Článek
Smlouva o rezervaci
První ze smluv je důležitá v případě, že jste se rozhodli nějakou nemovitost koupit. Slouží k tomu, aby vám vybranou nemovitost „nevyfoukl“ někdo ještě před tím, než se definitivně rozhodnete ke koupi a kdy projdete celým procesem nákupu.
Ačkoliv by se mohlo zdát, že taková smlouva není příliš důležitá, opak je pravdou. Každá chyba může znamenat velké výdaje navíc a pozdržení převzetí nemovitosti.
Jejím uzavřením totiž projevujete vážný zájem a její podpis tedy neuspěchejte, abyste následně z celé transakce nemuseli složitě couvat.
O prodeji nemovitostí jsme psali zde:
„Čeká vás ještě obvykle smlouva o smlouvě budoucí kupní, kupní smlouva i smlouva o úschově kupní ceny. Jak úspěšně celý tento právní proces proběhne, do velké míry závisí právě na znění rezervační smlouvy,“ dodává pro SZ Byznys Vladimír Zuzák, ředitel Maxima Reality.
Rezervační smlouvu je možné uzavřít ve třech různých formách. Za prvé to je podepsání pouze s realitní kanceláří, za druhé existuje možnost smlouvu podepsat s realitní kanceláří, která má od prodávajícího plnou moc.
Rozhodně nejlepší je ale třetí varianta - uzavřít smlouvu jak s realitní kanceláří, tak i osobně s prodávajícím.
Pokud byste totiž rezervační smlouvu podepsali jen s realitní kanceláří, může se stát, že o nemovitost stejně přijdete. Makléři by ji sice už nikomu nenabízeli, ale prodávající by se mohl rozhodnout využít jinou nabídku. To se u varianty se třemi podpisy nestane.
Už v rezervační smlouvě je vhodné vyřešit kupní cenu. Počítejte při tom s rezervačním poplatkem. Ten se stane součástí ceny nemovitosti, pokud se rozhodnete pro její koupi. O tento poplatek se tedy celková kupní cena nezvýší.
Je ale důležité si zjistit, jestli součástí celkové ceny je také poplatek realitní kanceláři a vybavení nemovitosti.
Na co dál nezapomenout?
„Kupující by si měli dát pozor, aby bylo zahrnuto v rezervační smlouvě opravdu vše, o čem se hovořilo na prohlídce jako o předmětu prodeje (například pozemky, zahrady, sklepy nebo garáže apod.). Pro kupujícího bude také důležité prověřit, zda nemovitost netrpí právními vadami, jako jsou zástavy nebo věcná břemena,“ říká ředitel Maxima Reality Vladimír Zuzák.
Nezapomeňte ani na to, jak budou fungovat případné sankce. „Jde konkrétně o to, co se stane v případě, kdy se neuzavře kupní smlouva. Za co odpovídá která strana,“ říká mluvčí společnosti RE/MAX Tomáš Hejda. „Je třeba také jasně specifikovat termíny a veškerá časová posloupnost. Zkrátka jak bude vše probíhat,“ dodává.
Kupní smlouva
Kupní smlouva je vůbec ten nejdůležitější dokument, který budete u koupi nemovitosti podepisovat. Její rámec je vymezený v občanském zákoníku a musí tím pádem splňovat určité standardy. Přesto se najde několik záležitostí, ve kterých se často chybuje.
Úplně nejdůležitější je identifikovat všechny smluvní strany, předmět smlouvy a jasně popsat předmětnou nemovitost. „V realitní praxi není výjimkou, že prodávající kvůli zbrklosti či neznalosti zapomenou prodat s bytem třeba sklep, nebo podíl na jiných jednotkách – nebytových prostorách v domě, užívaných společně všemi vlastníky bytů v domě, nebo některý z okolních pozemků,“ upozorňuje Vladimír Zuzák z Maxima Reality.
S tím souvisí také stav, ve kterém se nemovitost nachází. I to je nutné si před podpisem kupní smlouvy vyjasnit.
„Velký převis poptávky nad nabídkou nemá za následek jen výrazný růst cen nemovitostí v posledních letech, ale také silný tlak na kupující stranu, která snadno podlehne dojmu, že se musí rozhodnout okamžitě. Kupující by se měl vždy poradit s odborníkem, který je schopen odhalit nedostatky nemovitosti,“ říká Lukáš Štrajt, vedoucí právního oddělení společnosti M&M Reality.
Rozlišují se totiž vady zjevné a skryté. Jejich dokazování může být zdlouhavé a celkově nepříjemné. „Mělo by tedy být samozřejmé, že kdo chce koupit nemovitost, měl by se dopodrobna seznámit s jejím stavem,“ dodává Štrajt z M&M Reality.
Velmi důležité je také ohlídat si všechny formální náležitosti při návrhu na vklad do katastru nemovitostí.
Zásadní je samozřejmě otázka kupní ceny, právě tato položka vás bude zajímat asi nejvíce. Proto jí je nutné věnovat náležitou pozornost. Nejde totiž jen o částku samotnou, ale také o to, jakým způsobem a kdy peníze převedete.
„Ve smlouvě by měl být jasně uveden termín, kdy dojde k výplatě peněz. To znamená, do kdy nejpozději bude kupní cena složena do úschovy a kdy a na základě jakých podmínek bude vyplacena prodávajícímu. Zpravidla se kupní cena z úschovy vyplácí až po vkladu vlastnického práva na katastru,“ popisuje Zuzák z Maxima Reality.
Rady odborníka se vyplatí
Celý proces nákupu domu či bytu je náročný. I malá chyba se může vymstít a přijít můžete jak o peníze, tak o vysněnou nemovitost.
Vyplatí se proto svěřit se do rukou odborníka na reality, případně advokáta, který se v tomto oboru vyzná. Vynaložíte sice jednorázově nějakou částku, následně ale budete mít mnohem vyšší šanci, že všechno proběhne tak, jak má.
