Nová dohoda Prahy s developery může zdražit bydlení

V praxi by to znamenalo, že u projektu, ve kterém bude třeba změnit územní plán na stavební pozemek, bude muset stavební investor zaplatit pevně danou částku na vybudování veřejných prostor – například škol, parků nebo infrastruktury.

Stavba veřejných prostranství ale úplnou novinkou není. Zásadní změnou má být fixní podíl financí, které musí developeři povinně odvést do fondu. Aktuální magistrátní návrh s názvem „Metodika kontribuce investorů“ představil formu, jakou by se měla tato jasně daná částka prostřednictvím investorů financovat. O finální ceně ale zatím jasno není. Diskuze se točí kolem částky mezi 500–1500 korun za metr čtvereční plochy bytu.

„Pokud je v současnosti některé území nezastavitelné, má naprosto jinou hodnotu, než kdyby v lokalitě došlo ke změně územního plánu na stavební pozemky. Vezměme si například Letňany. Ve chvíli, kdy by Praha změnila některou část této lokality na stavební, cena pozemku se mnohonásobně zvýší. Developeři by proto měli nést spravedlivý podíl např. na budování infrastruktury či veřejného prostoru. Jedná se o obdobný princip společenské odpovědnosti firem,“ popisuje Petr Hlaváček, náměstek pražského primátora pro územní rozvoj.

Pražský magistrát na dojednání spolupráce pracuje už delší dobu. Teď ale hlásí, že by k finální dohodě mohlo dojít do konce letošního roku.

Někteří odborníci tvrdí, že s novými pravidly by mělo dojít ke zrychlení jednání o změnách územního plánu, což by zároveň mohlo ušetřit část nákladů na developerskou výstavbu přímo stavebním firmám a developerům. Změnit územní plán v Praze trvá v průměru 6,5 roku, některé projekty na změnu čekaly ale podstatně déle. Například Smíchov City skupiny Sekyra Group čekal na změnu územního plánu přes deset let.

Podporu si dohoda vysloužila například u šéfa a zakladatele největšího rezidenčního stavitele bytové výstavby v Česku, Central Group, Dušana Kunovského. V rozhovoru pro Seznam Zprávy ale připomněl, že tyto platby developerů by měly být chápány jen jako jejich dobrovolný příspěvek samosprávám pro potřeby rozvíjené lokality.

„Možné příspěvky developerů nemají pokrývat veškeré náklady na potřebné školy a další veřejnou vybavenost a infrastrukturu. Zajistit jejich financování je přece úkolem veřejné správy. Proto všichni platíme tak vysoké daně. Hlavní úkoly soukromých investorů jsou dva – kvalitně stavět a platit státu daně. Jen v Praze inkasuje stát za každý nový byt na daních kolem jednoho milionu korun,“ zdůrazňuje šéf Central Group a člen Sdružení pro architekturu a rozvoj Dušan Kunovský.

Navrhuje proto, aby se výše příspěvku odvíjela od hrubé podlažní plochy připravovaného projektu. Nesmí jít ale o nereálné částky, které by jen zhoršovaly situaci na trhu bydlení a zdražovaly nové byty pro koncové kupující.

„Je třeba být realista – pokud budou požadavky na příspěvky investorů přehnané, povedou jen k dalšímu zdražení pro finální kupující. Už teď je u nás bydlení nejméně dostupné ze všech okolních zemí,“ říká partner KPMG a člen Sdružení pro architekturu a rozvoj Pavel Kliment.

A třeba Marcel Soural, předseda představenstva společnosti Trigema, s dohodou nesouhlasí vůbec. „Stát a obce by neměly přesouvat odpovědnost za větší veřejné projekty na soukromé firmy. Místo toho by měly především plnit svoji úlohu, tedy včetně zajištění rozvoje občanské vybavenosti, dopravní infrastruktury a dalších veřejných investic,“ je přesvědčen.

„Výstavba bytů je už několik let nedostatečná. Důvodem je komplikované a zdlouhavé povolovací řízení. Ať nás nechají stavět. Díky rostoucí nabídce nových bytů klesne tlak na růst jejich cen,“ dodává pro Seznam Zprávy Soural.

Zároveň ale připomněl, že je důležité nastavit pravidla, podle nichž se budou moci developeři a všichni ostatní řídit. „Tyto podmínky by však měly být jednoznačné a dlouhodobé a neměly by se po každých nových volbách, kdy může přijít i jiná politická reprezentace, měnit,“ dodal.

Central Group Dušana Kunovského navrhuje, aby příspěvek investorů do fondu činil 500 korun za metr čtvereční hrubé podlažní plochy (HPP). „U průměrně velkého pražského bytu to odpovídá zhruba 50 tisícům korun. Při zhruba 5600 nových bytech prodaných v minulém roce by to přineslo Praze kolem 280 milionů korun. A to jen z nových bytů a jen v Praze,“ vysvětluje částku Kunovský. Většina velkých developerů s ním souhlasí.

Pražský plán počítá s tím, že sumu nebude třeba platit přímo hotovostí, ale výstavbou už zmíněných škol, parků, nebo například poskytnutím bytů městu. S jinou variantou přišel Marcel Soural z Trigemy. „Jednou z cest, jak situaci řešit, by mohl být spíše postup, kdy by část prostředků, jež jsou nyní prostřednictvím daně z přidané hodnoty odváděny státu, doputovala až k jednotlivým obcím a městským částem.“

To by podle něj přineslo užitek jak současným, tak i budoucím rezidentům. Například v Praze se průměrná cena nového bytu nyní pohybuje okolo 6,5 milionu korun. Výše odvodu daně u takové jednotky je zhruba 1 milion korun. Polovina z této částky by šla do rozvoje lokality, kde nový developerský projekt vznikne. „Díky tomu, že se v Praze každoročně prodá pět až šest tisíc nových bytů, jedná se již o relativně významný objem peněz, které by mohli místní využít,“ dodává Soural.

Při jednání vedení magistrátu se zástupci investorů se jednalo také o požadavku odlišit výši příspěvků u projektů, které vznikají v souladu s platným územním plánem, a projektů, pro které je třeba jeho změna.

V druhém případě je podle tiskové zprávy Sdružení pro architekturu a rozvoj většina velkých pražských developerů připravena platit do fondu veřejných investic trojnásobek částky navrhované Kunovským, tedy 1500 korun za metr čtvereční HPP.

Některé pražské městské části ale přišly v srpnu s vlastní iniciativou, ve které navrhují ještě vyšší příspěvky: 1500 Kč za metr čtvereční tam, kde nedochází ke změně územního plánu, a 2000 za projekt, kde se plán mění.

Evžen Korec, majitel a šéf developerské firmy Ekospol, považuje Hlaváčkův návrh za rozumnější. „Příspěvek bez změny územního plánu by měl být maximálně do 1000 korun. Těch 1500 korun už je poměrně vysoká částka,“ říká. Také podle Kunovského by příspěvky ve výši zhruba 150 až 200 tisíc korun za průměrný pražský byt jednoznačně zvýšily cenu nového bydlení. V cenících developerů by se pak projevily jako samostatná položka – poplatek městské části.

Jasnější pravidla pro dohody mezi obcemi a developery připravuje i Ministerstvo pro místní rozvoj. Takzvané plánovací smlouvy jsou součástí nového stavebního zákona, který v srpnu posvětila vláda a nyní míří do Poslanecké sněmovny.