Článek
Po růstu cen energií, stavebních materiálů a řady dalších položek je jen otázkou času, kdy si podnikatelé budou muset připlatit také za samotný pronájem skladů a výrobních hal. Těch je přitom v Česku nyní akutní nedostatek. Ihned k pronájmu je jen necelých 237 000 metrů čtverečních ploch. To představuje 2,5 procenta z celkové výměry, vyplývá ze statistik poradenské společnosti 108 Agency. Zbytek ploch je už obsazený.
V této situaci se developeři horečně vrhli do nové výstavby. Na konci třetího čtvrtletí bylo podle 108 Agency rozestavěných přes 621 000 metrů čtverečních hal. Konzultanti označují tento objem za enormní.
Přesto stále platí, že pozemků pro novou výstavbu je jako šafránu. Investoři jsou navíc dlouhodobě terčem kritiky, že „krabicemi“ u dálnic jen zabírají zemědělskou půdu. Martin Polák, ředitel stavitele průmyslových nemovitostí Garbe Industrial pro střední a východní Evropu, v rozhovoru pro SZ Byznys mimo jiné odpovídal na otázku, zda je tato kritika oprávněná a jestli je řešením přesun na brownfieldy.
Pokud nyní majitel e-shopu potřebuje před Vánoci ještě sehnat volné skladové prostory, má šanci?
Podle mě ano, ale určitě to bude výzva. Zvláště v Praze zažíváme období, jaké jsme nikdy předtím nezažili. Ale věřím tomu, že pár týdnů před Vánoci to už mají e-shopy vyřešené. Spíše je bude trápit to, jestli se sem zboží dostane z Asie včas, a vůbec fungování celého logistického řetězce.
Garbe Industrial
– zaměření: výstavba hal pro skladování a výrobu,
– země původu: Německo,
– hodnota nemovitostí ve správě: 7 mld. eur,
– firma působí na devíti evropských trzích.
Co způsobilo, že volné sklady prakticky nejsou?
Je to podobné jako v případě bytů. Poptávka převyšuje nabídku. Souvisí to také s klasickým tématem stavebních povolení a pomalých povolovacích procesů. Při plánování, kdy dostaneme stavební povolení, se už nedokážeme trefit ani do kvartálů, natož do měsíců.
Každé peníze ale mají rády jistotu. A tu aktuálně český trh zahraničnímu kapitálu neposkytuje. Proto je možná takový tlak na volné prostory a na pozemky s již vydaným stavebním povolením.
Výstavbě hal se často vytýká, že často jen zabírá zemědělskou půdu. Jak to vnímáte?
Každý by se měl rozhlédnout po svém bytě a položit si otázku, odkud věci do jeho domácnosti přišly. Většina věcí, které máme doma, prošla přes nějaký sklad. Stejně tak si můžeme položit otázku, jestli každé čtyři roky potřebujeme nové auto. Jsme jen zrcadlo spotřeby.
Představy vlastníků o ceně jsou často největší překážkou, proč developeři do brownfieldů nejdou.
Často přicházíme do lokality, kde se s logistikou v územním plánu počítá. Lidé si to tam sami tak rozhodli. My nejsme ti, kteří přijdou do obce a mění územní plán. My jen počítáme s tím, že tam můžeme stavět, protože s tím územní plán počítá. My jsme toto rozhodnutí nedělali ani jsme kvůli tomu obec nepřesvědčovali.
Je řešením přesun výstavby skladů na brownfieldy, tedy na staré průmyslové pozemky?
Pokud brownfield není příliš složitý a drahý, tak každý developer o něj má určitě stejný zájem jako o jiné pozemky. S brownfieldy je občas trochu práce navíc, ale na druhou stranu jsou často v dobrých lokalitách. Jiná věc ale je, nakolik si brownfieldy jejich majitelé cení. Je to tak, že každý majitel brownfieldu si myslí, že sedí na zlatém vejci.
My ale zase vidíme množství práce, které je třeba udělat, než tam budeme moci stavět. Takže představy vlastníků o ceně jsou často největší překážkou, proč developeři do brownfieldů nejdou.
Martin Polák
– vystudoval Slovenskou technickou univerzitu v Bratislavě,
– od roku 2008 do roku 2020 byl ve vrcholovém managementu amerického developera Prologis, nejdříve v jeho české a slovenské části, později řídil byznys i v dalších zemích,
– od února 2020 vede podnikání německé společnosti Garbe Industrial ve střední a východní Evropě.
Ceny pozemků ale neustále rostou. Není to tedy skutečně tak, že v nich majitelé to zlaté vejce mají?
Určitě rostou ceny půdy, která je například u dálnic a v územním plánu se tam počítá s výstavbou skladů.
Nakolik lze v současnosti na trhu najít dobré stavební pozemky?
Je to problém. Pokud si vezmu všechny fáze developerského procesu, tak je koupě pozemku a povolování jednoznačně to nejtěžší. Samotný pronájem prostor už v současnosti složitý není.
Jak se na projektech projevuje zdražování stavebních materiálů?
Když budou dražší stavební materiály a dražší stavební pozemky, tak jednoduše na konci dne musí být i vyšší nájemné a hodnota dokončeného projektu. U dobrého pozemku matematika bude fungovat vždy. Lze samozřejmě mluvit o tom, jestli budeme mít takové zisky, jaké jsme předpokládali.
Co růst nájemného znamená pro firmy citlivé na výši nákladů?
Firmám citlivým na náklady, ať je to logistika, nebo retail, nyní roste skoro všechno. Dražší jsou energie, zvyšují se náklady na lidi. Nájemné je tedy jen jednou z řady položek, které je trápí. Zároveň řada nájemců má dlouhodobé smlouvy, takže nárůst hned nepocítí. Vždy jsme nájemcům doporučovali, aby podepsali co nejdelší smlouvu. Prostory docházejí, všechno nasvědčovalo tomu, že ceny půjdou nahoru.
Pokud se ještě vrátíme k rekordní poptávce, z čeho vlastně vychází? Je to zájem e-shopů?
Je to hlavně o spotřebě, ta je tím hlavním hnacím motorem. Ale jen e-shopy to nejsou. Navíc je třeba si uvědomit, že pokud je u nás problém s pozemky, tak v Německu nebo Rakousku mají s pozemky ještě větší problémy. Například náš projekt v Českých Budějovicích může profitovat z toho, že v rakouském Linci nebo Bavorsku je pozemků velký nedostatek. Firmy se pak budou muset podívat na možnosti v České republice.
Očekáváte tedy příchod nových firem do Česka?
Určitě může přijít nová vlna z Německa a Rakouska. Impulzem už ale nebude levná pracovní síla, ale spíše dostupnost prostor.
