Vlastní bydlení je už nedostupné i pro vyšší střední třídu, říká realitní expert

Rozhovor si také můžete poslechnout v audioverzi.

Realitní kancelář Svoboda & Williams patří k nejstarším a nejzavedenějším jménům na českém realitním trhu – funguje skoro dvě desítky let. Loni změnila své pražské sídlo a přestěhovala se do luxusní vily Na Zátorce v Bubenči.

Luxus a prémiové nemovitosti jsou to, na co majitel kanceláře Prokop Svoboda sází od samého začátku svého podnikání. Málokdo v Česku má takový přehled o dlouhodobém vývoji i aktuálních trendech v luxusních nemovitostech jako on.

V rozhovoru pro Seznam Zprávy popsal, co dnes znamená luxus, jaké jsou trendy v prémiovém bydlení, ale i to, proč svoji pozornost stále více upíná k zelenému developmentu, tedy k projektům na obnovu zanedbaných míst v přírodě.

Co je to vlastně luxusní nemovitost?

Luxus může mít mnoho podob: pro někoho je zásadní poloha ve středu města, výhled na Hrad, zlaté kliky a terasa s jacuzzi. Jiný si bude nemovitost vybírat podle ekologických parametrů, další chce dům nabitý technologiemi. Pro komunitu expatů je zásadním kritériem dostupnost kvalitní mezinárodní školy.

Největší hodnotou produktivních lidí je čas, takže vše, co dokáže čas ušetřit, se počítá jako dobrá investice. Řada movitých investorů si proto buduje realitní portfolio, kde obvykle najdete rodinnou vilu na periferii, byt pro občasné užívání v centru města, nemovitost na horách nebo bungalov u moře. A každá z těchto realit bude mít kapku jiné parametry luxusu.

Dá se říci, jaké jsou současné trendy v požadavcích klientů na luxusní nemovitost?

Klíčové parametry pro prémiové nemovitosti zůstávají dlouhodobě neměnné: dobrá adresa, atraktivní výhled, balkon nebo terasa, správná orientace vůči světovým stranám, kvalitní řemeslné standardy. Zvlášť v centrech velkých měst bývá důležitým kritériem vlastní parking, stání v podzemní garáži může cenu nemovitosti v centru Prahy vyšponovat o dvacet procent. Pokud budou k bytu parkovací místa dvě nebo tři, bude nárůst ještě vyšší.

Jak se vyvíjí design u tohoto typu nemovitostí?

Řekl bych, že už i v Česku hraje prim kultivovaná kvalita. Z naddimenzovaných statusových sídel devadesátých let, definovaných zlatými klikami a velkorysými metry zastavěné plochy, kterým zřídka odpovídala kvalita provedení, je dnes neprodejný realitní odpad. Zájem kupujících se obrací k nemovitostem, kde uměřenější plochu vyvažují vysoké materiálové, energetické i ekologické standardy.

Obecně platí, že peníze kultivují trh. Špičkový design a architekturu tak v Evropě najdeme hlavně ve velkých ekonomických centrech či v top destinacích u moře a na horách. Stále více movitých klientů oceňuje soukromí, zdravou přírodu a klid. A pak má vliv určitě i klimatická změna, v některých částech Evropy je prostě už moc horko.

Nároky na velikost domů a bytů se tedy snižují? Čím to je?

Nabubřelá architektura devadesátých let už je pryč, životní styl se mění a zvyšují se nároky na kvalitu i směrem k uměřeným dispozicím. Částečně je to dané i ekonomickou situací. Možná to souvisí i s tématem udržitelnosti, kdy lidé více vnímají, že společenský status není v metrech, ale je v architektuře, designu, materiálech nebo v dobré adrese.

Co je z dnešního pohledu pro bohatší klientelu dobrá adresa?

Pokud chci bydlet na Starém Městě nebo v centru Brna, tak se nejspíš musím smířít s tím, že budu fungovat bez podzemního parkingu, ale zase budu mít bydlení s osobitým geniem loci, ať už to znamená prvorepublikové štuky na zdech nebo malovaný barokní strop.

Platí, že vaši klienti preferují bydlení v novostavbách nabitých technologiemi, nebo hledají spíš atmosféru precizně zrekonstruovaných historických nemovitostí?

Klienti více poptávají i kupují právě ty zrekonstruované nemovitosti. Musím přiznat, že vnímám s určitou nostalgií velkorysost stavitelů z přelomu minulého století a období první republiky, která se v současné stavební produkci vidí už málokdy. Například světlá výška stropů se i u prémiových nemovitostí stále snižuje a často se blíží kolaudačnímu minimu. Podobně ambivalentní je i přínos technologií. Kompletní rekonstrukce bytu se dnes těžko může tvářit jako luxusní, pokud v něm nebude klimatizace nebo další technologické standardy. Odvrácenou stranou těchto stavebních úprav ale je, že v sádrokartonových podhledech nebo v horším případě přímo v odpadní suti mizí štukový dekor, malované stropy, dřevěné obložení, zkrátka původní odkaz předků.

Chodí se s vámi developeři radit, jak mají stavět?

Jsme v první řadě prodejci, ale samozřejmě s developery intenzivně spolupracujeme, kompletní servis developerům je jedna z našich top disciplín. Ideálně vztah s developerem začíná, když k nám přijde zkonzultovat svůj developerský záměr.

Developeři jsou především stavaři, kteří ne vždy úplně vědí, co trh požaduje, zatímco my neustále analyzujeme transakce a požadavky klientů, takže jsme schopni zodpovědět jaký zvolit standard, jaké dispozice, jak projekt nacenit a podobně. Z poradenské fáze potom přecházíme k marketingu a k prodeji, takže spolupráce na developerském projektu nezřídka trvá i pět let.

V luxusním segmentu byl dříve mezi klienty vyšší podíl cizinců, než je tomu u jiných typů nemovitostí. Platí to i dnes?

Zájem cizinců trochu opadá. Na jedné straně se Praha internacionalizuje, na druhé straně cizince vytlačuje český kapitál. Když jsme začínali, poskytovali jsme servis téměř výhradně komunitě expatů, takže naše první webovky byly jenom v angličtině. Postupně se začala přidávat česká klientela a my jsme pochopili, že jako primární jazyk pro komunikaci s trhem musíme zvolit češtinu. Dnes tvoří devadesát procent našich klientů Češi.

Je odliv zahraničních klientů způsoben bohatnutím Čechů, nebo to má i jiné důvody?

Určitě na tom má podíl i mezinárodní situace. Válka na Ukrajině způsobila odliv ruských klientů, ti nenakupují, ale ani neprodávají. Zažili jsme v minulosti i období klubových investorů z Irska a Velké Británie, kteří sázeli na to, že vstupem do Evropské unie u nás půjde cena nemovitostí nahoru – tohle období už je také pryč.

Změnil se nějak poměr vlastního a nájemního bydlení?

Investiční strategie postavená na rezidenčních nemovitostech přinášela v předchozích letech díky efektu levných hypoték, rostoucím cenám nemovitostí a rostoucím nájmům výnos kolem deseti procent ročně. Zkrátka posledních zhruba třicet let platilo, že kdo investoval do nemovitostí, vydělal. Současný vývoj realitního trhu nenasvědčuje tomu, že by se to mělo měnit.

Druhou stranou této mince je, že z rezidenčních realit se už i pro vyšší střední třídu stává nedostupná prémiová záležitost, která se bude předávat generačně. Pokud se Praha každoročně rozroste o desítky tisíc obyvatel a postaví se jen čtyři tisíce bytů, nedá se předpokládat, že by se hlad po bydlení vyčerpal. S nedostupností vlastnického bydlení současně roste tlak na nájemní trh.

Takže počet nájemních bytů stoupá?

Určitě, pronájmy nemovitostí jsou dnes standardem. V pronajatých prostorech navíc často žijí i velmi movití klienti. Ti se v nich zabydlují, investují do vnitřního vybavení, plánují si v nájmu svoji budoucnost. Doba, kdy si lidé nemovitosti pronajímali na dva tři roky, je už dávno pryč. Doba rezidenčního nájmu se výrazně prodlužuje.

Podle čeho si klienti vybírají bydlení?

Je obecně známo, že Češi mají výrazně pozitivní vztah k cihle. Při nákupu realit přitom uvažují hodně investičně. Občas však zapomínají na to, že si mnohdy pořizují i domov. Pokud tedy neřešíte čistě investiční záměr, ale kupujete prostory, kde chcete žít, je dobré zohledňovat své specifické potřeby a nesnažit se šetřit na kvalitě. Často to totiž dopadá tak, že při následné přestavbě nevyhovujících prostor utratíte spoustu peněz.

Nemovitost by svému majiteli měla přinášet v první řadě radost, ne starosti.

Jak moc si architekturu a design pouštíte vy do svého soukromého života?

Reality jsou pro mě denní chleba, když prodáváte nemovitosti, tak samozřejmě řešíte i technický standard a architekturu, takže jsem nabral nějaké zkušenosti. Dlouhodobě spolupracuju třeba s architektonickým ateliérem SAD a za ta léta jsme už na sebe trochu napojení, už si dost rozumíme a architektura je pro mě důležitá.

Co pro vás například dělali?

V bytě, kde s rodinou žiju, jsem nechal architekty z SAD vyřádit, takže je všechno na míru a v prémiovém standardu. Máme z toho společně radost. Stejné studio zároveň rekonstruovalo interiér našeho pražského firemního sídla v prvorepublikové vile v Bubenči. Kromě toho navrhli taky interiéry coworkingových prostor a sdílených kanceláří Offices Unlimited, které patří do skupiny Svoboda & Williams. Takže architekturu řeším jak v privátních investicích, tak v rámci firmy

Mluvíte o interiérech. Co nějaké novostavby?

U mých privátních rekonstrukcí nebo investic mě baví, když do staré historické budovy vstupuje nějaký moderní prvek. Nikdy jsem nerealizoval žádnou novostavbu, vždycky jsem vstupoval do historie s nějakým moderním designovým elementem. Teď například finišuju rekonstrukci staré školy v bývalých Sudetech, kterou jsem přestavěl na bydlení.

Od podnikání v luxusních nemovitostech si v poslední době stále více „odskakujete“ k projektům týkajícím se obnovování přírody. O co jde a jak jste se k tomu dostal?

Jakkoli mě živí komerční reality, v posledních letech se v rámci projektu Refugium.eu věnuji revitalizacím přírodních biotopů v kulturní krajině. Příroda mě lákala od dětství. Jako dítě jsem rád běhal kolem chalupy s notýskem pověšeným na krku, abych do něj pečlivě zanášel stavy bažantů, koroptví a zajíců z okolí. Tehdy jsem netušil, že má záliba se odborně označuje slovem biomonitoring. Mou největší láskou jsou ale už od dětství obojživelníci. Když jsme jeli s rodiči na výlet autem, lákal mě každý mokřad za okny. Pokaždé jsem prosil tátu, aby mi zastavil. Většinou však na to nebyl čas. Tehdy jsem si slíbil, že až budu dospělý, čas si najdu a prozkoumám všechny.

Co si máme pod revitalizací přírody představit? Co přesně děláte?

Hledáme místa, která slouží jako hotspoty výjimečné druhové rozmanitosti, nebo která mají potenciál se jimi stát. Tyto přírodní pozemky pak vykupujme, abychom měli oporu a jistotu soukromého vlastnictví. Poničené ekosystémy se snažíme obnovit a pak na nich udržitelně hospodařit. Usilujeme o to, abychom do české krajiny vrátili biodiverzitu, vytváříme útočiště, ve kterých mohou různé druhy původních živočišných i rostlinných obyvatel nejen přežít, ale dobře prosperovat.

Zatímco výsledkem aktivit rezidenčního nebo komerčního developera je barák, tedy nějaký hmotný majetek, výsledkem naší práce by mělo být, že za deset let laik vůbec nepozná, že jsme do přírody zasahovali.

Kolik už takových pozemků máte?

Zatím má Refugium v portfoliu něco přes sto padesát hektarů přírodně cenných pozemků na jedenácti lokalitách po celé republice: od rašeliniště v Krušných horách přes orchideové louky v Bílých Karpatech, od severu Frýdlantského výběžku až po jih Šumavy.

Jak si vytipováváte pozemky a místa pro takové aktivity?

Začali jsme asi před čtyřmi lety, kdy jsme postupovali cestou pokus–omyl. Sledovali jsme nabídky pozemků na realitní portálech a vytvořili si okruh odborníků, kteří nám v tom pomáhali. Jsme dost aktivní na Karlovarsku nebo Jindřihohradecku, kde se snažíme komunikovat s místními komunitami. Jakmile jsme začali být aktivnější, tak nám nabídky na pozemky začaly přicházet samy. Je fajn, že nás po těch letech akceptovala i ochranářská obec, která vůči nám zpočátku chovala určitou ostražitost. Dnes už nás berou a dokonce sami nabízejí lokality, které jsou podle nich cenné a zasluhují ochranu nebo revitalizaci.

Už jstě nějaké lokality úspěšně revitalizovali?

Našim pilotním projektem byl mařížský mokřad na Slavonicku, což je moje zamilovaná lokalita, kam se rád vracím. Niva Mařížského potoka trpěla příliš intenzivním zemědělstvím v okolí a eutrofizací, kdy se na pozemek dostávají živiny z okolních polí. Když jde z agrochemie na polích do mokřadu tolik živin, dominantní druhy rostlin úplně vytlačí třeba nízkostébelné a biodiverzitě se přestává dařit. Člověk si říká, jaká tu vzniká nová divočina a laickým pohledem mu to přijde docela dobré, že si příroda poradí, ale není to úplně pravda. V Maříži jsme viděli, že je na čem stavět, že tam zůstaly ostrůvky s chráněnými druhy z červeného seznamu.

Jaká jste použili opatření, abyste přírodě v té lokalitě pomohli?

Vykopali jsme asi kilometr melioračních trubek, odstranili jsme narovnaná zahloubená vodní koryta, odtěžili nahromaděné živiny a vybudovali tůně. Z historických map jsme vysledovali, kudy šla voda, a snažili jsme se obnovit vodní režim z  konce devatenáctého století. V Maříži jsme tak dali prostor jak vzniku nové divočiny, tak obnově přírody na extenzivně sečených vlhkých loukách. Jsme rádi, že se revitalizace povedla.

Co dalšího chystáte?

Třeba revitalizaci poničeného rašeliniště na Šumavě, kde nás právě bavilo, že potřebuje velký zásah, aby se obnovil vodní režim. To rašeliniště bylo poškozené odvodněním vybudovaným někdy v sedmdesátých letech a je tam propad přirozených uhlíkových zásob. Přesně vidíte, jak se rašeliniště v důsledku mineralizace kvůli odvodnění propadá. V menších částech toho desetihektarového pozemku ovšem zůstaly části, kde rašelina ještě funguje, navíc v okolí jsou zdrojové lokality pro různá semena rostlin a živočichy, takže je tam velký potenciál pro obnovu tohoto biotopu.

V jaké jste tady fázi?

Dáváme to dohromady, konzultujeme náš záměr s Národním parkem Šumava a s místními patrioty a připravujeme revitalizaci, která bude primárně znamenat obnovení vodního režimu v rašeliništi, odstranění náletů a podobně.

V rámci Refugia už máte docela dost lokalit po republice, stihnete je alespoň jednou za rok objet?

Objíždím je pravidelně. Mám na to vyhrazené pondělky, občas k tomu přidám pátek a nějaký víkend. Mám v autě rozkládací matraci, protože některé z těch lokalit jsou srdcovky a trávím tam mnohem víc času – třeba na jaře, když se to začne všechno probouzet. Některé lokality navštívím jenom dvakrát třikrát za rok, do některých jezdím pravidelně.

To se tam kocháte nebo rozjímáte?

Samozřejmě je to relax, mám to trochu i jako terapii, abych se z byznysu úplně nezbláznil. Kromě toho si ale na těch lokalitách dělám svoje průzkumy a monitoring a přemýšlím o revitalizacích, protože to jsou projekty, které se nedají uspěchat. V poslední době jsem si pořídil několikero kos a běhání a fotbal jsem vyměnil za kosení. Pročistím si hlavu, protáhnu tělo a neničí to tolik kolena.