Kvůli krizi se z hotelů stanou byty a Praha se vylidní, říká šéf realitky

Jak vypadá situace na trhu s realitami?

Z pohledu rezidenčních nemovitostí je situace vlastně taková, že cena nemovitostí na trhu obecně stoupá a cena pronájmu nemovitostí, hlavně tedy ve velkých městech, jako je např. Praha nebo Brno, tak tam cena klesá. V regionech by se pak dalo říct, že spíš stagnuje. Stejná situace by měla nějakou dobu trvat.

Proč podle vás právě v Praze klesá?

V Praze je to ovlivněno několika faktory. První faktor, který do toho vstupuje, je počet turistů, kteří využívali aktivně krátkodobé pronájmy. Platformy typu Airbnb se tak vzhledem k tomu majitelé z velké části rozhodli pronajímat střednědobě nebo dlouhodobě. Tím je nabídka bytů k pronájmu na trhu poměrně vysoká. Druhý faktor jsou zahraniční manažeři, kteří se poměrně ve velké části vrátili během pandemie zpátky do svých mateřských zemí nebo firem, což také tvořilo poměrně zajímavou část realitního trhu. A také samozřejmě to, že ochota se stěhovat do pronájmu v této době není tak úplně veliká.

Zmínil jste krátkodobé pronájmy. Co se bude dít, až se situace vrátí do starých kolejí? Budou se muset lidé v pronajatých bytech, které dříve sloužily těmto účelům, stěhovat?

Já si myslím, že se situace s cestovním ruchem v dohledné době příliš dramaticky nezmění. Myslím, že naopak cena pronájmů, například v Praze, bude nadále klesat. Ne nijak dramaticky, ale k poklesům a postupné stagnaci bude dál docházet.

Na co ještě zapůsobila pandemie v realitním odvětví?

Žhavé téma jsou kanceláře a obecně komerční prostory. Čekám, že významná část těchto budov se bude zásadním způsobem transformovat. Z velké části k tomu bude docházet např. u hotelů, byť to není čistě komerční budova. Ze spousty hotelů se budou stávat postupem času byty, tedy pokud se turismus nevrátí v dohledné době tam, kde byl. Což plně nepredikuji.

Myslím si, že ten samý trend bude i v oblasti kancelářských budov, protože stále je to tak, že ve velkých městech, např. v Praze, aktuálně chybí zhruba dvacet tisíc bytů. Podstatnou část pracovní doby budou v příštích letech zaměstnanci trávit na home office. Osobně čekám třeba tři dny v týdnu průměrně. Společnosti proto nebudou potřebovat tak velké kancelářské prostory. Je jasné, že se tato tendence neprojeví hned. Smlouvy na pronájem komerčních prostor se zpravidla uzavírají na pět let a někdy i více. Je však jisté, že se tento trend projeví ve středně dlouhém horizontu, tzn. tři až pět let.

Kolik myslíte, že by mohlo tímto způsobem vzniknout nových bytů?

Myslím si, že by mohly vzniknout tisíce nových bytů. Ono samozřejmě ne každá budova je na to vhodná. Třeba stavba, která je udělaná od začátku jako kancelářská, tak tam to bude samozřejmě komplikované. Nicméně u třeba činžovních domů, které jsou v tuto chvíli využívány jako kanceláře, tak tam přestavba není zas tak komplikovaná. To bude určitě trend.

Co další trendy? Vnímáte nějaké další změny, které s sebou do realit přinesla pandemie koronaviru?

Jedním z těch hlavních je, řekl bych, samotná změna prostředí domácností. Majitelé nemovitostí se budou snažit vytvořit nějaký prostor, který bude „odloučen“ od zbytku komunikace s rodinou, s domácností. Jednoduše se budou snažit vytvořit domácí pracovny. Což je samozřejmě logický krok, který vznikl na základě zavedení plošného home office.

Další zajímavé trendy budou hlavně sociodemografické. Podle některých studií se do roku 2030 mělo do hlavního města přestěhovat dalších 200 tisíc lidí. Myslím si, že to se právě díky home office nestane. Lidé mohou více zůstávat třeba v levnějších regionech. Pokud by zaměstnanec mohl do hlavního města dojíždět například pouze na dva dny v týdnu, není to pro něj taková komplikace. Z mého pohledu půjde o desetitisíce lidí.

Naopak v regionech, které zaznamenávají dlouhodobě odliv obyvatelstva, se tendence buď zastaví, nebo dokonce obrátí. To čekám ve Středočeském kraji, odkud bude mnoho zaměstnanců dojíždět do hlavního města. Ve srovnání s náklady na život v Praze se jim občasné dojíždění stále finančně vyplatí.

Změní se něco v následku pandemie koronaviru přímo v nárocích zákazníků na nemovitosti?

Obecně trendy na realitním trhu nejsou příliš dynamické. Je to spíš taková obrovská výletní loď, a když s ní chcete změnit směr, tak zatočíte kormidlem a něco se stane až za hodně dlouhou dobu. Takže tady určitě bude platit to, co platí teď. Nejoblíbenější bude byt 2+kk nebo 2+1.

Dochází ale ještě k jedné zajímavé věci. Začínají vznikat poměrně velké fondy, které skupují rezidenční nemovitosti a ty dál potom na trhu pronajímají. Jde jim zejména o to, že se hodnota rezidenčních nemovitostí neustále zvyšuje, dlouhodobě v čase. A myslím si, že do budoucna se klidně může stát, že takové fondy budou skupovat, dejme tomu, až polovinu developerských projektů.

Kdyby se to začalo ve větším opravdu na trhu dít, byl by to poměrně výrazný tlak na zdražování nemovitostí, protože ten nedostatek, který aktuálně panuje, ten není jen v Praze a v Brně, ale projevuje se už i v regionech. A je to logické, vždyť ve většině regionů se od revoluce téměř nestaví. A to zejména z toho důvodu, že kupní ceny nemovitostí jsou výrazně pod reprodukční hodnotou.

Co by bylo řešení takové situace? Byla by namístě například regulace realitního trhu?

Já si myslím, že obecně regulace není cesta. Už se nám to ukázalo v minulosti ve spoustě odvětví a myslím si, že se to ukazuje i v zahraničí, kde se o nějakou regulaci realitního trhu pokouší stále. Vždycky to vzbuzuje obrovské emoce. Co by pomohlo více, je podle mého výrazná změna stavebního zákona a podmínek, za kterých se dá v Česku stavět. Tím by stát vytvořil prostředí, které umožní investorům i soukromým majitelům, aby ty stavby realizovali rychle a tím i doplnili deficit, který na tom trhu aktuálně schází.

Není to ale jen o stavebním zákonu. Stejné téma je i územní plánování, které je obecně ve velkých městech absolutně tragické.

Kam se posunou ceny nemovitostí? Vyplatí se ještě na investici počkat, nebo je lepší do toho jít hned? I s ohledem na hypotéky, jejichž sazba je nyní rekordně nízko.

Já bych tu otázku rozdělil na to, zda člověk chce tu nemovitost na dlouhodobou investici, pro vlastní užitek, nebo spekulaci. V případě, že tu nemovitost chce kupovat právě na spekulaci, tak tam bych asi v tuto chvíli vyčkal. Samozřejmě, dneska ještě nevíme všechny dopady, nevíme, kolik lidí nebude splácet hypotéky, nevíme, jak to s tím zahýbá. Mohlo by tedy dojít k nějaké cenové korekci. Nicméně pokud cenová korekce přijde, bude krátkodobá. Bavíme se o tom, že to bude trvat maximálně jeden rok. A potom se cena nemovitostí zase vrátí zpátky a bude znovu růst standardním tempem, jako tomu bylo v předchozích letech. Takže na spekulaci bych určitě vyčkal.

Co se týče dlouhodobé investice nebo vlastního bydlení, tak tam, pokud se bavíme o horizontu deset let plus, tak určitě není problém kupovat nemovitost kdykoliv v jakémkoliv čase i teď. Protože nemovitosti v dlouhodobém horizontu vždycky rostly a rostou. Tzn., investor nemůže udělat chybu, ani člověk, který si pořizuje vlastní bydlení.

Na závěr ještě otázka. Letošní rok byl složitý napříč všemi obory. Kdo jsou podle vás vítězové a poražení realitního trhu letošní krize?

Já si myslím, že vítězové jsou jednoznačně v tuto chvíli developeři, protože když se dívám na jejich prodeje, tak ve většině společností jsou naprosto rekordní. Jsou příklady, kdy developerská společnost během měsíce nebo dvou je schopná vyprodat svou produkci, kterou teprve připravuje. Takže tam to opravdu láme rekordy.

A jednoznačným poraženým jsou v tuto chvíli hotely a samozřejmě byty na Airbnb. Jejich obsazenost je prakticky nulová, nebo velice nízká. Tam si myslím, že ten dopad je opravdu drtivý. Myslím si, že jim nezbude nic jiného než do budoucna uvažovat o tom, že nemovitosti budou prodávat. A jediná možnost, která bude ekonomicky dávat smysl, je předělávat nemovitosti na byty. Protože metr čtvereční řekněme u hotelů se určitě prodává za nižší cenu než u bytů. Takže to je podle mě nějaká cesta, jak se z té situace mohou dostat.