Článek
Zájem o vlastní bydlení i přes ekonomickou nejistotu nastolenou současnou pandemií roste. Dokazuje to Index nemovitostí Seznam Zpráv, podle kterého poptávka po nemovitostech k bydlení na největším českém realitním webu Sreality.cz v předposledním zářijovém týdnu meziročně rostla o 24 procent.
Neutuchající poptávka po bytech a domech vytváří prostor pro to, aby se nemovitosti nabízely za leckdy přemrštěné ceny. Prodávající chce za svůj majetek dostat co nejvíc, realitní kancelář chce maximalizovat cenu, ze které se počítá její odměna. Možný důsledek pro zájemce o nemovitost? Ztráta tisíců i statisíců korun, aniž by se nakonec stal novým majitelem bytu nebo domu.
Tady je nikoli nereálný scénář takové transakce: Člověk si jde prohlédnout svou vysněnou nemovitost. Cena se mu zdá vysoká, není si jistý, jestli dostane tak vysokou hypotéku. Zkouší smlouvat. „Někteří realitní makléři ale na zájemce tlačí se slovy: ‚Jestli to nechcete, máme tu dalšího člověka, který má peníze v hotovosti a nemá s cenou problém‘,“ tvrdí finanční poradce z Prahy Tomáš Sedliský.
Zájemce tedy podepisuje rezervační smlouvu a skládá zálohu. Ta může dosahovat i statisícových částek. „Tlak realitních kanceláří na kupující je opravdu veliký. Většinou chtějí podepsat rezervační smlouvu hned či do druhého dne po prohlídce a vyslovení zájmu. A rezervační záloha se často skládá do pěti dnů od podpisu rezervační smlouvy,“ uvádí Lucie Drásalová, hypoteční analytička společnosti Partners.
Kupující žádá o hypotéku, ale ejhle: bankovní odhadce nemovitost ocení na nižší částku, než jaká je dohodnutá prodejní cena.
„Kupní cena není v mnoha případech rovna obvyklé ceně stanovené v odhadu. Vstupuje do toho mnoho faktorů, které jsou netržní, například oblíbenost, koupě sousedova pozemku apod.,“ potvrzuje možný nesoulad Radim Maštalíř, odborný technik Hypoteční banky. Banka podle něj stanovuje obvyklou cenu konzervativně, v souladu s vývojem na trhu, i s očekáváním v horizontu následujícího půlroku až roku.
„V poslední době se s tím setkáváme stále častěji, jelikož banky jsou ostražité a raději nemovitost naceňují na nižší hodnotu než například ještě před rokem,“ říká Radek Škrabal, šéf právníků společnosti Fincentrum.
„Stává se to v poslední době rozhodně častěji než před koronavirem,“ potvrzuje také majitel Maxima Reality Vladimír Zuzák.
Pokud člověk nedokáže peníze sehnat jinde, nezbude mu, než od rezervační smlouvy odstoupit. A nezřídka přijít o zálohu, kterou za „podržení“ nemovitosti zaplatil.
„Nestává se to vždy, narazil jsem i na případy, kdy si prodávající strana nechala 5 000 Kč a zbytek vrátila nebo kdy rezervovaný byt kupujícímu tři týdny podržela bez zálohy,“ konstatuje Sedliský. I podle něj se teď zejména v Praze stává častěji, že se nemovitost nabízí za vyšší hodnotu, než na jakou ji ocení hypoteční odhadce.
A ne vždy se daří do rezervační smlouvy dopsat rozvazovací klauzuli o vrácení zálohy právě pro případ, kdy z nákupu nemovitosti sejde kvůli výrazně poníženému odhadu banky.
„Je to na kupující velký tlak, protože za tak krátkou dobu určitě nestihnou vyhotovit odhad, aby věděli, jestli je vůbec reálné bavit se dál o hypotéce v parametrech, které požadují. Je to vždy o lidech a setkala jsem se i s velmi chápavými makléři, kteří opravdu se složením zálohy počkají na vyhotovení odhadu, nebo dokonce po zjištění odhadní ceny i snížili kupní cenu,“ podotýká Drásalová.
Seznam Zprávy mají k dispozici návrh rezervační smlouvy od realitní kanceláře Chirš. Za pražskou garsonku s prodejní cenou téměř tři miliony korun měl kupující složit rezervační zálohu 130 tisíc. Pokud by nebyla jeho vinou v dané lhůtě uzavřena kupní smlouva, zaplatil by kupující prodávajícímu smluvní pokutu ve výši rezervačního poplatku.
O zálohu by tedy zájemce o nemovitost úplně přišel. Ustanovení platí i naopak, pokud by se smlouva o koupi neuzavřela kvůli prodávajícímu, smluvní pokutu ve výši 130 tisíc by měl naopak zaplatit on.
Kdo ale na transakci nebude tratit nikdy, je realitní kancelář. Ta totiž při neuzavření kupní smlouvy z jakéhokoli důvodu dostane polovinu, tedy 65 tisíc.
Podle Romana Tomka, advokáta kanceláře Sedlakova Legal, je na smluvních stranách, jak se dohodnou. „Jsou situace, kdy se realitní kanceláře zaváže pomoct s obstaráním úvěru a pokud nesplní povinnost, pak rezervační zálohu vrací. Pokud si však kupující zajišťuje úvěr sám a nedosáhne na požadovanou výši kvůli odhadu, vždy má možnost navýšit o vlastní zdroje. Pokud tedy jako kupující podepíši rezervační smlouvu a zaváži se, že uhradím za nemovitost konkrétní částku, jde o moji povinnost si financování zajistit a nesu i riziko toho, že nevyjde odhad,“ říká Tomek.
Rezervační poplatek nemá být ve výši provize
Podle Silvie Wágnerové z realitní kanceláře Chirš dosahuje rezervační poplatek kolem pěti procent z ceny. Člen dozorčí rady Asociace realitních kanceláří a šéf realitní sítě Justo Michal Pazdera tvrdí, že většina realitních kanceláří stanovuje rezervační zálohu ve výši provize. „Nicméně tak by to správně být nemělo,“ říká.
„Výše rezervačního poplatku musí být přiměřená výši prodejní ceny tak, že adekvátně kryje škody, které mohou vzniknout kupujícímu nebo prodávajícímu v případě nedodržení závazku protistranou,“ vysvětluje Wágnerová. „Například kupujícímu, pokud mu prodávající odmítne prodat nemovitost, vznikají škody na poplatcích za vyřízení hypotéky, zrušení jeho současného nájmu apod. Prodávajícímu, pokud kupující odstoupí od koupě, vznikají škody propadnutím rezervačního poplatku, který například zaplatil na koupi náhradního bydlení apod.,“ doplnila.
Maxima Reality nabízí kupujícím záruku, že jim zálohu vrátí, pokud se rozhodnou vyřizovat si hypoteční úvěr u jejích finančních poradců, ale přesto úvěr z nějakého důvodu nakonec nezískají. „Jedinou výjimkou je ovšem právě situace, kdy je na vině příliš nízký bankovní odhad, v takovém případě jim může v ojedinělých případech rezervační záloha propadnout,“ konstatuje její šéf Zuzák.
Wágnerová vysvětluje, že úkolem realitního zprostředkovatele je zajistit úspěšný prodej nemovitosti pro svého klienta, protože potřebuje pro sebe celou prodejní cenu, nikoliv pouhý propadlý rezervační poplatek od kupujícího. „Proto u nás přistupujeme k uzavření smluv o rezervaci pouze s kupujícími, kteří mají vyřešené financovaní kupní ceny, respektive až po prověření bonity kupujícího a odhadní ceny hypoteční bankou,“ tvrdí.
Řešením může být také dopředu zjistit, jaká bude přibližně odhadní cena banky. Některé realitní kanceláře nabízejí klientům tzv. online ocenění. Využívají při tom placené aplikace, které pracují se stejnými daty, jež využívá většina bank. „Makléř tedy může dopředu odhadnout, jaká bude výše zástavní hodnoty pro banku,“ tvrdí Michal Pazdera.
Ten popisuje případ z praxe, kdy rezervace naopak uškodila prodávajícímu. Zájemce chtěl rezervaci na 60 dní. Smlouvu uzavřel 15. 2. 2020. Složil 100 tisíc, ale hypotéku nedostal. Ne kvůli odhadu, ale kvůli negativnímu záznamu v úvěrovém registru. Přestal komunikovat s majitelem, realitní kanceláří i svým finančním poradcem.
Rezervační lhůtu nebylo možné ukončit dřív, protože nebylo možné uzavřít dohodu. Majitel musel počkat, až lhůta uplyne. „Během té nesměl s nemovitostí nakládat, nesměl ji pronajmout, nesměl si na ni vzít úvěr, nemohl ji nabízet jiným zájemcům o koupi, přesto musel platit náklady. Lhůta skončila 14. 4. v době covidu,“ pokračuje. Tedy v době, kdy nesměl makléř dělat prohlídky.
„Klienti se báli na prohlídky chodit. A obávali se, jak se celá věc vyvine. Majitel byl naštvaný na realitku, protože v jeho očích práci neudělala dobře. Měl vyhlédnutou jinou nemovitost a ta mu utekla. Nyní musí znovu řešit prodej své nemovitosti a neví, kdy bude moci koupit jinou nemovitost. V mezičase zájemce napsal několik negativních referencí. ‚Šmejdi z realitky mi vzali zálohu, protože jsem nedostal hypotéku‘,“ uzavírá Pazdera.
