Nejvlivnější česká bankéřka: Hypotéky na 50 let? Šance na vlastní bydlení

Loni banky poskytly rekordní objem hypoték a v letošním roce hypoteční horečka ještě zesílila. Členka představenstva České spořitelny Daniela Pešková tipuje, že by se objem hypoték mohl letos dostat až ke 400 miliardám korun. Šlo by tak v meziročním srovnání o nárůst zhruba o 150 miliard.

Hypotéky jsou s ohledem na neustále rostoucí ceny bytů a začínající růst sazeb nedostupné pro stále více potenciálních zájemců. Pomoci by podle Peškové mohly mezigenerační hypotéky, tedy úvěry poskytované na výrazně delší dobu, než je dnes obvyklé.

Jedna z oblastí, která se zdála být vůči pandemické krizi imunní, jsou hypotéky…

No dokonce bych řekla, že jsme všichni dělali nějaké predikce a šlo to naprosto opačným směrem. To všechny překvapilo.

Loňský rok byl rekordní s objemem kolem 240 miliard a letošní vývoj naznačuje, že může být rekord překonán. Vy jste loni byli první v počtu i objemu nových hypoték, poskytli jste 23 tisíc hypoték v objemu přes 63 miliard. Očekáváte i letos tak silný rok?

Za letošní rok bych si tipla, že se můžeme dostat až ke 400 miliardám. Když se dívám na dosavadní vývoj po čtvrtletích, tak bych si to tipla. Můžeme si udělat sázku.

Růst objemu hypoték táhne růst ceny bytů. Jen za letošní první čtvrtletí vzrostly ceny bytů meziročně o téměř 13 procent a lidé si musejí na pořízení bytu půjčovat stále vyšší částky…

Je to vidět na průměrné hypotéce. Před několika lety jsme měli průměrnou hypotéku 1,5 milionu a dnes je 3,3 milionu. To je neuvěřitelné. Průměrná hypotéka jde nahoru a ceny bytů také rostou. Do Prahy, která je tahounem trhu, každý rok přichází kolem 10 tisíc lidí a developeři staví polovinu. Takže to nepokrývá ani poptávku. Dále to komplikuje a prodražuje zdlouhavé stavební řízení, protože když jako developer koupíte pozemek a čekáte tři roky na schválení, tak v tom držíte peníze, které máte půjčené, a to vše to zdražuje. Nevidím, že by měla přijít nějaká změna, která by ceny bytů srazila dolů. Naopak vše ukazuje na to, že to půjde postupně nahoru pořád dál.

Pro koho pak budou takové byty dostupné? Nemůže se stát, že se vlastnické bydlení stane pro velkou část lidí v zemi nedostupné?

Hypotéky jsou jedna z věcí, které tomu mohou pomoci. Můžeme se dívat na splatnost. Znáte takové to porovnávání, kolik ročních platů by bylo třeba dát na pořízení bytu.

V tomto srovnání jsme na tom nejhůře v Evropě.

Myslím, že Srbové jsou na tom snad ještě hůře. Hypotéky mohou pomoci. Česká národní banka už teď může ze zákona limitovat, kolik máte mít vlastních peněz k hypotéce, ale i jak velký násobek ročního výdělku může být váš úvěr i kolik z vašich měsíčních výdajů může dělat splátka. Potom můžeme vidět i tendence ze západní Evropy, kde mají mezigenerační hypotéky, protože ta splatnost je delší než 20 až 30 let.

Pokud vím, tak centrální banka je proti tomu poměrně ostražitá. Vy byste byli ochotni poskytovat mezigenerační hypotéky třeba na 50 let?

Rozhodně ne navzdory ČNB. Ale myslím si, že ten trh tímto směrem půjde. Aby lidé měli šanci vlastní bydlení získat, tak je možnost natáhnout splatnost. A otázkou je, zda je šance v Česku rozjet nájemní bydlení, aby začaly spolupracovat místní komunity s privátními investory. Je možné získat relativně levné financování z prostředků Evropské unie, takže možná i na projekty, jako když Česká spořitelna měla Spořilov nebo když Baťa stavěl byty pro své zaměstnance, tak i tomu bych dala šanci.

Jak je to možné, že si lidé stále berou tolik hypoték?

V Česku je jeden fenomén. V západní Evropě lidé spoří, aby si mohli užít důchod. A v Česku lidé spoří, aby peníze mohli dát dětem. Takže u nás existuje velký mezigenerační transfer, kdy se posílají peníze dál do rodiny. Je otázka, zda se i toto chování bude měnit. Ale je to silný fenomén, který podporuje vlastnické bydlení.

Movitější lidé investují právě do bytů, aby uchránili své peníze před inflací. Jak velký podíl z hypoték tvoří ty investiční?

To bych mohla jen odhadovat. Klient to může deklarovat, nebo když má klient tři a více hypoték, tak se to dá odhadnout, ale přesné údaje nemáme.

U hypoték se vede debata o poplatcích za předčasné ukončení hypotéky, kdy jdou klienti za lepší sazbou. U spořitelny teď v takovém případě klient zaplatí zhruba 700 korun. Banky chtějí tyto poplatky zvýšit. Když se podívám na rekordní čísla u hypoték a pěkné zisky bank, proč chcete tyto poplatky zvyšovat?

Protože na konci se současná situace negativně projeví v rozpočtu klienta. Je rekordní množství hypoték na trhu, ale 40 procent z toho je refinancování. Jak jsou stále nízké úrokové sazby, tak se klientům vyplácí hypotéku zaplatit a jít k jiné bance nebo v rámci té stávající banky získat levnější úvěr. Ale jak sazby postupně porostou, tak takových příležitostí bude méně a méně, protože se to začne méně vyplácet. Vždy jsme měli nějaký objem refinancování, když se třeba lidé rozvádějí, prodávají byt a podobně, kdy mají možnost splatit předčasně bez poplatků, ale byl to třeba poloviční objem oproti dnešku. Vezměte si, že jako banka přemýšlíte o tom, jak půjčíte peníze na hypotéku. Buď za sazbu na rok a víte, že po roce se bude refinancovat, versus to, že peníze půjčí na dlouhou dobu. Já jsem zastáncem toho, že hypotéka je významná součást rozpočtu a pro klienta je super, když si vezme fixní sazbu třeba na osm nebo deset let. A ta výše úrokové sazby odráží to, že my počítáme s tím, že se po tu dobu nebude měnit. A když to klient splatí předčasně, tak nám vznikají náklady spojené s tímto ušlým ziskem. A o to si chceme klientovi říct.

Jak by měl takový poplatek vypadat?

Pokud banka nemůže dělat dlouhé fixace výhodně, protože se na to nemůže spolehnout, tak by vlastně zbytečně zdražila. A to by se projevilo na rozpočtu klienta a myslím, že by to nebylo správné. Proto na půdě České bankovní asociace vznikl návrh, který leží ve Sněmovně, aby ty účelně vynaložené náklady spojené s refinancováním byly až tři procenta.

Tři procenta z té mimořádné splátky?

Ano. Před rokem 2016 to bylo deset procent a pak byla novela zákona, kterou každý vykládá nějakým jiným způsobem. A proto podporujeme tu novelu.

A byla by ta částka nějak limitovaná?

Tři procenta jsou částka, u které víme, že bychom mohli dále dělat nabídky dlouhých fixací a trh by byl stabilní. Cokoliv menšího bude problematické.

A znamená to, že ten trh teď není stabilní? Banky si už mohou oprávněně vynaložené náklady účtovat, to platí několik let. Je tu ale výklad zákona ze strany ČNB a ten neumožňuje bankám účtovat si náklady spojené s cenou peněz na trhu. Znamená to, že ČNB svým výkladem banky vědomě poškozuje?

Když se podívám, co banky na poli České bankovní asociace navrhují, a je to jiné, než co říká ČNB, tak ano. Ta tenze tu vznikla a diskuse trvají už nějakou dobu. A hypotečnímu trhu to nepomáhá.

Ale pomáhá to klientům. Konkurenční prostředí je větší.

Ale ten trh se také přiklonil ke krátkodobějším fixacím. Mají pocit, že mají výhodnou sazbu, ale mají ji třeba na rok. Oni nedokážou plánovat dlouhodobě a tuto nejistotu jim to přináší.

Banky přece stále nabízejí i fixace sazeb na dlouhou dobu.

Jasně. Ale delší sazby jsou dražší, protože se do nich promítá toto riziko. Je-li pro klienta ultimátní sazba, a ten trh hypoték je ze tří čtvrtin generován externími zprostředkovateli, tak preference krátkodobých fixací s vidinou, že každý rok mohu měnit banku, může mít na klienty negativní dopad. Pokud někdo letos na jaře nastoupil do výhodné roční sazby, tak si troufám tvrdit, že při refinancování za rok bude platit víc.

Nemůže zvýšení poplatků za předčasné splacení vést k určité unifikaci, že jako klient budu tušit, že ať půjdu kamkoliv, dostanu plus minus stejnou sazbu a přecházet nemá smysl, protože budu penalizován i desítkami tisíc korun? Neomezí to konkurenci?

A protože to dnes není, tak čtyřicet procent trhu tvoří přechody.

To vše jsou přechody mimo zákonem povolené situace?

Vždy je tam nějaké procento těch, kteří to využívají v zákonem stanoveným situacích, ale teď je to celkově čtyřicet procent a to je naprosto enormní.

Když to zvýšení poplatků projde, jak si vůbec klient ověří, že ta vypočtená částka je přesná? Nakolik bude mít možnost si to zkontrolovat?

Máme ukázat základní vzorec výpočtu a důležité je, že je tam ta hranice maximálně tři procenta z předčasně splacené částky. A to je jednoduché a srozumitelné.

A nepovede to tedy k omezení konkurence? Velké banky jako spořitelna, ČSOB a KB mají většinu trhu a pro jiné hráče bude obtížnější získávat větší podíl.

Podívejte se na to z pohledu klienta. Mají být všichni klienti v uvozovkách penalizováni vyšší sazbou, protože se tam promítá riziko toho, že ta osmiletá sazba nebude osmiletá? To nutí banky přenášet ty náklady na všechny, protože pak musím počítat s tím, že každá hypotéka má riziko, že se bude refinancovat. Nemohu počítat s tím, že když jsem peníze emitovala přes hypoteční zástavní listy, tak že to tak bude.

Když jste zmínila mezigenerační hypotéky, lze očekávat i jiné inovace, jak hypotéky zatraktivnit?

Velké debaty se vedou o zelených hypotékách, o komplexních řešeních, jež povedou k nižší uhlíkové stopě včetně tepelných čerpadel, izolace, fotovoltaiek. To určitě bude na trhu rezonovat.

Že by takové hypotéky byly zvýhodněné?

Třeba. Nebo budou nabízet řešení na klíč. U klientů daleko více rezonuje starost o klima, starost o to, v jakém stavu planetu zanechají, takže toto bude ten produkt odrážet.

A dále?

Bavíme se také o řešení situací, které teď na trhu jsou. Klient si vzal hypotéku na pozemek, začne stavět na rok a mezitím stavební materiál zdražil tak, že už mu na to hypotéka nestačí. Takže jak řešit takové situace třeba prodloužením splatnosti. Zároveň i situace lidí během podzimu svého života, tak jak zpětně udělat hypotéku nebo ji převést na děti. V těchto oblastech určitě nějaké inovace budou. A doufám, že nastane i inovace v oblastech s komunitami a obcemi, kde banky mohou pomoci s rozvojem nájemního bydlení. Tam určitě můžeme pomoci.