Článek
Návrh zákona, podle kterého nesmí nájemník dostat výpověď z bytu, jestliže v důsledku koronavirové krize není schopen platit své závazky, je v současné době v legislativním procesu, byl schválen v parlamentu.
Často kladené dotazy:
Odklad placení nájemného
I nadále platí uzavřená nájemní smlouva. Odklad placení nájemného se týká pouze těch nájemníků, kterým v důsledku mimořádných opatření vypadl příjem, a tak jednoduše nemají nájemné z čeho zaplatit, a to jen po nezbytně nutnou dobu, než si například vyřídí poskytnutí dávek na úhradu nájemného. Dlužný nájem budou muset uhradit nejdéle do konce května příštího roku, jinak hrozí výpověď z nájmu bytu bez výpovědní lhůty. Do té doby těmto nájemcům nelze dát výpověď z bytu. Odklad se týká nájemného, ne plateb za služby (plyn, elektřina).
Problém s placením nájmu musel vzniknout až po 12. 3. 2020, pokud nájemník měl dluh v souvislosti s nájmem již dříve (např. problémový neplatič), nevztahuje se na něj tato ochrana.
Absenci příjmů v souvislosti s mimořádnými opatřeními při epidemii musí nájemce pronajímateli prokázat, k důkazům může sloužit:
- Potvrzení o ztrátě zaměstnání nebo přerušení živnosti z důvodu mimořádných opatření, příp. ve spojitosti s dokladem z úřadu práce – tj. výpadek příjmu.
- Doklad o ošetřovném – tj. snížení příjmu.
- Doklad o karanténě – tj. snížení příjmu.
Pronajímatelé
Pronajímatel se může domluvit například na splátkovém kalendáři. Po skončení nouzového stavu může pronajímatel požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby omezení ve stanoveném rozsahu snášel, zejména pokud by mohl v důsledku omezení upadnout do takové nouze, že nebude mít ani na nutnou výživu vlastní nebo nutnou výživu osoby, k jejíž výživě je podle zákona povinen.
Odklad se týká nájemného včetně podnájmů a smluv na dobu určitou, i když smlouva končí před květnem 2021. Odklad se netýká záloh/plateb za služby (plyn, elektřina). Opatření vedoucí k odkladu splácení hypotečních úvěrů nyní řeší ministerstvo financí.
Květen roku 2021 je nejzazší termín pro úhradu dlužného nájemného. Pokud by ani do tohoto termínu dluh nebyl splacen, je to důvod k okamžité výpovědi bez výpovědní lhůty a pak pronajímatel postupuje stejně, jako by postupoval dříve, tedy v souladu s občanským zákoníkem. Týká se i smluv na dobu určitou.
Vyúčtování služeb a energií
Odklad plateb nájemného se netýká záloh na služby a energie. Lhůta pro doručení vyúčtování služeb a energií uživatelům bytů a nebytových prostor v bytových domech bude prodloužena o 4 měsíce, tj. doručení do konce srpna 2020. Odložení doručení vyúčtování není povinné, pokud je například prováděn dálkový odečet, je možné vyúčtovat v běžné lhůtě.
Pravidla pro odložení nájmu/pachtu prostor sloužících k podnikání
- Pronajímatel nemůže v ochranné době (období od 27. dubna 2020 do konce roku 2020) nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného, pokud prodlení nastalo:
a) v rozhodné době (období od 12. března do skončení MO při pandemii, max. do 30. června) a
b) v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo provozování podnikatelské činnosti
- Nájemce pronajímateli do patnácti dnů ode dne, kdy nastalo první prodlení s placením nájemného, doloží listiny osvědčující splnění podmínek podle písm. b).
- Pronajímatel může poté, co pominuly okolnosti podle písm. b), ne dřív než skončí nouzový stav, požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm požadovat, aby neplacení nájmu snášel.
- Neuhradí-li nájemce do konce roku všechny pohledávky na nájemném, má pronajímatel právo vypovědět nájem, výpovědní doba činí 5 dní. Pronajímatel má toto právo i tehdy, prohlásí-li nájemce, že tyto dluhy na nájemném ani v ochranné době neuhradí.
- Zanikne-li či skončí nájem před uplynutím ochranné doby, je nájemce povinen uhradit všechny pohledávky, které se staly splatnými v rozhodné době, do 30 dnů od zániku či skončení nájmu.
- Pronajímatel však i nadále může ukončit nájem z jiných důvodů.
Pravidla pro odložení nájmu prostor sloužících k bydlení
- Pronajímatel nemůže v ochranné době (období od 27. dubna 2020 do konce roku 2020) nájem jednostranně ukončit pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného, pokud prodlení nastalo:
a) v rozhodné době (období od 12. března do skončení MO při pandemii, max. do 31. července) a
b) v důsledku omezení plynoucího z mimořádného opatření při epidemii, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného
- Nájemce pronajímateli bez zbytečného odkladu doloží okolnosti prodlení podle písm. b), potvrzením od příslušného ÚP ČR, kterému pro vystavení potvrzení musí nájemce doložit podklady, které budou dostupné u ÚP.
- Pronajímatel může poté, co pominuly okolnosti podle písm. b), ne dřív než skončí nouzový stav, požadovat zrušení nájmu, nelze-li po něm požadovat, aby neplacení nájmu snášel, pokud by např. v jeho důsledku neměl peníze na výživu vlastní či výživu jiné osoby.
- Neuhradí-li nájemce do konce roku všechny pohledávky na nájemném, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.
- Pronajímatel však i nadále může ukončit nájem z jiných důvodů.
Může nájemce během nouzového stavu vypovědět nájemní smlouvu z prostor, kde má provozovnu, dřív?
Na podnikatelské pronájmy nemovitých věcí se aplikují ust. § 2302 a násl. občanského zákoníku. Je-li nájemní smlouva uzavřena na dobu určitou, je možné jí vypovědět, ztratí-li nájemce – podnikatel způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen (§ 2308 písm. a) OZ), a to s tříměsíční výpovědní lhůtou (§ 2310 odst. 2 OZ). Je-li nájemní smlouva uzavřena na dobu neurčitou, je možné jí vypovědět v šestiměsíční výpovědní době, nicméně ze závažných důvodů se lhůta zkracuje na 3 měsíce (§ 2312 OZ). Trvá-li nájem po dobu delší než pět let a vzhledem k okolnostem strana nemohla předpokládat, že druhá strana nájem vypoví, je výpovědní doba vždy šestiměsíční. Pokud je však smluvená výpovědní doba kratší, pak se výpovědní doba řídí sjednanou dohodou (tzn., je-li nájem delší než pět let a smluvená výpovědní doba je stanovena na 4 měsíce, pak se výpovědní doba řídí smlouvou).
V době nouzového stavu nedochází ke zkracování zákonné výpovědní doby. Aktuálně se však navrhuje zákonná úprava, kterou bude možné platby nájemného odložit, je-li nájemce v prodlení z důvodu koronavirové krize. Tento návrh byl Sněmovnou schválen 7. 4. 2020 a 16. 4. 2020 je plánované projednání Senátem.
