Máme spoustu peněz. V Itálii se chystáme na levné nákupy, říká šéf CPI

Skupina CPI Property Group miliardáře Radovana Vítka se chystá využít současné krize a ve velkém nakupovat. Vítek se nyní zaměřuje především na Itálii, kde vidí spoustu příležitostí. Možnosti má poměrně velké. „My můžeme dneska říct, že máme připraveno na hotovosti nebo v likvidních zdrojích 1,3 miliardy eur, které můžeme použít na naši expanzi, a je to v přepočtu asi 33 miliard korun. Takže opravdu velkou částku,“ říká v rozhovoru pro SZ Byznys generální ředitel CPI Property Group Martin Němeček.

Váš hlavní ukazatel EBITDA, což je zisk před úroky, daněmi a odpisy, meziročně vzrostl o 16 procent na 337 milionů eur. Je to dáno především novými akvizicemi a také výraznými úsporami. Jakou část v tom dělaly akvizice, a jakou úspory?

V zásadě se nám díky akvizicím opravdu podařilo navýšit výběr nájemného. Skoro celá část toho nárůstu je díky akvizicím. Na druhou stranu se nám dařilo v určitém rozsahu i pronajímat nové plochy. I během covidu jsme pronajímali kanceláře v Berlíně, ve Varšavě, tam jsme měli úspěch, dokonce i v České republice v Praze se nám podařilo pronajmout kancelářské plochy. Takže zájem o pronájem kanceláří tady stále je.

Firmy tedy nesnižovaly pronajímané plochy, když je většina lidí na home office?

Dneska úplně nevidíme trend, že by došlo k přímému snížení. Co vidíme, že některé firmy se snaží podpronajmout plochu, kterou mají dneska, aby získaly nějaké dodatečné prostředky. Současně si chtějí zachovat flexibilitu, že až covidová krize pomine, tak aby zase mohly vrátit ty své zaměstnance zpátky do kanceláří.

Minulý rok jste koupili řadu velkých kancelářských budov v Polsku, pořídili jste si i společnost Globalworth, která vlastní kancelářské komplexy v Polsku a v Rumunsku. Jak byste srovnal dopad covidu na jednotlivé trhy, které máte? To znamená německý, hlavně Berlín, v Polsku Varšava, Rumunsko, pak maďarskou Budapešť a Česko?

My jsme opravdu udělali, skoro bych řekl, nájezd na Varšavu a nakoupili jsme tam během konce roku 2019 a začátkem roku 2020 osm nemovitostí za 800 milionů eur (přes 20 miliard korun), takže to i pro nás byla opravdu velká věc. A musím říct úspěšná. Kanceláře jsou jedním z těch nejstabilnějších segmentů. A ano, potom jsme koupili ještě podíl v Globalworthu, který má zase kanceláře jak v Polsku, nejen ve Varšavě, ale i v ostatních městech, tak v Rumunsku, primárně v Bukurešti.

A pokud srovnáme jednotlivé trhy, tak tam, kde máme primárně kanceláře, bych řekl, že vliv krize byl opravdu mírný až zanedbatelný. Třeba Berlín – to je opravdu stále náš nejlepší trh. Velmi stabilní, i tam jsme zaznamenali nárůst nájemného a navýšení nájemného na metr čtvereční, tam je obrovská poptávka stále po kancelářích bez ohledu na covid.

Čím to je?

Do Berlína je velký příliv lidí. Berlín se stává technologickým hubem, novým centrem středního průmyslu. Nejsou tam opravdu ty velké firmy, ale stahují se tam střední firmy a start-upy. Takže je obrovská poptávka po kancelářích.

A jak byly zasaženy jiné trhy? Třeba Polsko?

Já bych začal Českou republikou, protože Česká republika byla zasažená krizí mírně, a to i díky podpoře státu vůči maloobchodním nájemcům, kteří byli zavřeni. Tento trh byl, řekněme, stabilní, a my jsme nezaznamenali nějaký velký odliv nájemců. Samozřejmě jsou tady jména, která jsou známá a publikovatelná, která mají problémy, ale kdybych se podíval na celek, tak třeba obsazenost našich retailových center zůstala na stejné úrovni.

Zmínil jste, že v mezinárodním srovnání výrazně pomohla pomoc české vlády. To znamená obrovské masivní schodky. Berlínský trh táhla poptávka přílivu nových lidí a firem. Jaká byla státní pomoc jinde?

Sledujeme to přes všechny trhy. A ani v Polsku, ani v Maďarsku nebyla tak velká pomoc státu, jako byla v Česku. Tam byla skoro zanedbatelná. Takže i tam jsme museli těm nájemcům dát poměrně výrazné slevy. Situace je tam těžší. Pokud srovnám Českou republiku, Polsko a Maďarsko, tak z hlediska retailu je na tom Česká republika stále ještě nejlépe.

Proč jste udělali tak masivní nákup ve Varšavě? Byla to dobrá příležitost? Ceny zřejmě ještě za poslední rok neklesaly, ale naopak za posledních pár let výrazně rostly. Jaký byl ten důvod?

My jsme si strategicky a dlouhodobě vyhodnotili, že Varšava byla vítězem brexitu, z těch států ze střední Evropy. A opravdu se tam stahovala velká část nájemců z Londýna a byla tam obrovská poptávka po kancelářských plochách. Zároveň jsme sledovali i demografické trendy, kde je stále vidět, že mladí Poláci se stahují do Varšavy, do velkých měst, kde získávají práci právě v kancelářských prostorech v servisním sektoru.

Navíc dochází i k návratu Poláků ze zahraničí, kteří jsou proškolení, vzdělaní, jazykově už dneska vybavení. A polský stát toho opravdu využívá. Takže jsme prostě vsadili na Polsko jako na oblast, která se bude rozvíjet. My bychom rádi třeba i nakoupili i v České republice, protože tady ty ceny jsou, nebo tady ty nemovitosti jsou taky dobré, ale tady se prostě málo staví a nejsou produkty ke koupi. Ve Varšavě byly produkty ke koupi, takže jme si prostě vyhodnotili, že tam je ten správný trh na expanzi.

Je stejná situace například v Rumunsku, že kancelářský trh výrazně roste?

U Rumunska je situace podobná a obecně máme takový názor na to, že státy střední a východní Evropy se z hlediska nemovitostního trhu přibližují západní Evropě. A že riziková prémie v cenách nemovitostí se mezi západní Evropou a střední a východní Evropou snižuje. To znamená, věříme tomu, že hodnota nemovitostí u nás prostě stále ještě poroste. A v Rumunsku jsou ty nemovitosti ještě levnější než v Česku a než v Polsku.

Vypadá to, jako kdybyste chtěli zopakovat stejnou akviziční vlnu, jako jste udělali po minulé krizi z roku 2008/2009, kdy jste měli částečně štěstí, že majitel Radovan Vítek měl k dispozici hodně hotovosti. A udělali jste obrovské nákupy tady v Česku. Chcete zopakovat něco takového i letos? Vím, že jste byl vlastně výrazně na dluhopisových trzích, kde jste získali obrovské prostředky.

My můžeme dneska říct, že máme připraveno na hotovosti nebo v likvidních zdrojích 1,3 miliardy eur, které můžeme použít na naši expanzi, a je to v přepočtu asi 33 miliard korun. Takže opravdu velkou částku.

Nějaké nákupy se tedy samozřejmě nabízí?

Ano, samozřejmě. Věříme tomu, že teďka budou příležitosti nakoupit nějaké zajímavé nemovitosti… a chceme dál expandovat.

Pozorujete, že se ceny začínají propadat, třeba u těch maloobchodních center nebo kancelářských budov či hotelů?

Co se týká valuací, tak kanceláře se drží velmi stabilně, dokonce v některých případech mohou i růst. U nákupních center i díky tomu, že ten zásah na nájemce byl opravdu přiměřený, i tam se nám podařilo udržet hodnoty těch nemovitostí. Ale je možné, že tam k nějakému poklesu a k příležitostem dojde. Nejvíc z hlediska hodnoty jsou v tuto chvíli zasaženy hotely. Tam už krize v zásadě nastala.

Vy vlastníte řadu hotelů, co jste s nimi udělali? Propustili jste ty zaměstnance nebo udělali jste nějakou rekonstrukci?

Nám logicky nezbylo nic jiného. Když se zavřou hotely, museli jsme sáhnout do nákladů. Takže jsme velmi dramaticky omezili všechny naše nákladové položky. Včetně bohužel zaměstnanců, kdy jsme museli velkou část propustit. A pak jsme samozřejmě i ostatní nákupy a další věci v rámci těch hotelů prostě výrazně snížili.

Vy jste zahájili taky aktuálně odkup vlastních akcií skupiny CPI Property Group. Nabízí se, že největší část svých akcií bude prodávat hlavní majoritní akcionář Radovan Vítek, aby sám získal nějakou hotovost. To znamená, že to je další zdroj hotovosti na akvizice, je to tak?

Je to tak. Navíc odkupy vlastních akcií jsou poměrně standardním způsobem distribuce hotovosti vzhledem anebo vůči akcionářům, takže to považujeme jednak za běžnou věc, jednak za normální optimalizaci naší rozvahy.

Zajímavé je, že odkup vlastních akcií proběhne až v hodnotě 10 miliard korun…

Vzhledem k naší rozvaze, která dneska má skoro 12 miliard eur, což je v přepočtu, zhruba 300 miliard korun, to zas tak velká čísla nejsou.

Radovan Vítek, se kterým vy úzce spolupracujete, je velmi aktivní v posledních měsících v Itálii. Řekněte mi něco o těch vašich tamních aktivitách?

Itálie je velmi zajímavý trh. Je totiž velmi fragmentovaný oproti západní Evropě. Nejsou tam dneska aktivní velké silné fondy. Plus banky, italské banky, které financovaly primárně ty domácí nemovitosti, na tom také nejsou nejlépe. Takže tam je poměrně hodně příležitostí k restrukturalizačním nákupům.

Znamená to, že jsme schopni v mnoha případech se domluvit jak s bankou na odkupu úvěru za výrazný diskont, za zlomky původního objemu úvěru. Plus jsme schopni domluvit se i s těmi vlastníky nemovitostí na tom, že nám prodají ty akcie nebo tu samotnou nemovitost za rozumné ceny. My to považujeme za velmi zajímavé příležitosti tam dosáhnout dneska nějakých nákupů a významných zisků.

Jinými slovy je tam spousta firem nebo bohatých jednotlivců, kteří jsou zadluženi, na jejich nemovitosti je zástava, dluží bance a vy toho máte šanci využít. V jakých je to oblastech?

V tisku proběhlo, že se účastníme restrukturalizace skupiny Pars Italia, kde v zásadě nejzajímavějším majetkem je dneska nákupní centrum Maximo v Římě, které před Vánocemi otevřelo. A funguje velmi dobře. Takže to je jeden z nákupů, který ještě dneska jakoby dobíhá, ale je velmi zajímavý.

Pak tam jsou to pozemky pod budoucím stadionem fotbalového AS Roma?

AS Roma, přesně tak. To je další oblast, na které pracujeme. Musí se to dělat mimo skupinu CPI PG, je potřeba, aby se do toho pan Vítek zapojil osobně. A pomáhal nám s tou restrukturalizací. A pokud se to povede, tak to bude opravdu jako velmi významná akvizice, která má i politický a sportovní dosah v rámci Říma. Protože o tom se tam píše neustále, prostě AS Roma jako jeden z hlavních klubů v Itálii, chce svůj stadion, dneska hrají na starém olympijském stadionu z 60. let a všichni fanoušci chtějí svůj nový stadion.

Podle italského tisku by ta transakce měla skončit do konce března. Je to tak?

Já nechci komentovat detaily celé transakce, ona je poměrně komplexní. A opravdu zahrnuje fotbalový klub, město Řím, které má zájem také, aby se tam stadion vybudoval. A banku, restrukturalizaci s ostatními věřiteli. Takže zatím časově nechci komentovat.

Vy jste zmínil, že jste získali obrovské množství hotovosti na dluhopisových trzích. Vydávali jste i tzv. zelené dluhopisy. Hodláte tímto směrem pokračovat? Je to cesta, jak získat to nejlevnější financování? Vydávat tzv. zelené dluhopisy, které mají financovat vlastně budovy šetrné k životnímu prostředí?

Zelené dluhopisy jsou jednoznačně trend, ve kterém chceme pokračovat. O zelené dluhopisy je velký zájem mezi investory. Cenově bych neřekl, že se nějakým způsobem zásadně liší od běžných dluhopisů. Ale dává nám to možnost získat peníze od jiného druhu investorů. Takže si vlastně otvíráme další kapsy prostě od dalších potenciálních investorů.

Musím ale říct, že to není opravdu jednoduché vydat zelený dluhopis. Dneska si člověk řekne, že ho jenom nazve zelený, opravdu to tak není, ti investoři velmi pečlivě sledují, co my jako firma primárně reportujeme, o tom, jakým způsobem se chováme k životnímu prostředí. A jaké máme plány do budoucna, co děláme, jaké máme certifikace jednotlivých budov. Vydat zelený dluhopis není jenom nazvat ho „zelený“, je to prostě hodně práce, která je s tím spojená.

Proč se vlastně Radovan Vítek nedávno stáhl z vedení skupiny, aspoň teda formálně vystoupil z těch orgánů?

Pan Vítek už dlouho říkal, že se nechce zabývat takovým tím běžným vedením firmy. To přenechal manažerům. Chce se soustředit víc na svou roli akcionáře a strategického vizionáře. Já jsem zmiňoval, že je hodně aktivní v Itálii, kde navázal plno velmi zajímavých kontaktů. Velmi ho samozřejmě zajímají i ostatní akvizice a velmi ho zajímá i financování firmy. Takže on zůstává v zásadě aktivní v rámci firmy, ale ne na tom běžném, ne na tom běžném řízení.