Nemovitosti zdražují rychleji, než ČNB čekala. Krocení hypoték se blíží

Česká národní banka bedlivě sleduje chování bank, aby zachytila jejich rizikové chování. „Nejvíc nás trápí scénář, kdy některé banky uvolní své standardy, tedy půjčují méně ostražitě. A následně ostatní banky, aby neztratily tržní podíl, je začnou uvolňovat taktéž,“ říká pro SZ Byznys šéf sekce finanční stability ČNB Jan Frait.

Jak jsou na tom tuzemské banky aktuálně? Naplňují se obavy, že lidé a firmy přestávají splácet své úvěry?

Nikoli. Téměř všechny ukazatele se v průběhu celého loňského roku zlepšovaly navzdory tomu, že tady máme poměrně silnou recesi. Je to hodně dáno tím, že toto není běžná recese. Jsou tu nebývale rozsáhlá opatření států fiskální i legislativní a také politiky centrálních bank, které potenciální úvěrové ztráty bank buď eliminují nebo snižují a posouvají do budoucna.

Napřed byla splátková moratoria, která zabránila tomu, aby se úvěry dostaly do selhání. A teď je tu fiskální pomoc či jiná asistence vlády zasaženým podnikatelům nebo podnikům. Plus samozřejmě podpora zaměstnanců. Takže míry selhání zůstávají nízké.

Vládní pomoc tedy byla účinná?

Ano. Samotný podíl úvěrů se selháním ale není úplně podstatný ukazatel. Je důležité vědět, kolik úvěrů selhává a potom také kolik nových jich přibývá. A pokud jich selhává málo a zároveň roste celkový objem úvěrů, relativní ukazatel se téměř nezhorší.

Takže špatných úvěrů přibývalo, ale zároveň přibývalo mnoho nových, hlavně hypotečních úvěrů?

Přesně tak. A nás spíš vždy zajímá míra selhání, to znamená, kolik z existujících úvěrů se dostane do stavu selhání v daném roce. A druhá věc, na kterou se díváme, jsou náklady na riziko, to znamená, kolik opravných složek se vytvoří proti celkovým aktivům bank. A pokud jde o ty míry selhání, tak to číslo se mění tak, že v recesi vždy vyletí na chvilku nahoru třeba z průměrných dvou nebo tří procent a v době se to zase zlepšuje. Nic takového jsme ale zatím neviděli.

Překvapuje vás to?

Nás to nepřekvapuje, protože chápeme, z čeho to pramení. V této recesi jsou zásahy a podpory ze strany vlád i centrálních bank tak silné, že výrazně omezují propad příjmů dlužníků a snižují náklady dluhové služby. I v závažných případech se problém odložil na pozdější dobu. Jestli to je dobře, nebo špatně, to je otázkou, kterou v tuto chvíli nemá moc cenu řešit.

Naše modely odhadují, že pokud by se ekonomika odvíjela podle loňské makroekonomické prognózy ČNB obsahující druhou vlnu pandemie, v průběhu letošního roku by se mohlo do selhání dostat zhruba šest procent podnikových úvěrů, dvě procenta hypoték a pět procent úvěrů na spotřebu. Ale toho pravděpodobně ani nedosáhneme. To znamená, že míra selhání bude díky vládním opatřením pravděpodobně nižší.

Kdyby recese probíhala podobně jako v minulosti, jako nevýkonných by se v horizontu jednoho roku ocitlo zhruba 120 miliard korun podnikových úvěrů, 25 miliard korun v hypotékách a 35 miliard korun úvěrů na spotřebu. A z toho, kdybych to přehnal, by banky přišly o 70 až 90 miliard korun.

Ztráta by tedy byla maximálně na úrovni zisku roku 2019?

Ano. Zisk bankovního sektoru v roce 2019 byl cca 90 miliard korun. Za loňský rok bude zřejmě méně než poloviční. Ale banky jsou na tom dobře, protože pořád ještě nerozdělily zisky ani za rok 2019, ani za rok 2020, což je zhruba 130 miliard korun. Kromě toho měly před nástupem pandemie více než 100 miliard korun kapitálu nad úrovní regulatorních požadavků, takže ta odhadovaná ztráta z úvěrů není něco, co by nás mělo z hlediska stability systému zásadně trápit.

Úvěrová aktivita v hypotékách byla loni obrovská. Plánujete zpřísnit kritéria DSTI (jde o podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr, pozn. red.) a DTI (poměr výše dluhu a čistého příjmu žadatele o úvěr, pozn. red.), aby nedošlo k přehřátí trhu?

My jsme už od loňska počítali s tím, že ceny nemovitostí a objem úvěrů na bydlení dál porostou, ale jak růst cen bydlení, tak dynamika úvěrů jsou na horní straně našich očekávání. Mysleli jsme, že tento růst bude slabší.

Nás ale především zajímá, zda banky nezačínají kolektivně podstupovat vyšší rizika. Loni na jaře a v létě bylo vidět, že banky standardy poskytování úvěrů spíše zpřísnily ze strachu z nárůstu ztrát. Ale potom se to začalo měnit a vzorec chování bank už není tak jednoznačný.

Jsou některé agresivnější?

Banky postupují různě. A nás nejvíc trápí scénář, kdy některé banky uvolní své standardy, tj. půjčují méně ostražitě, a ostatní banky, aby neztratily tržní podíl, je začnou uvolňovat taktéž.

V datech za první pololetí loňského roku to ještě vidět nebylo. V případě některých bank, které byly trošku uvolněnější, pokud jde o LTV (hodnota zastavované nemovitosti vůči úvěru, pozn. red.), se to dá řešit individuálně dohledovými nástroji. Jde primárně o to, aby takové banky k dodatečnému riziku vytvářely adekvátní kapitál. A teď se samozřejmě budeme dívat na to, co se dělo v druhé polovině roku, případně v prvních měsících letošního roku. Budeme to posuzovat někdy ve druhé polovině května a uvidíme.

Takže je ještě čas?

Nechci předjímat, ale můžeme říct, že pokud začnou být lidé optimističtější, nebo aspoň méně pesimističtí, ekonomika bude oživovat a zároveň zůstanou dlouhé úrokové sazby takto nízké, tak je zřejmé, že by mohla nastat „divočejší jízda“. A pak bychom se pravděpodobně museli k nějakým dalším limitům nad rámec LTV vrátit.

Optimismus, minimálně mezi investory na veřejných trzích, je poměrně velký. Když se podíváme na valuace českých bank, vrací se velmi rychle, kde byly před covidem. Sdílíte tento optimismus?

Pokud jde o domácí banky, tak optimismus relativně sdílím, to znamená, že naše banky prostě mají rezervy a jejich chování bylo rozumné, takže tady problém nevidím. Ale obecně – a nemyslím ani tak v Česku jako globálně – jsou ceny aktiv extrémně vyšponované.

Výnosy všeho, co je aspoň trochu bezpečné, jsou minimální. De facto se smrštily rozdíly mezi výnosy evidentně bezpečných a evidentně ne až tak bezpečných aktiv. Například dluhopisy rozvojových nebo rozvíjejících se zemí mají podobné požadované výnosy jako rozvinuté země. To samé vidíme i u korporátních dluhopisů i v sektoru komerčních nemovitostí. Tam jsou výnosy v segmentech, které evidentně nejsou nejkvalitnější, podobné jako v prime segmentu. V takto extrémní podobě se to dělo naposledy v roce 2005.

Tedy před velkou krizí v roce 2008 a 2009.

Akorát v té době mnozí tvrdili, že je to dáno tím, že trhy a instituce se mnohem lépe naučily řídit rizika. Já myslím, že dnes už si to myslí málokdo. A je evidentní, že poněvadž kvalitní dluhopisy jak vládní, tak privátní či korporátní nenesou prakticky nic nebo často i negativní výnosy, tak se investoři snaží hledat aspoň něco, co může něco vynést. V takové situaci je velmi těžké ocenit riziko, protože se oceňuje často podle relativně nedávného vývoje. Proto si skutečné riziko leckdo neuvědomuje.

Jaké budou důsledky této honby za výnosem?

Mám pocit, že nejen v hospodářské, ale i v politice obecně převládá určitá pseudoliberální asymetrie, že když jdou ceny aktiv nahoru, je to vlastně fajn a všichni jsou šťastní, a když začnou jít potenciálně dolů, tak tomu musí centrální banky a vlády zabránit stůj co stůj.

Využívá se podle vás nadměrně měnová a fiskální politika?

Vždy bude velký strach, aby náhodou ceny aktiv nešly dolů, protože by to pravděpodobně vedlo k posílení dezinflačních, či dokonce deflačních tlaků. Takže s ohledem na cíl cenové stability, což vidíme vzorově v eurozóně a nejenom tam, centrální banky všude tlačí svými nákupy výnosy k nule, ať už je to státní dluh, korporátní dluh, hypoteční zástavní listy, či dokonce akcie. Jak dlouho to může trvat, nevím.

V Česku bují emise korporátních dluhopisů. Loni jsme viděli pád Arca Capital. Vidíte v nich riziko?

Při tvorbě naší prosincové zprávy jsme se podrobně dívali, kolik těch dluhopisů na trhu vlastně je. Samozřejmě že nezachytíme spoustu emisí bez prospektu, směnek a privátně vydávaných emisí. Ale když se na to podíváme kvantitativně, ročně se takových vysoce rizikových firemních dluhopisů emituje v řádu jednotek miliard korun. To nepředstavuje riziko pro finanční stabilitu. Ale je fakt, že řada lidí těmito investicemi přijde o peníze, to si nemusíme zastírat.

Problém je právě v těch cenných papírech, které jste nezahrnul do vaší statistiky.

To budou další třeba dvě stovky emisí. Ale obecně platí, že když za vámi někdo přijde a přesvědčí vás, ať mu dáte peníze, těžko vám někdo zabrání, abyste mu je dal. Chamtivost je prostě odjakživa velmi silný prvek lidského chování. A otázkou je, jak moc tady může regulace zafungovat. Samozřejmě zde platí ochrana spotřebitele, která se týká prodeje. Problém je ale v tom, že se tyto směnky a dluhopisy prodávají často napřímo, nikoli přes zprostředkovatele, kteří jsou dohlížení ČNB.

Předpokládáte, že v Česku začnou ceny nemovitostí v příštích měsících stagnovat, nebo dál porostou?

Žádnou stagnaci cen zatím nevidíme. Počítali jsme s tím, že ceny porostou v loňském roce, a nevidíme moc důvod, proč by klesaly v letošním. K růstu přispělo určitě i zrušení daně z prodeje nemovitosti. Nicméně stále počítáme s tím, že ta tempa růstu klesnou k rozumnějším úrovním.

Vidíte riziko v tom, že budou muset své byty prodávat ti, na které dopadla současná krize?

Kdyby se teoreticky najednou na trh vrhl velký počet bytů, to znamená, že kdyby se tisíce domácností dostaly do úpadku, tak by pak cenový pokles mohl být spirálovitý směrem dolů. Skutečný vývoj by pak hodně záležel na tom, zda by se na ten trh dostaly primárně investiční byty, které byly koupeny s vidinou zhodnocení, nebo byty sloužící k vlastnímu bydlení.

Pokud by se do potíží se splácením hypoték dostaly ve větším počtu domácnosti, které v těchto nemovitostech bydlí, nastal by pravděpodobně scénář, jehož hezké ukázky máme k dispozici z poslední hypoteční krize roku 2009 a 2010 v zemích jako Irsko. Vznikla by z toho politická záležitost. Stát by se do toho vložil a nakonec by to dospělo k tomu, že by se banky musely s dlužníky nějak dohodnout, snížila by se jim například částka, kterou musí splácet a podobně. A na to je třeba dávat pozor, protože banky v tomto segmentu nejsou vystaveny jen úvěrovým či tržním rizikům, ale i rizikům politickým.