Článek
Komentář si také můžete poslechnout v audioverzi.
Žijeme v postfaktické době. Názor je postaven naroveň faktu, emoci analýzy, počtu lajků recenznímu řízení. A data za část celku se staví naroveň datům za celek.
A tak už skoro nepřekvapí, že si člověk (na profesní sociální síti) přečte, že v prosinci 2023 realizované ceny nemovitostí údajně překonaly předcházející cenové maximum z léta 2022. Anebo že si (s odkazem na nabídkové ceny z jednoho realitního serveru) v renomovaném hospodářském listu přečte, že ceny bytů údajně meziročně stagnují.
Mezitím přicházejí nová data od Českého statistického úřadu. Podle nich je realita zcela jiná. Podle statistického úřadu klesly ve čtvrtém čtvrtletí minulého roku ceny starších českých bytů (tedy bytů neurčených pro prvního uživatele) meziročně o 5,6 procenta. U pražských novostaveb, jejichž ceny údajně „neklesnou nikdy“, klesly ceny o 3,6 procenta.
Od svého vrcholu ve třetím kvartálu roku 2022 jsou tedy ceny českých starších bytů nižší o 6,6 procenta (v Praze ale jen o 2,6). U pražských novostaveb jsme od cenového vrcholu dokonce o 8,4 procenta níž.
Propad cen novostaveb je dokonce strmější, než tomu bylo v předcházejícím cyklu. Zatímco šest čtvrtletí po dosažení vrcholu v minulém cyklu (ten nastal v prvním čtvrtletí 2009) byly ceny novostaveb o 5,7 procenta pod vrcholem, nyní je to zmiňovaných 8,4 procenta.
Bude cenový pokles pokračovat? Zeptáte-li se na straně nabídky, dostane se vám vždy a zaručeně odpovědi, že určitě ne, naopak. Nedostatečná výstavba a klesající úrokové sazby České národní banky (ČNB) údajně povedou k tomu, že ceny nemovitostí zase začnou růst. Uslyšíte, že porostou „o pět nebo deset procent ročně“ nebo že se „za deset let zdvojnásobí“.
Jestli tomu tak opravdu bude, nevím. Jistě je namístě přirozená obezřetnost k tomu, co vám o budoucích cenách bytů říká někdo, kdo vám chce byt postavit či prodat. Je také dobré držet se několika faktů.
Zaprvé, při stávajících cenách jsou byty pro mediánovou rodinu dle údajů ČNB nadhodnoceny o 60 procent, pro investory pak o 20 procent.
Zadruhé, takzvané úrokové swapy, které předurčují cenu hypotečních úvěrů, v sobě již mají očekávané výrazné snížení krátkých sazeb v letošním roce. Ale s tím, že by sazby ČNB měly dál klesnout na nízké úrovně minulé dekády, rozhodně nepočítají. Pětiletý swap se již několik měsíců pohybuje kolem 3,5 procenta, což při historicky typické přirážce hypotečních úvěrů ve výši 1,2 až 1,5 procentního bodu nad tuto sazbu znamená, že sazby hypoték zůstanou (nejméně) letos velmi pravděpodobně na úrovni kolem 4,7 až pěti procent.
Zatřetí, během období let 2010 až 2014, kdy ceny nemovitostí v Praze stagnovaly, byl čistý přírůstek obyvatel Prahy zhruba 42 tisíc. Přičemž se dokončilo 22 tisíc bytů, což odpovídá hodnotě 1,9 nového obyvatele Prahy na jeden dokončený byt. V pětiletém období 2017 až 2021, kdy ceny vzrostly o 70 procent, byl čistý přírůstek 70 tisíc lidí a dokončilo se skoro 30 tisíc bytů (tedy 2,3 nově příchozího na nový byt). To nevypadá jako zásadní nepoměr či propast.
Počet dokončených bytů v bytových domech v Praze v roce 2023 dosáhl 5,5 tisíce, nejvíce od roku 2009. Počet zahájených bytů pak 4,2 tisíce, to je o 400 bytů více, než je dlouhodobý průměr. Počet vydaných stavebních povolení na rezidenční výstavbu dosáhl v minulém roce hodnoty skoro 1500, což bylo jen o fous méně, než je průměr let 2018 až 2022. Na to, že developeři „nebudou stavět“, jak hrozili, to tedy opravdu nevypadá.
A nakonec, určitě vás bude zase někdo přesvědčovat, že nejlepší ochranou před inflací jsou nemovitosti. A že „žádné zlevňování nebude“, protože se „do půl roku (míněno tehdy do léta 2023, pozn. autora) při dvacetiprocentní inflaci nemovitosti opět stanou vyhledávanou investicí“. Zkuste si v tu chvíli vzpomenout, že zatímco koncem roku 2023 byla cenová hladina bezmála o 24 procent vyšší než koncem roku 2021, růst cen starších českých bytů dosáhl za stejné období 7,4 procenta. A ceny pražských novostaveb dokonce o 0,4 procenta poklesly. Recept proti inflaci bych si představoval jinak.
