Článek
Nájemníci v bytech mají dostat odklad do konce července, nájemci nebytových prostor jen do června. Dlužné splátky bude třeba uhradit vždy do konce roku.
Normy jsou vůči majitelům realit nakonec o něco měkčí, než jak je navrhovala vláda: splátkové moratorium mělo být původně delší. Zákony se přesto nelíbí ani velkým realitním firmám a fondům, ani majitelům jednotlivých domů.
Realitní investoři i soukromí domácí, kteří své nemovitosti financují úvěrem či hypotékou, mají sice možnost přenést zátěž na své banky, protože ty pro změnu poskytují dluhové moratorium, jenomže všichni se bojí, že se nájemci – ať už domácnosti nebo firmy - mohou po skončení ochranné lhůty dostat do insolvence.
Což je mimochodem důvod, proč se zákony o odložení nájmů nelíbí ani nájemníkům. Ti žádají alespoň částečné prominutí splátek, nejen odklad.
Osud realitních zákonů není definitivní, v Senátu se o ně ještě bude bojovat a navíc už je napadají první soudní žaloby. Výhled realitního podnikání je ale i tak více než nejistý.
Krizové přepočítávání
Developerská společnost Sekyra Group Luďka Sekyry spouští letos v Praze dva velké stavební projekty. U smíchovského nádraží po více než deseti letech příprav zahajuje stavbu nové čtvrti Smíchov City a v červnu čeká stavební povolení na zástavbu Rohanského ostrova.
Teď ekonomiku obou projektů pečlivě přepočítává. „Koronavirová krize bude mít určitě negativní dopad na návratnost investic v našem oboru,“ říká Luděk Sekyra. „Zatím jsme ani jeden z projektů nezastavili, ale situaci sledujeme a pečlivě vyhodnocujeme trh,“ dodává.
Části developerů krize zhorší přístup k penězům. „Banky dočasně přestanou financovat kancelářské budovy s částečným předpronájmem,“ předpovídá Tomáš Pardubický, šéf společnosti Finep, která staví na západní okraji Prahy velké sídliště s byty, obchody, restauracemi a kancelářemi. Zatím ale ani Finep přibrzdění rozjetých projektů nechystá a čeká na další vývoj.
Část lidí z branže si drží opatrný optimismus: „Na případnou korekci výnosových měr je příliš brzy,“ říká ředitelka pro kapitálové trhy JLL Hana Kollmannová.
Centrální banky v celé Evropě teď sypou do národních ekonomik peníze a snižují úrokové sazby. Levné a dostupné peníze budou podle Kollmannové držet náklady při zemi. Proto je podle ní nepravděpodobné, že by se výnosnost realitních investic začala výrazně snižovat. Ale varovná světla na realitním trhu blikají.
Nejméně se investoři bojí propadu hodnoty bytů, hlavně v Praze, Brně a dalších velkých městech, kde je jich dlouhodobý nedostatek. V Praze sice míří na trh až tisíce bytových jednotek, používaných dosud jako krátkodobé ubytování pro turisty, ale realitní experti se shodují, že jich nebude tolik, aby to vykrylo poptávkový deficit.
Zrádný home office
Také u kancelářských budov zatím pokles výnosů nic nesignalizuje. „Nakonec i během minulé krize jsme postavili a pronajali 50 tisíc metrů čtverečních kancelářské plochy. Firmy teď budou optimalizovat prostory a přitom zvažovat stěhování do modernějšího,“ doufá šéf Finepu Pardubický. Jenomže bude-li koronavirová hibernace dlouhá, způsobí velký hospodářský propad a pak poptávka dolů půjde. Tím spíš, že epidemie zastihla developerský trh v plné jízdě.
„V Praze teď developeři chystají asi 250 tisíc metrů čtverečních nových kancelářských prostor. Pokud budou muset firmy začít šetřit, nebude o ně takový zájem, jaký se čekal před koronavirem,“ varuje Miroslav Linhart, partner poradenské společnosti Deloitte a specialista na reality. Ten navíc soudí, že modernizace administrativních prostor, kterou čeká Tomáš Pardubický, bude ve skutečnosti převlečený „cost cutting“, tedy řezání nákladů a snaha šetřit.
Pak je tu ještě jeden faktor, který nehraje majitelům administrativních budov do ruky: koronavirus během několika týdnů naučil české „kancelářské krysy“ pracovat z domova. Home office, který řada firem zavedla jako nutné bezpečnostní opatření, se osvědčil. „Ukazuje se, že řada lidí je na home office produktivnější. Navíc někteří nevědí, kdy s prací přestat,“ říká šéf Finepu.
Manažeři nejrůznějších oborů se shodují, že přinejmenším občasná práce z domova se už stane normou. „Čekám, že na kancelářských plochách, které si firmy pronajímají, se to během pěti let promítne tak 10-25procentním zmenšením potřebných prostor,“ odhaduje Pardubický.
Podle Miroslava Linharta se zřejmě zvedne zájem o sdílené „coworkingové“ prostory, které budou firmy kombinovat s klasickými kancelářemi. I on ale čeká, že vlastní stůl a židle, trvale rezervovaná pro jednoho zaměstnance, nebude do budoucna ve většině firem samozřejmostí.
To všechno jsou trendy, které musí vzít investoři v úvahu. A které budou mít vliv na poptávku.
Těžce zkoušený retail
Těžký zásah uštědřil koronavirus majitelům obchodních center a nákupních galerií. Ti dostali první ránu hned v půli března, když vláda nařídila uzavření restaurací, prodejen, služeb, kin a fitcenter. Už v prvních dnech bylo jasné, že se budou muset minimálně s částí tržeb z nájemného rozloučit. Teď také nesou největší riziko, že jejich nájemci krizi nerozdýchají, budou bankrotovat a ani odložené nájemné nikdy nezaplatí.
Navíc se proti nim obrací nový trend – rychle posilující prodej přes internet. Manažeři z oboru e-commerce se shodují, že mnoho zákazníků, kteří si jejich e-shopy museli nuceně vyzkoušet během posledních týdnů, už u nich zůstanou. Posilují proto kapacity a rozšiřují služby. To je varovná zpráva pro kamenný prodej.
Změnit to může i vyhlášenou pražskou luxusní lokalitu – Pařížskou ulici. Ještě loni se tu slavné módní firmy přetahovaly o prodejní prostory. Jejich obchody ale osiřely už začátkem roku, když koronavirus zasáhl Čínu a zastavil asijskou turistiku. V březnu pak navíc nuceně zavřely. Prodej luxusu celosvětově zamrzl.
„Luxusní značky pocítí propad na globální úrovni a budou motivovány k novým způsobům prodeje,“ říká šéf retailové divize JLL Tomáš Soukup. „Příkladem může být orientace na on-line prodej. Nebo nové služby, třeba prezentace produktů doma,“ dodává.
Luxusní e-commerce by ale byla nejspíš řízena centrálně a vedla by k menšímu zájmu o kamenné prodejny v jednotlivých zemích. Poptávka po drahém zboží zůstane, ceny nespadnou, ale dolů může jít poptávka po luxusních prodejních prostorách. Včetně slavné Pařížské.
„Koronavirus jen urychlil vývoj, který byl patrný už dřív,“ říká manažer firmy, která je jedním z největších pronajímatelů komerčních realit ve střední Evropě – s ohledem na své klienty nechce být jmenován. „V maloobchodu mají do budoucna šanci jen ty řetězce, které včas zachytily nástup e-commerce a samy budují silný on-line prodej. Ty, které to zanedbaly, už stejně začaly odcházet z trhu. Koronavirus tuto tendenci jen posílí,“ tvrdí realitní matador.
On-line prodej, byť kombinovaný s klasickými obchody, je ale méně náročný na prostor. Poptávku po kamenných prodejnách to dál potlačí dolů.
Lidé z branže odhadují, že to bude měnit podobu i velikost nákupních center. Méně prostoru zabere retail. A pokud se ho nepodaří nahradit zábavními komplexy, restauracemi, kavárnami, sportovišti nebo dalšími službami, výnosnost nemovitostí půjde dolů.
Perspektivní sklady
Je tu ovšem i realitní segment, jemuž krize svědčí právě kvůli prudkému rozvoji internetového obchodu. Firmy jako Rohlík.cz, Mall Group nebo Alza expandují, potřebují nové sklady a logistická centra. Pokles poptávky jim nehrozí, naopak.
Jisté je, že koronavirová nákaza realitním byznysem zamíchá. Otřásal se i při finanční krizi před 12 lety. Tehdy v Česku zmizely ze scény celé velké skupiny jako ECM nebo Orco. A ti, kdo přežili, s následky cenového pádu v oboru bojovali celá léta.
Lidé z oboru teď tvrdí, že podobný vývoj dnes nehrozí. „Tato krize je jiná,“ zdůrazňuje Luděk Sekyra. „Dnes máme větší zkušenosti. Většina realitních firem je dobře řízena, mají zdravější kapitálovou strukturu. A také banky jsou opatrnější.“
Je ale otázka, jak se český realitní byznys vyrovná se změnami, které koronavirová epidemie vyvolá v životním stylu a zvyklostech lidí.
