na základě nejlepší nabídky získané po obeslání různých znalců. České dráhy si následně objednaly ještě kontrolní posudek u poradenské společnosti Grant Thornton. Na vyšší hodnotu pozemky ocenila Kopprea. „Akceptovali jsme vyšší z cen a ta se propsala do kupní smlouvy,“ uvedl šéf Sekyra Group.

Texty cenových posudků zatím zveřejněné nebyly. České dráhy se dosud odvolávaly na to, že ke zveřejnění potřebují souhlas developera. Sekyra Group s publikací souhlasí za podmínky, že posudek doprovodí ještě zpráva dalších poradců.

„Měli bychom zajistit, že posudky budou správně interpretovány. Měli bychom proto oslovit někoho z renomovaných znalců či auditorů, aby posudek prošel, nějak ho interpretoval a dal k němu dobrozdání,“ soudí výkonný ředitel Sekyra Group.

Developer se obává, že zveřejnění posudku bez dalšího komentáře by mohlo být zneužito. „Posudek je velmi komplexní materiál. Chceme zabránit tomu, aby z něj někdo vytáhl nějaké údaje a bez znalosti kontextu je interpretoval špatně. Nebráníme se zveřejnění, ale současně se domníváme, že by k tomu mělo dojít s komentářem,“ dodal Anderle. Dráhy s navrženým postupem souhlasí.

Vyhotovení posudků v říjnu 2019 bylo předpokladem pro uzavření nové rámcové smlouvy mezi Českými drahami a Sekyra Group. To se stalo 18. prosince 2019. Nový kontrakt nahradil původní dokument z roku 2005.

„Uzavřela se podstatně jednodušší smlouva, než byla ta původní, a to hlavně díky tomu, že společný podnik řadu úkolů již splnil,“ sdělil Anderle.

České dráhy uvádějí pro uzavření nového kontraktu ještě další důvody. Přestože pro vítězství Sekyra Group v soutěži z roku 2004 měla hrát roli i výhodnost kontraktu pro České dráhy, státní podnik zpětně připouští, že vzájemné vztahy s developerem zcela vyvážené nebyly.

„V roce 2019 vyvrcholilo několikaleté úsilí managementu ČD o dosažení vyváženějších podmínek ve prospěch ČD,“ uvedl mluvčí drah. Následovala obchodní jednání, na jejichž základě se kontrakt aktualizoval. „Externí právní stanovisko konstatuje, že tato nová smlouva odstranila nevyváženost smluvních stran, která byla v neprospěch ČD, a benefit ČD spočívá zejména v aktualizaci kupní ceny ve vztahu k současným tržním podmínkám,“ dodal tiskový zástupce drah Pagan. Nové smlouvy schválilo představenstvo i dozorčí rada Českých drah.

Zajímavostí je, že kupní smlouvu na pozemky potřebné pro výstavbu první etapy Smíchov City uzavřely obě strany 19. prosince 2019, tedy jen den po podpisu nové rámcové smlouvy.

„Posouzení původního rámcového kontraktu, vyjednání jeho aktualizace a následné schválení trvalo řadu měsíců. K podpisu tedy došlo až po dlouhé přípravě, po obchodních jednáních se smluvním partnerem a samozřejmě po schválení orgány společnosti,“ vysvětlil mluvčí Českých drah. „Takto to bylo od začátku plánované. Byla za tím velmi dlouhá a usilovná práce,“ doplnil zástupce Sekyra Group.

Investor zatím od Českých drah získal jen zhruba čtvrtinu pozemků potřebných pro celou čtvrť Smíchov City. Další bude přikupovat postupně s přidáváním dalších etap projektu.

„Rámcová smlouva říká, že po dobu pěti let se bude postupovat podle posudku, který byl zpracovaný k danému datu. Cena se však bude indexovat podle nárůstu cen pozemků v Praze,“ popisuje ředitel Sekyra Group, jak se bude cena dalších parcel vypočítávat.

České dráhy deklarují, že chtějí z dalších prodejů parcel dostat maximum možného. „V případě dalšího prodeje pozemků budou ČD postupovat tak, aby dodržely historické závazky právnické osoby ČD, a.s., ale zároveň vyvinou maximální snahu vyjednat pro ČD co nejlepší podmínky opřené o posudky renomovaných znalců a odpovídající reálné situaci na trhu v době prodeje,“ řekl mluvčí státního podniku.

Výstavba Smíchov City začala v září 2020. První etapa vzniká na severní straně území poblíž autobusového nádraží Na Knížecí. Součástí velké čtvrti budou i nová náměstí a kilometrový pěší bulvár. V jižní části vznikne nový kampus České spořitelny. Na projektu se podílí řada renomovaných architektonických studií.